Produtividade e Habitação Acessível? Quando a efetiva solução depende de Planear. Planear. Planear!

 Em Portugal padecemos de um crónico problema de progresso económico. Temos tudo: pessoas; território; capacidade criativa e de trabalho; vontade. Todavia, falta-nos missão, rumo, confiança e organização. São atributos que dependem de liderança e planeamento. Seriam o primeiro passo para a ação, isto num âmbito de gestão mais amplo, o qual se pretende eficaz e eficiente (por exemplo, na gestão de processos, de projeto ou de negócio). Focando apenas o planeamento, pode tratar-se de falha cultural neste ambiente em que vivemos.

Mas, então, qual é o papel do planeamento?

O problema da dificuldade em prover a sociedade com habitação social não estará tanto na abundância de solo em espaços rurais e florestais, afastado de quem vive do trabalho em serviços, comércio e indústria. O efetivo problema está nos processos de produção imobiliária, sobretudo no que se refere à eficiência e eficácia. Por exemplo, a solução real depende de construir com menor custo, da menor incidência de impostos (ganância ilusória porque inibe o investimento), de melhores processos de gestão que, hoje em dia, conseguem beneficiar muito com a transformação digital em curso.

Em suma, para realmente a economia nacional conseguir produzir habitação acessível à população de classe média-baixa a média, terá de se orientar o foco produtivo para ganho de produtividade e de eficiência, o que requer modelos mais racionalizados do que o usual. Esta mudança exige uma atitude que se oriente para o planeamento, a qual tende a induzir a inovação e gestão efetiva.

O planeamento é o processo racional com o fim de projetar o futuro, definido por objetivos, a satisfazer na forma mais otimizada possível com base nos recursos disponíveis e contextos envolventes. No passado, o mundo económico era muito mais estável e previsível, pelo que poderia esperar-se sucesso no negócio com base na intuição, no conhecimento empírico, ou na experiência de muitos anos de trabalho. Mas, o mundo atual é muito distinto, é mais agitado, interativo, fluído, competitivo e requer inovação.

Assim, o planeamento ajuda a transformar o mundo e a ultrapassar desafios, através de metodologias de antecipação, dispensar atividades sem valor, alterar a sua posição na cadeia de valor, promover a sincronização. Ajuda a detetar atividades ou caminhos que sejam críticos, os perigos ou obstáculos e, assim, em tempo útil, minimizar perdas, erros, vieses.

Como é um processo racional conduz ao requisito de pesquisa e medição, pois precisa de dados e informação; aplica a ciência, a matemática e a lógica com metodologias gráficas e analíticas. Por aplicação da inteligência, criatividade e simulação e porque testa virtualmente pode encontrar soluções otimizadas e inovadoras muito antes da sua execução na realidade, muito mais cara e irreversíveis (um risco de lápis numa folha branca sai muito mais barato do que a execução errada na obra, a realidade). Como se apresenta em linguagem codificada pode transmitir-se a terceiros, tornar-se uma forma de compromisso, a usar em negociações e contratos, servindo também como suporte à fase de controlo no processo de gestão em que se integra.

O objetivo de encontrar soluções viáveis e sustentáveis aos desafios atuais deve combinar vários níveis de planeamento: o estratégico (função do Estado, criação de empresas); o tático (empreendimentos e projetos de negócio); e, operacional (por exemplo, nas equipas e indivíduos em ação).

Satisfazer as necessidades de habitação acessível é possível, mas requer a mitigação de ineficiências (diferente de cortar custos), industrializar, racionalizar o processo de empreendimento imobiliário. Tal implica um foco além da atividade de execução de obra. Exige o acréscimo de atividades como a análise da cadeia de valor (gestão de processos), a otimização de resultados (gestão de projeto, planeamento financeiro, a análise de investimentos), a criação do conceito imobiliário (ligada ao marketing), a avaliação de riscos (sobretudo específicos), a avaliação imobiliária, a programação técnica (projeto e informação técnica, cadernos de encargos, medição e orçamentação).

A ESAI foca o seu ensino e formação para incutir uma cultura de planeamento, além do desenvolvimento dessas aptidões para otimizar e inovar nas diversas valências do empreendimento imobiliário que se quer competitivo. Sem descurar os níveis de planeamento estratégico e operacional, dá-se grande relevância às intervenções de nível tático. Alguns exemplos de temas em foco são a criação de conceito imobiliário, o plano de marketing, o plano de negócio, o plano de empreendimento imobiliário.

João Correia Gomes

(PhD, REV, MsC construção, Engenheiro civil)

Professor na ESAI - Escola Superior de Actividades Imobiliárias

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico