Portugal em mudança – o imobiliário como espelho social de uma nova geração

Há mudanças num país que se tornam visíveis muito antes de aparecerem plenamente refletidas nas estatísticas. Percebem-se na forma como as pessoas trabalham, constituem família, escolhem onde viver e reorganizam prioridades. O mercado imobiliário é particularmente sensível a estas transformações porque poucas decisões refletem de forma tão direta o momento de vida, a capacidade financeira e as expectativas de futuro de uma pessoa como a escolha de uma casa.

Portugal está hoje a atravessar uma dessas mudanças. O contexto económico tem naturalmente um peso determinante, mas aquilo a que assistimos vai além dos preços da habitação ou das condições de acesso ao crédito. Os agregados familiares são mais pequenos, a parentalidade acontece mais tarde, a mobilidade profissional aumentou, o trabalho tornou-se mais flexível e diferentes gerações passaram a relacionar-se com a habitação de formas menos lineares. O resultado é um mercado onde já não existe um único percurso habitacional nem uma definição universal do que significa estabilidade.

Durante décadas, esse percurso era relativamente previsível: sair de casa dos pais, comprar casa, constituir família e permanecer nesse imóvel durante uma parte significativa da vida. A propriedade continua a representar segurança e a ser uma aspiração muito relevante para os portugueses, num país onde cerca de 70% das famílias são proprietárias da sua residência principal. Entre as famílias cujo indivíduo de referência tem menos de 35 anos, porém, essa proporção desce para cerca de 40%, mostrando também como o acesso à propriedade se tornou menos imediato para as gerações mais jovens. O que mudou não foi necessariamente a aspiração, mas as condições, o momento e, em muitos casos, o caminho necessário para lá chegar.

Para quem entra hoje no mercado, comprar casa pode acontecer mais tarde, exigir maior flexibilidade na localização ou implicar escolhas diferentes ao nível da tipologia. O arrendamento pode prolongar-se durante mais anos, enquanto municípios anteriormente considerados periféricos entram no radar de famílias que procuram uma relação mais equilibrada entre preço, espaço disponível, mobilidade e qualidade de vida. Não significa necessariamente que a propriedade tenha perdido importância; significa que a relação com a habitação se tornou mais adaptável à realidade económica e aos diferentes momentos da vida.

Esta mudança também não pertence exclusivamente aos mais jovens. Famílias reorganizam necessidades à medida que os filhos crescem, profissionais com modelos de trabalho mais flexíveis reconsideram a importância da localização e uma população progressivamente mais envelhecida coloca novas exigências ao nível da acessibilidade, proximidade a serviços e adequação das próprias casas. O mercado imobiliário acaba, assim, por refletir uma sociedade mais diversa, na qual diferentes perfis procuram respostas habitacionais igualmente diferentes.

As cidades mostram de forma particularmente evidente esta transformação. Lisboa e Porto continuam a concentrar emprego, investimento, serviços e procura, mas a pressão sobre a habitação tem contribuído para alargar progressivamente a geografia das escolhas. Municípios das áreas metropolitanas e outros centros urbanos ganham relevância não apenas porque podem apresentar valores mais acessíveis, mas porque começam também a oferecer condições de mobilidade, serviços e qualidade de vida capazes de sustentar essa escolha.

Esta redistribuição coloca, contudo, novos desafios. Quando a procura se desloca, desloca também pressão sobre transportes, infraestruturas, equipamentos e oferta habitacional. O desenvolvimento de novos polos pode contribuir para um território mais equilibrado, mas só será sustentável se for acompanhado por planeamento capaz de antecipar as necessidades das populações que passam a viver nesses locais.

Também a crescente diversidade de quem vive em Portugal está a alterar as cidades e o próprio mercado. A chegada de novos residentes, nacionais e estrangeiros, acrescenta procura, diversidade e atividade económica, mas aumenta igualmente a necessidade de encontrar um equilíbrio entre atratividade e acessibilidade. A questão não está em escolher entre crescimento e coesão, mas em criar condições para que ambos possam coexistir.

É neste contexto que o setor terá de evoluir. Uma sociedade com agregados mais pequenos, percursos profissionais menos lineares, maior longevidade e necessidades habitacionais mais diversas dificilmente poderá continuar a ser servida por uma oferta pensada segundo modelos do passado. Tipologias, localização, acessibilidade, mobilidade e proximidade a serviços terão cada vez mais peso, tal como a capacidade das políticas públicas e do investimento privado para responder a diferentes fases e formas de habitar.

O mercado imobiliário é, por isso, muito mais do que um conjunto de preços e transações. É também uma forma de observar como as sociedades estão a mudar. Portugal não está isolado nesta transformação: alterações demográficas, novas formas de trabalhar, maior mobilidade e diferentes modelos familiares estão a redefinir as necessidades habitacionais em vários mercados. No nosso país, as casas que procuramos, os lugares onde aceitamos viver e as escolhas que fazemos perante as limitações e oportunidades existentes dizem muito sobre a sociedade que somos hoje.

O verdadeiro desafio para o futuro não será antecipar apenas quanto vão valer as casas, mas compreender quem vai precisar delas, onde vai querer viver e de que forma as novas gerações irão construir a sua relação com a habitação. Porque o mercado pode ajudar-nos a perceber para onde vão os preços, mas diz-nos também, cada vez mais, para onde está a mudar o país.

Tiago Ferreira

Head of Sales no Imovirtual & OLX

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico