Bruno Coelho: “Um mercado mais profissional não é aquele onde se fazem mais negócios, mas onde se fazem melhores negócios”

A ESAI - Escola Superior de Atividades Imobiliárias lança, a 24 de Outubro, o novo Programa Executivo em Análise de Investimentos Imobiliários, coordenado por Bruno Coelho, numa altura em que o mercado exige uma abordagem cada vez mais profissional e integrada à tomada de decisões. Dirigida a investidores e profissionais do sector, a formação combina análise de mercado, modelação financeira, avaliação de risco, fiscalidade e gestão de activos com uma forte componente prática, incluindo o desenvolvimento de uma oportunidade real de investimento e a sua apresentação perante um simulado Comité de Investimento. 

Em entrevista ao Diário Imobiliário, Bruno Coelho, afirma que o objectivo é claro: “não basta identificar oportunidades. É preciso saber distinguir uma oportunidade de um mau investimento”.

O que motivou a criação do Programa Executivo em Análise de Investimentos Imobiliários e que lacuna pretende preencher no mercado?

O mercado imobiliário tornou-se mais profissional, mais sofisticado e também mais exigente. Hoje não basta identificar um imóvel que aparentemente está a bom preço. É necessário perceber o mercado, projectar cash-flows, avaliar diferentes cenários, estruturar o financiamento, incorporar a fiscalidade e perceber onde está efectivamente o risco e a criação de valor.

Foi precisamente dessa necessidade que nasceu este programa. Existe muita formação sobre áreas específicas do imobiliário, mas entendemos que faltava uma abordagem integrada ao processo de investimento, desde a identificação da oportunidade até à decisão final e à gestão do activo.

O nosso objectivo é aproximar a formação da forma como os investidores profissionais efetivamente decidem: com método, informação, modelos financeiros e critérios claros de investimento. Porque investir não é apenas encontrar oportunidades. É saber distinguir uma oportunidade de um mau investimento.

Quais são as principais competências que os participantes irão desenvolver ao longo da formação?

Queremos que, no final, um participante consiga olhar para uma oportunidade de investimento, analisá-la de princípio a fim e tomar uma decisão.

Isso significa saber analisar mercados e ciclos imobiliários, construir uma tese de investimento, avaliar um activo, modelar os seus cash-flows e trabalhar os principais indicadores financeiros utilizados na análise de investimentos, como IRR, NPV, Equity Multiple ou Cap Rate. Mas significa também compreender como financiar e estruturar a operação, incorporar a fiscalidade, avaliar projectos de desenvolvimento e definir uma estratégia de gestão e de saída.

Existe ainda uma componente que considero particularmente importante: aprender a decidir perante incerteza. Fazemos análise de sensibilidade, stress testing e diferentes cenários porque nenhum modelo prevê o futuro. O objectivo de um bom modelo financeiro não é adivinhar o que vai acontecer, é perceber o que acontece ao investimento quando as nossas premissas estão erradas.

No fundo, queremos desenvolver capacidade técnica, mas sobretudo capacidade de decisão.

O programa aposta numa forte componente prática. Como será feita essa abordagem e que tipo de casos reais serão trabalhados?

É provavelmente um dos principais elementos diferenciadores do programa. Não queremos que os participantes aprendam conceitos isoladamente e só depois tentem perceber como os aplicar.

Ao longo da formação vão trabalhar uma oportunidade real de investimento. Começam pela análise do mercado e construção da tese, desenvolvem o modelo financeiro, testam cenários, definem a estrutura de capital e o enquadramento fiscal, pensam a gestão do activo e constroem a estratégia de saída.

No final, todo esse trabalho converge numa simulação de um Comité de Investimento, onde terão de apresentar e defender a oportunidade e, sobretudo, recomendar se se deve ou não investir.

Essa última parte é importante. Não queremos ensinar os participantes a justificar negócios. Queremos ensiná-los a avaliá-los. E por vezes a melhor decisão de investimento é precisamente não investir.

A quem se destina esta formação? Está pensada apenas para profissionais do sector ou também para investidores sem experiência imobiliária?

O programa foi pensado sobretudo para pessoas que tomam, ou pretendem passar a tomar, decisões de investimento imobiliário: investidores, promotores, gestores de ativos e portefólios, profissionais da área financeira, fundos, banca, private equity ou consultoria.

Mas não é obrigatório trabalhar profissionalmente no sector imobiliário. Um investidor particular que pretenda estruturar melhor as suas decisões e adquirir ferramentas mais sofisticadas de análise pode retirar muito valor desta formação.

Diria, no entanto, que não é um curso de iniciação ao imobiliário. É um Programa Executivo, com uma abordagem exigente mas acessível. Não é necessário ter experiência prévia no sector: o programa foi desenhado para receber participantes com diferentes níveis de conhecimento, desde profissionais e investidores já ativos a quem pretende começar a investir de forma mais estruturada. Não exigimos que todos cheguem com a mesma experiência, mas esperamos curiosidade, capacidade de análise e vontade de trabalhar sobre casos concretos.

O princípio é semelhante ao que procuro transmitir no meu livro: ninguém precisa de saber tudo antes de começar, mas deve procurar estar cada vez mais preparado antes de decidir.

Num mercado cada vez mais exigente, de que forma a análise financeira e a avaliação de risco podem fazer a diferença na tomada de decisões de investimento?

Fazem toda a diferença. Um imóvel pode parecer um excelente investimento quando olhamos apenas para o preço de aquisição e tornar-se bastante menos interessante quando incorporamos financiamento, impostos, CAPEX, custos de exploração, períodos de desocupação ou uma eventual alteração das condições de mercado.

Por isso insisto muito no conceito de rentabilidade real. É necessário olhar para o custo total do investimento e não apenas para o preço da escritura.

Depois existe o risco. Num investimento trabalhamos sempre sobre pressupostos: preço de venda, rendas, custos de construção, taxas de juro, prazos ou níveis de ocupação. A questão não é assumir que esses pressupostos vão acontecer exatamente como previsto. É testar o investimento quando não acontecem.

É aí que entram os cenários e os testes de stress. Um bom investimento não é apenas aquele que apresenta uma excelente rentabilidade no cenário base. É aquele que continua a fazer sentido quando algumas das nossas previsões falham.

Que tendências do mercado imobiliário considera mais relevantes para quem pretende investir nos próximos anos e como são abordadas no programa?

Vejo várias transformações que vão influenciar diretamente o valor dos ativos. A primeira é a crescente importância da eficiência dos edifícios, da sustentabilidade e dos critérios ESG, não apenas como questão reputacional, mas porque começam a ter impacto no financiamento, nos custos de exploração, na procura e, consequentemente, no valor.

Temos depois a tecnologia e a PropTech5, que vão continuar a transformar a forma como analisamos mercados, gerimos imóveis e tomamos decisões. Acrescentaria ainda os novos modelos de utilização dos espaços e uma crescente segmentação do mercado: cada vez haverá menos espaço para olhar para o imobiliário como uma única classe de ativos.

Finalmente, temos a dimensão regulatória. No imobiliário, uma alteração legislativa ou urbanística pode mudar completamente a tese de investimento.

É por isso que no programa ESG, inovação, risco climático, regulação e novos modelos de utilização não aparecem como temas laterais. São tratados como aquilo que realmente são: variáveis económicas de um investimento.

Que papel desempenha a gestão de activos na rentabilidade de um investimento imobiliário e porque deve ser uma competência valorizada pelos profissionais do sector?

Uma parte muito significativa da rentabilidade de um investimento é construída depois da compra.

Comprar bem é importante, mas não chega. É necessário gerir rendimentos, controlar custos, decidir CAPEX, reduzir períodos de desocupação, melhorar a utilização do espaço, reposicionar o ativo quando necessário e acompanhar permanentemente os principais indicadores de desempenho.

Essa é também a diferença entre simplesmente deter imóveis e fazer asset management.

Um imóvel deve ser gerido como um activo económico. Isso implica perguntar regularmente se continua a cumprir a nossa tese de investimento, se existe margem para criar mais valor e até se faz sentido mantê-lo. Em determinado momento, a melhor decisão pode ser fazer obras, refinanciar, alterar o posicionamento ou vender.

Por isso trabalhamos no programa decisões de hold, refinance ou sell. A rentabilidade não é decidida apenas no momento da aquisição. É construída ao longo de todo o ciclo de vida do investimento.

Que impacto espera que esta nova formação tenha na qualificação dos profissionais e na evolução do mercado imobiliário em Portugal?

Gostaria que contribuísse para tornar as decisões de investimento imobiliário em Portugal ainda mais profissionais, fundamentadas e disciplinadas.

O sector cresceu muito nos últimos anos e essa evolução exige também uma maior qualificação das pessoas que nele trabalham. Precisamos de investidores capazes de combinar conhecimento imobiliário com finanças, fiscalidade, gestão, tecnologia e análise de risco.

Esse é também um dos papéis que entendemos que a ESAI deve assumir: estar próxima do mercado, perceber quais são as competências que estão a ser exigidas e desenvolver formação que permita aplicá-las imediatamente.

Se conseguirmos que os participantes terminem o programa a fazer melhores perguntas, a construir análises mais robustas e, principalmente, a tomar melhores decisões de investimento, então teremos cumprido o nosso objectivo.

Um mercado mais profissional não é necessariamente um mercado onde se fazem mais negócios. É um mercado onde se fazem melhores negócios.