“Não existe bolha imobiliária”: APPII aponta falta de oferta como verdadeiro problema do mercado

Lisboa entrou pela primeira vez na categoria de risco acrescido de bolha imobiliária do UBS Global Real Estate Bubble Index. Mas, para a APPII, os fundamentos do mercado português apontam noutra direção.

Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII – Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários, rejeita a existência de uma bolha imobiliária em Portugal e considera que o atual comportamento dos preços deve ser analisado à luz de um problema estrutural: a falta de oferta de habitação para responder a uma procura que continua elevada.

Em declarações feitas hoje, ao Diário Imobiliário, durante o The District, em Madrid, o responsável foi taxativo: “Não existe bolha imobiliária”.

Na sua leitura, uma bolha pressuporia um excesso de construção e de oferta face às necessidades do mercado. “Uma bolha imobiliária presumiria como principal, fundamental premissa, que havia muito mais oferta do que procura. Ora, é precisamente o contrário do que nós vivemos no nosso mercado”, afirmou.

Procura elevada, oferta insuficiente

Para o presidente da APPII, o mercado português caracteriza-se atualmente por “uma grande falta de oferta para a enorme procura”.

Essa procura, acrescenta, tem várias origens e não se limita aos compradores portugueses. Inclui famílias nacionais, investidores, compradores internacionais, emigrantes e imigrantes que procuram habitação.

“Temos uma procura enorme. Uma procura crescente de portugueses. Uma procura crescente de internacionais”, afirmou.

É neste desequilíbrio que Hugo Santos Ferreira identifica o principal fator de pressão sobre os preços. A resposta, defende, deverá passar pelo aumento da construção, sobretudo nos segmentos destinados às famílias que enfrentam maiores dificuldades no acesso à habitação. “A única questão é realmente nós conseguirmos construir mais e construir mais para quem mais precisa”.

2026 como “ano das grandes reformas”

O presidente da APPII considera que as medidas adotadas pelo Governo podem representar uma mudança relevante no funcionamento do mercado e classifica 2026 como “o ano das grandes reformas” em matéria de habitação.

Entre as alterações que destaca estão a redução da carga fiscal, a melhoria dos processos de licenciamento, as mudanças no regime dos solos, os incentivos aos jovens e as medidas relacionadas com a construção nova e a reabilitação urbana.

Hugo Santos Ferreira destaca também a clarificação do enquadramento do IVA na reabilitação urbana, considerando que a interpretação agora adotada recupera uma posição que era defendida há vários anos pelo setor.

“Fico muito satisfeito por essa reforma ser o resultado de um trabalho da APPII de mais de uma década que agora vê o seu resultado alcançado”, afirmou.

Para o dirigente associativo, trata-se de uma evolução particularmente relevante por ocorrer durante o seu mandato à frente da APPII, que já ultrapassa os 13 anos.

Novo aeroporto é “o maior projeto de desenvolvimento imobiliário do século”

A agenda de 2026, na perspetiva de Hugo Santos Ferreira, ultrapassa a habitação.

O presidente da APPII considera que o novo aeroporto de Lisboa terá um impacto significativo no desenvolvimento económico e imobiliário do país, classificando-o como “o maior projeto de desenvolvimento imobiliário do século em Portugal”.

“2026 é um ano de grandes conquistas na habitação e é um ano de grandes conquistas também para a economia e para o desenvolvimento do país com o novo aeroporto”, afirmou.

Abrandamento dos preços é sinal de ajustamento

Num momento em que os indicadores do mercado começam a revelar uma perda de velocidade na subida dos preços das casas, a APPII não interpreta esse movimento como um sinal negativo.

Pelo contrário, Hugo Santos Ferreira considera que o abrandamento poderá traduzir os primeiros efeitos das políticas destinadas a aumentar a oferta.

“É natural que haja um abrandamento ligeiro dos preços, porque é precisamente o mercado a adequar-se”, afirmou.

O responsável associa esta evolução à implementação do programa Construir Portugal e às alterações introduzidas ao nível dos solos, fiscalidade, licenciamento e apoios à habitação.

Mais oferta e uma valorização mais moderada poderão, assim, contribuir para um mercado mais sustentável.

“Não podemos querer ganhar tudo de uma vez”

Para Hugo Santos Ferreira, a sustentabilidade do mercado imobiliário deverá prevalecer sobre uma lógica de valorização rápida dos ativos.

“Não podemos ser gananciosos, não podemos querer ganhar tudo de uma vez”, afirmou.

O presidente da APPII defende que os promotores imobiliários têm também uma responsabilidade social, uma vez que são os responsáveis pela construção das casas que respondem às necessidades da população.

“Somos nós que construímos as casas das pessoas”, sublinhou, defendendo que os novos projetos devem considerar também a capacidade financeira das famílias.

A estabilização dos preços, particularmente nos segmentos destinados à classe média e aos agregados com maior dificuldade de acesso à habitação, é, por isso, encarada pelo dirigente como uma evolução positiva. 

“Vejo com bons olhos e vejo também por uma questão de sustentabilidade a longo prazo do mercado”, afirmou.

O desafio: transformar reformas em mais casas

A posição da APPII surge num contexto em que o mercado residencial português continua marcado por preços elevados e por dificuldades no acesso à habitação, enquanto os dados mais recentes apontam para uma desaceleração das taxas de valorização em grande parte dos concelhos do país.

Para Hugo Santos Ferreira, o debate não deve centrar-se apenas no risco de uma eventual bolha, mas sobretudo na capacidade de Portugal aumentar a oferta habitacional e responder à procura existente.

A questão central passa agora por saber se as reformas anunciadas conseguirão traduzir-se em mais terrenos disponíveis, mais licenciamento, mais construção e, sobretudo, mais casas acessíveis às famílias.

“Queremos um mercado sustentável e que esteja aqui vigoroso por muitos anos e não queremos, como digo, ganhar tudo de uma vez”, concluiu.

Texto de Fernanda Pedro, em Madrid, Espanha