A maioria dos edifícios comerciais em Portugal não está preparada para a fatura energética deste inverno

Setembro de 2026 foi o mês de setembro mais quente em Portugal continental desde 1931. A temperatura média esteve 2,9 °C acima do normal, e uma segunda onda de calor decorreu entre 18 e 27 de setembro. Depois de um verão assim tão quente, pode pensar-se que o inverno será suave e que a fatura de energia não será elevada.

Sejamos claros: mesmo que a temperatura média deste inverno não seja particularmente fria, isso não significa que a sua fatura de energia será barata. E a maioria dos nossos edifícios comerciais não está preparada para nenhum dos dois cenários.

Tempo ameno, energia cara

O IPMA prevê que novembro, dezembro e janeiro fiquem entre 1,0 °C e 1,5 °C acima do normal. Isso parece uma boa notícia. Mas uma média pode esconder uma semana muito fria, e uma semana fria em janeiro pode custar muito mais do que o previsto em aquecimento.

O problema maior é o gás. Desde que começou a guerra com o Irão, os preços do gás natural e da eletricidade subiram, e a ERSE, o regulador do setor energético, associa esta subida diretamente ao conflito. A 26 de outubro, o preço europeu do gás atingiu os 97,64 €/MWh (megawatt-hora, a unidade em que a energia grossista é transacionada), o valor mais alto desde dezembro de 2022. Os preços continuaram a subir desde então: o contrato do mês seguinte ultrapassou os 100 €/MWh em negociação intradiária a 28 de outubro, e situava-se em cerca de 102 €/MWh a 2 de novembro. O gás para os próximos meses de inverno está a ser negociado a cerca de 95 €, quase o triplo da média do inverno passado, de cerca de 36 €. A 28 de outubro, as reservas de gás da UE estavam a 74,9% da capacidade, contra 82,8% no ano anterior - o nível mais baixo para esta época do ano desde 2011. O enchimento das reservas desacelerou significativamente, e alguns países já começaram a retirar gás das reservas. A Wood Mackenzie, uma empresa de investigação energética, prevê que as reservas estejam entre 17% e 20% da capacidade no final de março, mesmo num inverno normal. Um inverno mais frio empurraria os preços ainda mais para cima.

Isto é especialmente relevante para edifícios comerciais, hotéis e outros ativos no sul de Portugal, onde o GNL (gás natural liquefeito) e o gás natural são usados para aquecimento.

O que é que isto significa para as empresas em Portugal? A 1 de outubro, a ERSE aumentou o preço da tarifa regulada, o que acrescenta cerca de 2,7% à fatura média das famílias. Apenas 779 mil clientes, cerca de 4,6% do consumo total, estão em tarifas reguladas. As empresas compram sobretudo no mercado livre de eletricidade, onde os comercializadores não são obrigados a repercutir este aumento, mas o preço segue muitas vezes o mercado grossista. E esse mercado já está caro. Entre 1 de setembro e 10 de outubro, o preço grossista ibérico teve uma média de 147,6 €/MWh. Apenas dois outonos desde 1998 registaram valores mais altos - 2021 e 2022. A 6 de outubro, o preço diário superou os 200 €/MWh por primeira vez desde 2022.

Edifícios feitos para outro clima

Quase dois terços dos nossos edifícios foram construídos antes de 1990, quando surgiram as primeiras regras energéticas para novos edifícios, e o plano de recuperação do governo de 2020 (PRR) afirmava que o parque edificado existente é termicamente desconfortável durante mais de 95% do ano. A ADENE, a agência nacional de energia, estima que 93% dos edifícios foram construídos antes de 2006. Entre os edifícios comerciais e de serviços com certificado energético, apenas 3,4% estão na classe A ou A+, e metade está na classe C. As famílias sentem-no primeiro: em 2024, 15,7% das pessoas em Portugal não conseguiam manter a casa suficientemente quente, contra 9,2% na média da UE.

Os edifícios comerciais têm um problema diferente. Muitos foram concebidos para arrefecer, não para aquecer: fachadas envidraçadas, grandes sistemas de arrefecimento, programações definidas há anos que nunca mais foram ajustadas. O consumo de energia no setor de serviços cresceu cerca de 5% em 2023, enquanto o consumo final total cresceu 1,7%. Agora acrescente o trabalho híbrido. Em muitos dias, metade das secretárias está vazia, mas as luzes estão ligadas e o aquecimento funciona como se estivesse todo o mundo presente. Chamo a isto um Edifício Zombie. No inverno, aquece pisos vazios.

Onde o dinheiro se perde

Ao analisar os dados de energia de edifícios comerciais, quase nunca vejo uma falha dramática. São pequenas coisas, todos os dias. Horários de aquecimento que já não correspondem à forma como o espaço é usado. Pisos aquecidos duas horas antes de alguém chegar. Uma zona a aquecer enquanto a zona soalheira ao lado está a arrefecer. Termóstatos um ou dois graus acima do necessário, quando a IEA estima que cada grau representa cerca de 7% da energia que uma habitação consome em aquecimento. Uma válvula encravada aberta. Um filtro que nunca foi substituído.

Nada disto aparece na fatura mensal. Uma semana fria perde-se dentro de uma média mensal, e quando a fatura chega, o dinheiro já se perdeu.

Este ano há um risco adicional. Depois de um outono tão longo e ameno, a primeira vaga de frio real vai encontrar muitos edifícios ainda em configurações de verão. Tudo liga ao mesmo tempo, e cada pequena falha vai aparecer na fatura.

Os controlos importam mais do que a maioria das pessoas pensa. A norma europeia para automação de edifícios, EN ISO 52120-1 (que substituiu a EN 15232 em 2022), estima que passar da classe padrão (C) para a melhor classe (A) reduz o consumo de energia térmica em escritórios em cerca de 30%. Trata-se de uma estimativa máxima, não de uma promessa, mas mostra que, por vezes, não é preciso trocar janelas. É preciso saber o que o seu edifício está realmente a fazer.

O que dizem as regras

A diretiva europeia atualizada sobre edifícios (EPBD) exige que os países renovem os 16% de edifícios não residenciais com piores desempenhos até 2030, e 26% até 2033. A legislação nacional devia estar concluída até 29 de maio de 2026, e o plano nacional de renovação final tem de chegar a Bruxelas até 31 de dezembro de 2026. Portugal enviou o seu rascunho e foi um dos 15 países cujos rascunhos a Comissão Europeia avaliou em julho de 2026.

Outros países mostram o que funciona. A França está a encerrar o mercado de arrendamento às suas habitações com piores classificações, em etapas: sem arrendamento de classe G a partir de 2025, classe F a partir de 2028, e classe D ou melhor para todos os arrendamentos até 2034. Na Flandres, a obrigação de renovação está associada à venda de um imóvel: desde 2023, quem compra uma casa com classificação E ou F tem de a elevar a pelo menos D dentro de cinco anos. Um guia de 2026 da BPIE, o think tank europeu dos edifícios, concluiu que regras combinadas com incentivos financeiros poupam mais energia do que qualquer uma das duas isoladamente. Um estudo de maio de 2026 sobre seis planos nacionais de renovação, incluindo o de Portugal, concluiu que são ambiciosos mas fracos na execução, com lacunas de financiamento e prazos pouco claros. A resposta é sempre a mesma: prazos claros, financiamento estável durante vários anos, e bons dados sobre os edifícios.

O financiamento segue a mesma lógica. O programa do PRR de 2022 para edifícios privados de comércio e serviços, gerido pelo Fundo Ambiental, exigia um certificado energético e um relatório de auditoria energética em cada candidatura. Os dados vêm antes do dinheiro. Um certificado energético diz como um edifício deveria desempenhar. Os seus próprios dados de consumo dizem como ele desempenha na realidade - e é isso que bancos, investidores e inquilinos vão começar a perguntar.

Seis coisas a fazer antes da primeira semana fria

1. Veja os dados horários, não a fatura mensal.Compare cada edifício com as mesmas semanas do inverno passado, ajustadas à meteorologia e à ocupação.

2. Ajuste o aquecimento ao uso real. Reveja horários, fins de semana, feriados e horas de arranque, e experimente uma temperatura mais baixa onde o conforto o permita.

3. Conheça o seu contrato de energia. O preço é fixo ou segue o mercado grossista? Descubra agora, não quando a fatura chegar.

4. Resolva o básico. Filtros, válvulas, sensores e bombas de calor são mais baratos de reparar em outubro do que durante a primeira vaga de frio.

5. Fale com os seus inquilinos. Partilhe dados de consumo e acorde horários e temperaturas para as áreas comuns, idealmente no contrato de arrendamento.

6. Use este inverno como referência. Mostra onde investir no próximo ano, e sustenta qualquer candidatura a financiamento.

A fatura que vai pagar em janeiro está a ser decidida agora, em novembro, enquanto ainda parece verão. Não espere pela primeira semana fria para descobrir quais dos seus edifícios estão preparados.

Javad Hatami

CEO da Builtrix, plataforma de inteligência de ativos para portefólios imobiliários em Portugal e Espanha