Porque é que um imóvel barato nem sempre é um bom negócio

Poucas coisas fazem um comprador agir tão depressa como um imóvel anunciado a um preço muito abaixo do mercado. É precisamente nessa pressa que está o problema. Antes de avançar, o comprador precisa de perceber por que razão o imóvel é tão barato.

Na minha opinião, quanto maior for o desconto, mais rigorosa deve ser a análise prévia. Um preço muito abaixo do mercado pode ter uma explicação legítima, esconder uma limitação ou um custo futuro, mas também pode servir de isco. O preço anunciado, por si só, não permite distinguir estas situações.

Muitos anúncios de imóveis baratos são legítimos. Por exemplo, um apartamento pode estar arrendado, o vendedor pode reservar-se o direito de continuar a viver no imóvel ou as condições do negócio podem adiar a entrada do comprador. Nestes casos, o desconto reflete uma limitação à utilização do imóvel, não um defeito.

Um anúncio recente no Idealista ilustra bem esta questão: um T2 num condomínio em Lagos por 145 000 €. Com os preços medianos anunciados em Lagos a atingir os 4729 €/m² em setembro, parece bom demais para ser verdade.

As letras pequenas explicam porquê: o vendedor continua a viver no imóvel e recebe 758 € por mês do comprador.

O preço anunciado indica onde o negócio começa, nada mais.

Uma análise prévia bem feita deve seguir uma sequência clara: comparar o preço com o de imóveis semelhantes, perguntar ao vendedor o que justifica a diferença e visitar o imóvel pessoalmente. De seguida, é necessário confirmar quem tem legitimidade para o vender e pedir a certidão permanente do registo predial, que permite consultar informações sobre os proprietários, as hipotecas e as penhoras. Por fim, importa analisar as condições de eventuais pagamentos futuros e calcular o custo total da operação.

O que mais deve preocupar os compradores é a pressão. Se um vendedor insistir no pagamento de um sinal imediato, dificultar a consulta de documentos ou pedir um pagamento antes de uma visita, isso é motivo suficiente para interromper o processo e investigar melhor. Um preço baixo, por si só, não prova nada. Mas partir do princípio de que todos os imóveis baratos são burlas também é um erro.

O perigo surge quando um preço baixo vem acompanhado de secretismo e pressa. Em março, a Polícia Judiciária desmantelou uma rede criminosa na Grande Lisboa que vendia imóveis abaixo do valor de mercado, sem o consentimento dos proprietários, recorrendo a procurações falsas.

Um caso recente mostra como estes riscos se podem conjugar. Um comprador recebeu uma proposta para adquirir um imóvel com um desconto significativo. O vendedor justificou o preço e as dificuldades em marcar visitas com a presença de “ocupantes ilegais”. No entanto, os documentos revelaram a existência de compradores anteriores que tinham assinado um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e pago um sinal, mas nunca tinham chegado à escritura, que formaliza a transmissão da propriedade. Um promitente-comprador a quem tenha sido entregue o imóvel pode beneficiar de um direito de retenção, pelo que o comprador seguinte poderia acabar envolvido num litígio que não era seu.

A venda era conduzida por um representante que atuava ao abrigo de uma procuração emitida no estrangeiro. Os poderes para vender o imóvel estavam formulados de forma ambígua, a procuração caducaria dentro de poucos meses e havia dúvidas quanto à sua autenticidade. Juntando a isto a pressão para concluir rapidamente o negócio, o desconto deixou de parecer uma oportunidade. O comprador decidiu desistir e evitou uma possível batalha judicial prolongada e prejuízos avultados.

Antes de perguntar quanto custa um apartamento, pergunte o que pode fazer com ele e quando poderá fazê-lo. Um imóvel só é um bom negócio se as condições da transação lhe permitirem utilizá-lo como pretende. O preço anunciado raramente revela essa informação, mas a documentação costuma revelá-la.

Ilia Anoprienko

Fundador da Ola Estate, agência imobiliária que opera em Portugal e Espanha