Nos últimos dois anos o investimento no retalho passou de 302 milhões de euros para os 1.113 milhões
Só no primeiro trimestre de 2025, o sector do retalho já atraiu 398 milhões de euros, o que antecipa mais um ano de forte desempenho, revela a CBRE.
De acordo com o estudo Realizing Potential in Retail, da consultora imobiliária, após atingir um pico histórico de investimento em 2018 (1.435 milhões de euros), o mercado sofreu uma retração significativa nos anos da pandemia. Contudo, a tendência inverteu-se nos últimos dois anos: o volume de investimento passou de 302 milhões de euros em 2022 para 577 milhões de euros em 2023 e, em 2024, ultrapassou novamente a fasquia dos mil milhões de euros (1.113 milhões de euros) – um sinal claro da recuperação da confiança dos investidores. Só no primeiro trimestre de 2025, o sector já atraiu 398 milhões de euros, o que antecipa mais um ano de forte desempenho.
O relatório refere que este crescimento é impulsionado por vários factores estruturais, como o aumento das rendas no comércio de rua, o fluxo turístico crescente nas duas principais cidades portuguesas – Lisboa e Porto – e a reconfiguração dos formatos tradicionais. Embora os centros comerciais continuem a representar uma fatia importante do investimento, o estudo da CBRE evidencia o crescente protagonismo dos retail parks, que beneficiam da procura por conveniência e acessibilidade. Apesar do dinamismo, o mercado enfrenta agora uma limitação crítica: a escassez de espaços prime, sobretudo em localizações urbanas mais procuradas, que representa um desafio à expansão e à renovação da oferta comercial.
Comércio de rua: Forte valorização dos eixos Prime
Nos últimos 10 anos, os principais eixos de comércio de rua em Lisboa e no Porto registaram aumentos expressivos nas rendas prime. O estudo mostra que, em Lisboa, aumentaram 25% na Avenida da Liberdade e 60% no Chiado, enquanto, no Porto, a Rua de Santa Catarina evidenciou uma valorização de 183%, refletindo o forte dinamismo da cidade e o impacto do turismo no comércio de rua.
O estudo indica ainda que a actividade no comércio de rua se tem mantido muito intensa nos últimos anos, com uma média de 175 novas aberturas por ano entre 2021 e 2023, estabelecendo o seu recorde no ano de 2024, com 211 aberturas. Considerando os dados monitorizados pela CBRE, só no primeiro trimestre de 2025 já se contabilizaram 33 novas lojas, o que demonstra uma continuidade no interesse dos operadores por este formato. O sector de Food & Beverage continua a liderar, tendo representado, no primeiro trimestre de 2025, 73% das aberturas no Porto e 45% em Lisboa - reflexo da crescente procura por experiências de consumo diferenciadoras em zonas de elevada circulação pedonal e turística.
“Estes números reflectem não apenas a crescente procura por parte de marcas internacionais de elevada visibilidade, mas também o impacto muito positivo que o turismo representa, especialmente no Chiado e na Rua de Santa Catarina. A performance das rendas nestes eixos emblemáticos demonstra a força do retalho em Portugal, que continua a atrair operadores de referência, mesmo num contexto de grande selectividade e pressão sobre a oferta.”, explica Carlos Récio, Head of Retail da CBRE Portugal.
A estrutura fragmentada do comércio de rua, com escassez de espaços e elevada selectividade por parte dos operadores, continua a ser um fator limitador. A dinâmica de abertura de lojas, assim, está fortemente condicionada pelas exigências de produto adequado e não por uma aceleração da procura. A CBRE sublinha que os operadores estabelecem uma forte concorrência por localizações premium, sendo que a decisão de entrada no mercado está, muitas vezes, dependente da disponibilidade de espaços nas localizações certas – o que obriga a um planeamento cuidadoso e uma abordagem altamente estratégica por parte das marcas.
Paralelamente à dinâmica do comércio de rua e à expansão dos novos conceitos de proximidade, os centros comerciais e os retail parks mantêm-se como pilares estruturais do mercado português, apresentando desempenhos distintos, mas complementares. De acordo com o estudo da CBRE, a adição de stock dos retail parks atingiu um total de 625.230 m² em 2024, enquanto os centros comerciais registaram 2.907.437m². Os retail parks têm uma maior expressão na região Norte (38%), seguindo-se outras regiões (35%) e a Área Metropolitana de Lisboa (27%).
Já os centros comerciais concentram-se principalmente na Área Metropolitana de Lisboa (37%), noutras regiões (33%) e na região Norte (30%). Este padrão geográfico reflecte duas realidades distintas: por um lado, a crescente preferência por retail parks em zonas de expansão urbana, impulsionada pela flexibilidade de desenvolvimento e pela ancoragem em operadores de conveniência; por outro lado, a consolidação dos centros comerciais em zonas de maior densidade populacional e capacidade de consumo, onde o desafio passa, cada vez mais, por adaptar os espaços às novas exigências dos consumidores e dos operadores.
A procura por ambos os formatos tem vindo a aumentar, sobretudo no caso dos retail parks, que oferecem maior facilidade de acesso, custos de operação mais competitivos e elevado potencial de rentabilidade por m². Ainda assim, a concretização de novos negócios depende da existência de espaços que cumpram critérios operacionais exigentes, como acessibilidade, visibilidade e equilíbrio entre tráfego e custos associados.
“A forma como está distribuída a área bruta locável (GLA) nos centros comerciais – com cinco categorias principais (Moda, Lazer, Retalho Especializado, Supermercados e Restauração ) a representarem já 78% do total – está a tornar-se uma variável crítica para garantir a rentabilidade dos ativos. A pressão para CBRE Press Release Uso Interno maximizar a receita anual por m² está a levar os proprietários a repensar a alocação do espaço, sobretudo em segmentos com maior potencial de valorização. Um bom exemplo disso é a área de Food & Beverage, onde começam a surgir transformações visíveis: desde a diversificação de oferta até à qualificação dos espaços de consumo, com zonas de seating mais apelativas e ampliação das áreas destinadas à operação. Tudo isto responde à procura por experiências mais completas e diferenciadoras, com impacto directo na atractividade e na performance dos centros comerciais”, acrescenta Carlos Récio.
Turismo: Factor catalisador do comércio de rua
Outro factor crítico na performance do sector tem sido o turismo, cuja retoma após a pandemia superou as expectativas. De acordo com o estudo, a pressão turística nas duas principais cidades portuguesas é elevada: Lisboa regista atualmente mais de três turistas por cada residente, e o Porto apresenta uma evolução semelhante, colocando ambas as cidades como destinos de grande afluência. Este indicador – que compara o número de visitantes com o da população residente – tem um impacto direto no desempenho do comércio de rua, especialmente em zonas históricas e com grande densidade pedonal, como o Chiado, a Baixa Lisboeta ou o centro do Porto. No entanto, o estudo sublinha que estas zonas não devem ser encaradas exclusivamente como áreas turísticas. A dinâmica urbana está a mudar, e os consumidores locais procuram cada vez mais pragmatismo e conveniência no quotidiano, privilegiando outras zonas da cidade. “Zonas como Santos, em Lisboa, ou a Rua da Picaria, no Porto, começam a destacar-se pela sua oferta comercial adaptada aos residentes – menos turística, mais funcional e próxima. Em sentido oposto, verifica-se um movimento em locais como o Mercado da Ribeira ou o Mercado do Bolhão, onde, apesar de uma componente de tráfego local, predomina a presença de turistas internacionais”, salienta Carlos Récio. Este contexto, favorece modelos de negócio mais flexíveis, que combinam conveniência, experiência e omnicanalidade, respondendo às necessidades de dois perfis de consumidor distintos, mas complementares: o turista ocasional, que procura descoberta e marca, e o residente urbano, que valoriza eficiência, acessibilidade e continuidade do serviço.
Perspectivas para 2025
Apesar dos indicadores positivos, a CBRE adopta uma visão prudente quanto ao desempenho de 2025. A forte procura pode não se traduzir automaticamente num recorde de novas aberturas, uma vez que a oferta disponível nos eixos mais procurados continua limitada. Ainda assim, a tendência é clara: Portugal continua a afirmar-se como um mercado atractivo para o retalho, com as cidades do Porto e de Lisboa a liderarem a transformação do sector, suportadas por um forte impacto do fenómeno turístico, valorização imobiliária e procura consolidada por experiências comerciais diferenciadoras.
“O retalho em Portugal está a atravessar um momento de reinvenção e de crescimento sustentado, alimentado por tendências estruturais como a evolução dos hábitos de consumo, a atratividade do turismo e a capacidade de adaptação dos diferentes formatos. Seja no comércio de rua, nos centros comerciais ou nos retail parks, o sector está a responder com soluções cada vez mais ajustadas às necessidades dos CBRE Press Release Uso Interno operadores e dos consumidores. Este é, sem dúvida, um dos segmentos mais resilientes e estratégicos do imobiliário nacional, com potencial para continuar a atrair investimento e inovação nos próximos anos”, conclui Carlos Récio.
