A habitação em Portugal não é um problema isolado

Comprar casa tornou-se um dos maiores desafios para a classe média em muitas cidades europeias e Lisboa não é exceção. Os preços subiram de forma significativa, o acesso à propriedade tornou-se mais difícil e o mercado de arrendamento continua sob forte pressão. Ainda assim, o debate público português insiste frequentemente numa narrativa simplificada, como se aquilo que estamos a viver fosse um fenómeno exclusivamente nacional. E que, na realidade, não é.

Lisboa enfrenta hoje desafios muito semelhantes aos de cidades como Paris, Amesterdão, Barcelona ou Milão. Em todas estas geografias repete-se a mesma equação: crescimento da procura, escassez de oferta e mercados incapazes de produzir habitação à velocidade necessária.

Quando há mais pessoas à procura de casas do que casas disponíveis, os preços sobem. E isto não é ideologia, mas sim o fluxo natural da economia.

Nas últimas décadas, vários fatores contribuíram para que este desequilíbrio estrutural se acentuasse. A urbanização acelerada, a concentração de emprego nas grandes cidades, o aumento dos custos de construção e a crescente complexidade regulatória foram limitando, progressivamente, a capacidade de resposta da oferta. Ao mesmo tempo, a habitação tornou-se um ativo cada vez mais internacional, acompanhando a mobilidade global de pessoas e de capitais. Portugal acrescenta a esta equação um problema adicional, em que durante demasiado tempo construiu-se pouco.

A produção habitacional caiu significativamente após a crise financeira de 2008 e nunca voltou aos níveis necessários para acompanhar o crescimento das cidades e da procura. Os números são claros: entre 2001 e 2011 foram construídos cerca de 789 mil fogos em Portugal, mas na década seguinte, entre 2012 e 2022, esse número caiu para apenas 144 mil, uma redução superior a 80% na produção habitacional. Esta quebra prolongada criou um défice estrutural de oferta que hoje se reflete diretamente na pressão sobre os preços.

O contraste torna-se ainda mais evidente quando comparamos Portugal com o restante espaço europeu. Entre 2013 e 2022, Portugal licenciou apenas cerca de 17 fogos por mil habitantes, enquanto a média da União Europeia foi de aproximadamente 45 fogos por mil habitantes. Ou seja, durante a última década Portugal construiu menos de metade das casas da média europeia e e desfasamento ajuda a explicar porque é que o mercado português enfrenta hoje um défice acumulado de habitação.

Quando o país se tornou mais visível no mapa internacional – graças à qualidade de vida, à segurança e à estabilidade que oferece – o mercado revelou rapidamente fragilidades que estavam acumuladas ao longo de décadas.

No trabalho que desenvolvemos diariamente no mercado residencial, incluindo no segmento premium e de luxo, é possível observar esta transformação com clareza. Portugal passou a integrar o conjunto de destinos europeus que atraem compradores internacionais que procuram estabilidade, segurança e qualidade de vida. Esta realidade não é exclusiva do nosso país e está longe de ser uma exceção no contexto europeu.

Por isso mesmo, reduzir o debate da habitação a uma discussão sobre investidores estrangeiros ou segmentos específicos do mercado não ajuda a resolver o problema. Pelo contrário, muitas vezes desvia a atenção do verdadeiro desafio que tem de ser resolvido.

O problema central da habitação em Portugal não é a procura, mas sim a falta de oferta. Durante mais de uma década o país construiu a um ritmo muito inferior ao necessário e também muito abaixo da média europeia. O resultado é um défice acumulado de habitação que hoje se traduz em preços elevados e em dificuldades crescentes de acesso à casa para a classe média.

E, enquanto o país não conseguir aumentar de forma consistente a sua capacidade de produzir habitação, qualquer aumento da procura, nacional ou internacional, continuará a exercer pressão sobre os preços.

As soluções existem e são conhecidas: processos de licenciamento mais rápidos e previsíveis, maior estímulo à reabilitação urbana, incentivos ao investimento e uma estratégia clara para aumentar a oferta de habitação em diferentes segmentos.

Portugal tornou-se um destino global atrativo para viver e investir e essa procura é um sinal positivo para a economia e para as cidades. O verdadeiro desafio está em garantir que o mercado habitacional consegue acompanhar essa realidade.

Porque, no final, a questão da habitação não se resolve limitando quem quer viver no país. Resolve-se garantindo que o país consegue construir as casas de que precisa.

Miguel Poisson

CEO da Portugal Sotheby’s International Realty

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico