Então… e os projetos que não saem do papel?

Nos últimos anos, o debate sobre a crise da habitação em Portugal tem sido dominado por uma ideia aparentemente simples: é preciso construir mais casas. Esta conclusão tem servido de base a grande parte do discurso político e institucional, que frequentemente identifica a morosidade do licenciamento como um dos principais obstáculos à expansão da oferta. No entanto, os dados mais recentes sugerem que o problema pode ser mais complexo e que uma parte significativa da oferta potencial nunca chega sequer a sair do papel.

Entre 2024 e 2025, a nível global, os municípios receberam pedidos de licenciamento para cerca de 114.500 novos fogos de habitação. À primeira vista, trata-se de um número expressivo, que poderia contribuir de forma relevante para aliviar a escassez habitacional. Contudo, apenas 64% destes projetos avançaram efetivamente para construção, correspondendo a cerca de 72.800 habitações. Isso significa que cerca de 41.270 fogos (36% da oferta potencial) ficaram em suspenso, segundo estimativas da Confidencial Imobiliário.

Este desfasamento entre o número de projetos apresentados e o número de projetos que efetivamente chegam à fase de obra é particularmente relevante quando analisado numa perspetiva temporal. Nos dois anos anteriores, entre 2022 e 2023, tinham ficado por concretizar cerca de 18.300 fogos, o que representava 23% das 78.600 habitações com pedido de licenciamento. Em apenas dois anos, o volume de oferta potencial que não avançou para obra mais do que duplicou, registando um aumento de cerca de 125%. Ou seja, embora o número de novos projetos tenha aumentado, também aumentou significativamente a proporção daqueles que não chegam a avançar.

A discrepância é ainda mais evidente nas principais áreas metropolitanas do país. Na Área Metropolitana de Lisboa, por exemplo, 41% da oferta potencial de habitação nova permaneceu por concretizar entre 2024 e 2025. Dos cerca de 25.550 fogos projetados nesse período, apenas 14.950 avançaram para construção, deixando cerca de 10.600 em suspenso. Trata-se de um aumento expressivo face ao biénio anterior, quando cerca de 5.650 fogos tinham ficado por concretizar, correspondendo a 30% dos projetos então submetidos.

Na Área Metropolitana do Porto, este fenómeno também é visível, embora com menor intensidade. Nos últimos dois anos foram submetidos pedidos de licenciamento para cerca de 25.530 novos fogos. Destes, cerca de 18.400 avançaram para obra, enquanto aproximadamente 7.130 ficaram em suspenso, representando 28% da oferta potencial.

A narrativa dominante tende a concentrar-se nos entraves administrativos e na necessidade de simplificar processos de licenciamento. De facto, os prazos e a complexidade burocrática continuam a ser apontados por muitos promotores como fatores críticos. No entanto, os dados mostram que mesmo quando os projetos conseguem ultrapassar esta fase, uma parte significativa não chega a iniciar a obra. Entre o licenciamento e a construção existe um conjunto de condicionantes que podem determinar a viabilidade de um projeto.

Neste contexto, colocamos algumas questões que consideramos fundamentais e procuramos avançar algumas respostas. Porque é que um número crescente de projetos licenciados não chega sequer a iniciar construção? Uma das explicações mais prováveis reside no intervalo de tempo que separa a conceção de um projeto, do momento em que a obra deveria começar. Muitos empreendimentos atualmente licenciados foram pensados e estruturados em contextos de mercado muito diferentes dos atuais, quando os custos de construção eram mais baixos, o financiamento era mais acessível e as condições de procura eram mais previsíveis. Além disso, nem sempre os projetos licenciados correspondem às reais necessidades do mercado no momento em que estão prontos para avançar, o que pode comprometer a sua viabilidade.

Estará o problema na viabilidade económica dos empreendimentos, num contexto de custos de construção elevados, de financiamento mais exigente e de preços do solo cada vez mais pressionados nas principais áreas urbanas? A promoção imobiliária depende de um equilíbrio entre custos de produção e preço final. Nas principais áreas urbanas do país, este equilíbrio tem sido cada vez mais difícil de alcançar. O preço do solo urbano, particularmente nas áreas metropolitanas, registou uma forte valorização nos últimos anos, ao mesmo tempo que os custos de construção aumentaram de forma significativa. A estes fatores somam-se as exigências de financiamento mais rigorosas por parte das instituições bancárias, que frequentemente requerem níveis mais elevados de capitais próprios ou percentagens mínimas de pré-vendas antes de aprovarem o crédito à promoção imobiliária. Em muitos casos, isto significa que projetos licenciados podem permanecer em espera até que estejam reunidas as condições necessárias para garantir a sua viabilidade financeira.

E, no caso particular da Área Metropolitana de Lisboa, porque é que o desfasamento entre projetos aprovados e projetos que efetivamente iniciam a obra é tão elevado? Esta situação particularmente acentuada na Área Metropolitana de Lisboa reflete as especificidades deste mercado. Lisboa concentra uma grande parte da procura habitacional do país, mas também apresenta alguns dos custos de produção mais elevados. O preço do solo urbano, a escassez de terrenos disponíveis, a complexidade do tecido urbano consolidado e as exigências técnicas associadas a muitos projetos contribuem para tornar os empreendimentos mais caros e arriscados. Em simultâneo, o preço final das habitações aproxima-se cada vez mais do limite da capacidade de compra de muitas famílias, o que pode levar os promotores a adotar uma postura mais prudente antes de avançar com novas obras. Este conjunto de fatores ajuda a explicar porque é que o desfasamento entre projetos apresentados e construções iniciadas tende a ser mais pronunciado na capital.

Gonçalo Carvalho Miguel

Responsável de Comunicação e Relações Institucionais da Laplace Real Estate Intelligence

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico