Habitação social reduz pressão da procura e ajuda a moderar as rendas – estudo do BdP

A habitação social "reduz a pressão da procura", "introduz concorrência" e assegura "um nível mais estável de oferta" de casas, contribuindo para a moderação das rendas, mobilidade laboral e coesão territorial, segundo um estudo do Banco de Portugal.

"Países com uma componente significativa de oferta pública, cooperativa ou de arrendamento não lucrativo no mercado de habitação tendem a ser mais resilientes a choques económicos e menos vulneráveis a dinâmicas especulativas", indica o estudo "Habitação em Portugal: determinantes da oferta e dinâmica de preços e rendas", publicado no Boletim Económico de Junho hoje divulgado pelo banco central.

Os autores do documento referem que países com forte presença de habitação pública, cooperativa ou não lucrativa - como a Áustria, Países Baixos, Dinamarca e Finlândia - apresentam "menor volatilidade das rendas, maior acessibilidade e menor segmentação do mercado".

Mas em Portugal, onde a oferta de habitação social ronda os 2% do total, "é reduzida, tanto em termos absolutos como em comparação internacional, sendo sobretudo promovida por entidades públicas", e contrasta com países onde existe "maior envolvimento de entidades privadas sem fins lucrativos ou cooperativas".

Estabilizador do mercado

Na maioria dos municípios, a habitação social é "pouco expressiva", com a maior oferta localizada na área metropolitana do Porto, na Madeira, em algumas ilhas dos Açores, nos distritos de Portalegre e Évora, e em alguns municípios da área metropolitana de Lisboa.

Esta concentração em poucos municípios "pode gerar incentivos desequilibrados no conjunto do território, na medida em que pode originar desigualdades territoriais, menor coesão social e reduzir a mobilidade laboral e as oportunidades para as famílias que não consigam aceder a emprego e serviços noutras localizações".

Os autores do estudo recordam ainda que a habitação social "garante estabilidade residencial para famílias vulneráveis", pode "apoiar a revitalização de áreas urbanas" e "actua como estabilizador do mercado, na medida em que aumenta estruturalmente a oferta, moderando a evolução das rendas e promovendo a sua previsibilidade".

Além disso, "reduz a pressão da procura sobre o sector privado, oferecendo alternativas para famílias de rendimentos médios e baixos", introduz concorrência indirecta, "moderando a transmissão de evoluções exuberantes de preços" e assegura "um nível mais estável de oferta, particularmente relevante em contextos de escassez estrutural".

Alojamento Local e o aumento das rendas

A análise do Banco de Portugal incide também sobre o alojamento local, considerando que nas zonas de maior densidade contribuiu para "aumentos das rendas, a substituição de residentes por visitantes (gentrificação turística) e a reconfiguração do tecido comercial".

Um dos impactos do alojamento local "é a redução da oferta de imóveis anteriormente destinados ao arrendamento de longa duração".

Em Portugal, "existe também evidência de que a procura de imóveis para arrendamento de curta duração contribui para o crescimento dos preços da habitação", afirma-se no estudo.

O documento estima ainda em 300 mil o défice de novas casas face ao aumento de famílias na última década, mas a escassez de mão-de-obra, a falta de terrenos, a excessiva regulamentação e o encarecimento dos materiais limitam a capacidade de resposta do sector da construção face à procura acumulada.

Em 2025, "o hiato entre a dinâmica demográfica e a oferta de nova habitação parece ter sido, em larga medida, anulado", num contexto de redução de imigração, o que leva os autores do estudo a admitir que os factores demográficos "tenderão a ser mitigados no futuro próximo" e a conduzir a "uma estabilização das pressões sobre os preços da habitação".

Lusa/DI