José Cardoso Botelho: "O problema da habitação não é a procura, é a oferta"

A criação da OneMark Properties marca o regresso de José Cardoso Botelho ao mercado com um novo projecto empresarial. Em entrevista ao Diário Imobiliário, o gestor e promotor imobiliário analisa os principais desafios da habitação em Portugal, critica a imprevisibilidade do licenciamento urbanístico, defende a industrialização da construção e explica por que acredita que os promotores privados são parte essencial da solução para aumentar a oferta habitacional.

José Cardoso Botelho apresenta ainda a filosofia da OneMark Properties e explica por que acredita que o futuro do imobiliário passa pela ciência, pela neuroarquitetura e pela construção industrializada.

Depois de nove anos à frente da Vanguard Properties, porque sentiu que era o momento certo para criar a OneMark Properties?

Foram cerca de nove anos, de que me orgulho profundamente — construiu-se muito, e construiu-se bom. E, deixou-se uma carteira fundiária, excepcional, garantindo um futuro que só pode ser de inequívoco sucesso.

Mas há um momento na vida de qualquer profissional em que se sente a necessidade de recomeçar com uma folha em branco: não para corrigir o passado, mas para fazer as coisas exatamente como acreditamos que devem ser feitas, sem heranças e sem compromissos que não sejam os nossos e claro, a nossa visão.

A OneMark não nasce de uma ruptura com ninguém. Nasce de uma maturação — a de uma forma de pensar o imobiliário que fui apurando ao longo de várias décadas e que, chegada a certa altura, pedia um veículo próprio para se exprimir na sua forma mais pura. Quis uma empresa desenhada de raiz em torno de uma convicção: a de que se pode fazer promoção residencial com o mesmo rigor científico, a mesma ambição estética e o mesmo sentido de permanência com que se faz uma grande obra de arquitectura ou uma grande instituição.

E há também o momento do mercado. Portugal vive uma fase de reconhecimento internacional sem precedentes, mas também de exigência crescente — do comprador, do regulador, da sociedade. Foi por isso, e não por acaso, que escolhi este momento para começar.

O que diferencia esta nova promotora daquelas que já existem no mercado?

A diferença não está no discurso — está no método. A maioria diz que faz qualidade; poucos organizam a empresa para a garantir. Nós quisemos uma promotora que confronta cada decisão relevante com o melhor conhecimento disponível, e por isso constituímos dois órgãos de aconselhamento — um Conselho Científico, com algumas das melhores cabeças do país nas áreas que vão definir o imobiliário do futuro, e um Conselho Estratégico, com nomes de referência da gestão, das finanças, da indústria e da cultura. Não são figuras decorativas: são o mecanismo através do qual garantimos que não decidimos sozinhos nem por intuição.

Depois, há uma diferença de filosofia. Nós não vendemos metros quadrados — entregamos a curadoria de uma forma de viver. Cada projecto integra um programa de arte com curadoria própria, uma reflexão sobre o bem-estar de quem habita, uma escolha de materiais pensada para durar décadas e não para impressionar numa fotografia. É um trabalho de autor, não de catálogo.

E há uma diferença de linguagem, que assumo com convicção: não comunicamos "luxo". Evitamos deliberadamente essa palavra e as suas irmãs. Preferimos falar de topo do mercado, de categoria de referência, de carácter. Porque o que nos distingue não é a etiqueta — é a substância. E a substância não precisa de se anunciar aos gritos; sente-se.

Adoptámos os princípios da neuroarquitectura — a ciência que estuda o impacto dos espaços no sistema nervoso, emocional e cognitivo de quem os habita — porque acreditamos que um edifício não é um objecto, é um organismo que influencia a vida de quem lá vive.

Qual é a principal visão que pretende imprimir à OneMark Properties?

Construir para durar. Esta é, para mim, a ideia que resume tudo. Vivemos num sector que durante demasiado tempo pensou a curto prazo, no ciclo do projecto e da venda. Nós queremos pensar ao contrário: edifícios concebidos para envelhecer bem, para ganhar carácter com os anos, como sempre fizeram os grandes edifícios das nossas cidades e, ao mesmo tempo, totalmente integrados numa perspectiva de sustentabilidade, verdadeiramente entendida em todo o seu ciclo de vida.

Isso implica também colocar a pessoa no centro. Adoptámos os princípios da neuroarquitectura — a ciência que estuda o impacto dos espaços no sistema nervoso, emocional e cognitivo de quem os habita — porque acreditamos que um edifício não é um objecto, é um organismo que influencia a vida de quem lá vive. Luz natural, qualidade do ar, proporções, silêncio, materiais nobres, biofilia: nada disto é decoração, é saúde e é bem-estar.

Em síntese, a visão é esta: ciência tanto quanto visão, rigor tanto quanto ambição, emoção tanto quanto razão. Queremos deixar uma marca — no sentido mais literal da palavra — no modo como se concebe e se vive a habitação de referência em Portugal.

Anunciou o objectivo de atingir 100 milhões de euros em projectos. Como pretende concretizar essa meta?

Essa meta não é um número perseguido pelo número — é a consequência natural de uma carteira construída com disciplina. Ela assenta em linhas complementares: por um lado, os projectos de assinatura, no topo do mercado, por outro, o nosso programa OPUS, dedicado a dar nova vida a edifícios obsoletos, devolvendo-os à cidade com carácter contemporâneo e baixa pegada. E, projectos de Smart Living, que respondem às necessidades do futuro e Curated Living para o segmento médio, médio-alto, com design diferenciado.

Do lado do capital, combinamos o investimento dos fundadores com coinvestimento institucional, nacional e internacional. Não posso, por razões óbvias de confidencialidade, entrar na estrutura financeira, mas posso dizer-lhe qual é o princípio: crescer com solidez, não com pressa. Preferimos poucos projectos certos a muitos projectos apressados.

E há uma disciplina de selecção que é, talvez, o mais importante. Dizemos "não" a muito mais do que aquilo a que dizemos "sim". Um projecto só entra na carteira se cumprir três condições em simultâneo: localização de excepção ou com potencial evidente, viabilidade económica robusta e potencial para exprimir a nossa filosofia. É essa exigência que, cumulativamente, nos leva à meta que anunciámos.

Já tem projectos identificados ou em fase de aquisição?

Sim, temos. Estamos a trabalhar num conjunto de projectos, alguns já em fase avançada, mas não posso, nesta altura, entrar em concretizações — quer por estarem sob acordos de confidencialidade, quer porque acredito que cada projecto merece ser apresentado no momento certo e com o cuidado que a sua importância exige.

O que lhe posso dizer é qual é o critério, porque esse é revelador da empresa. Um projecto só entra na nossa carteira se cumprir três condições em simultâneo: uma localização de excepção, uma viabilidade económica robusta e a possibilidade de exprimir aquilo que nos distingue — a nossa forma de pensar a arquitectura, o bem-estar e a permanência.

Prevê recorrer a investidores internacionais ou o financiamento será maioritariamente nacional?

Os dois — e é precisamente nesse equilíbrio que reside uma das nossas forças. Portugal atrai hoje capital internacional como poucos mercados europeus, e a OneMark está naturalmente aberta a esse capital, que traz não só recursos mas também exigência e escrutínio, o que nos torna melhores. Ao mesmo tempo, temos uma base sólida de parceiros nacionais, que conhecem o mercado por dentro e connosco partilham o horizonte de longo prazo.

Não vejo estas duas fontes como alternativas, mas como complementos. O capital nacional dá-nos raiz e conhecimento; o capital internacional dá-nos escala e ambição. A arte está em combiná-los de forma equilibrada, sem depender excessivamente de nenhum. É essa a estrutura que procuramos.

Preferimos falar de topo do mercado ou de categoria de referência. Não é preciosismo — é que "luxo" remete para ostentação, e aquilo que fazemos é o contrário disso: qualidade contida, que se sente e não se grita.

A OneMark nasce com foco no segmento de topo. Continua a acreditar que este é o mercado com maior potencial em Portugal?

Deixe-me começar por uma nota, porque as palavras importam: nós evitamos o termo "luxo". Preferimos falar de topo do mercado ou de categoria de referência. Não é preciosismo — é que "luxo" remete para ostentação, e aquilo que fazemos é o contrário disso: qualidade contida, que se sente e não se grita.

Dito isto, é um segmento com características que o tornam atractivo: procura internacional resiliente, relativamente imune aos ciclos, e uma escassez real de produto verdadeiramente bom. Há muita oferta que se apresenta como sendo de topo e que, na verdade, é apenas cara. Produto genuinamente distinto — bem localizado, bem concebido, bem construído — há pouco. E onde há escassez de qualidade real, há potencial.

Mas seria um erro pensar que a OneMark se fecha nesse segmento. O nosso posicionamento é a exigência, não o preço. Essa mesma exigência pode e deve aplicar-se a outros segmentos — e é isso que pretendemos fazer.

Referiu também interesse pelos segmentos médio e médio-alto. Há espaço para novos projectos nestes segmentos, face aos elevados custos de construção?

Há espaço — mas só mudando a forma de construir. Esta é a questão central, e é preciso ser honesto sobre ela. Com os custos de construção actuais, e com os métodos tradicionais, é muito difícil entrar nos segmentos médios com viabilidade económica. Se insistirmos em fazer o mesmo de sempre, a resposta é não.

A resposta muda completamente quando mudamos o método. A industrialização da construção — produzir em ambiente controlado, com prazos e custos previsíveis — permite fazer com qualidade aquilo que a construção artesanal já não consegue fazer a preços acessíveis. E a reabilitação inteligente de edifícios existentes, que é o coração do nosso programa OPUS.

Por outras palavras: o problema dos custos não se resolve baixando a qualidade — resolve-se elevando a inteligência do processo. É aí que está a oportunidade nos segmentos médio e médio-alto, e é aí que a OneMark também quer estar presente.

Não estamos perante uma bolha, estamos perante um desequilíbrio entre uma procura exigente e uma oferta que não a acompanha em quantidade nem em qualidade.

O mercado da habitação de topo continua resiliente ou começa a dar sinais de abrandamento?

Mantém-se resiliente, e por razões estruturais: é sustentado por procura internacional e por uma escassez persistente de oferta de qualidade. Não estamos perante uma bolha, estamos perante um desequilíbrio entre uma procura exigente e uma oferta que não a acompanha em quantidade nem em qualidade.

O que mudou — e mudou para melhor — foi a exigência do comprador. Hoje, quem compra neste segmento distingue com enorme clareza qualidade real de mera etiqueta. Já não se deixa deslumbrar por um folheto; quer ver a construção, os materiais, a eficiência energética, a coerência do conceito. Isso é óptimo para quem, como nós, entrega valor genuíno — e é o princípio do fim para quem vive do rótulo.

Portanto, se me pergunta se há abrandamento, respondo com uma distinção: há abrandamento para o produto medíocre que se disfarçava de bom; não há, para o produto verdadeiramente distinto. A resiliência do mercado é, cada vez mais, uma resiliência selectiva.

Não há casas suficientes, e não há porque, durante anos, não se criaram as condições para as construir. A procura é saudável; é a oferta que falhou.

O mercado enfrenta uma crise de acesso à habitação. Que papel podem desempenhar os promotores privados na resposta a este problema?

Um papel central — e digo-o com convicção: os promotores privados são parte da solução, não do problema. O país não tem, no essencial, um problema de procura; tem um problema de oferta. Não há casas suficientes, e não há porque, durante anos, não se criaram as condições para as construir. A procura é saudável; é a oferta que falhou.

Ora, a oferta em escala não se resolve apenas com o Estado. O sector privado tem a capacidade financeira, técnica e de execução para gerar habitação a um ritmo que o sector público, sozinho, nunca conseguirá. O que é preciso é uma verdadeira parceria público-privada: o Estado a disponibilizar solo e a garantir previsibilidade e celeridade; o privado a construir com eficiência e a assumir o risco. Quando esses dois lados trabalham juntos, os resultados aparecem.

O erro seria pensar este problema em termos ideológicos — público contra privado. É um falso dilema. A escala da carência habitacional em Portugal é tal que vamos precisar de todos: do Estado, das autarquias, das cooperativas e dos promotores privados. Cada um a fazer aquilo que sabe fazer melhor.

Considera que o Governo tem criado condições para aumentar a oferta habitacional?

Há passos no sentido certo, e é justo reconhecê-lo. O Simplex Urbanístico é um deles, e a redução do IVA na construção para habitação de valor moderado é outro sinal positivo. Há hoje uma consciência política do problema que não existia há alguns anos, e isso é importante.

Mas falta o essencial, que é a execução. Anunciar medidas não basta; é preciso que cheguem ao terreno, e é aí que o processo trava — sobretudo ao nível municipal, onde grande parte das decisões efectivamente se joga. Um promotor não decide investir com base num anúncio; decide com base na certeza de que, quando submeter um projecto, ele será apreciado em prazos conhecidos e com regras estáveis.

Portanto, a minha avaliação é matizada: há vontade e há caminho traçado, mas falta transformar intenção em previsibilidade. Enquanto o promotor não souber, com segurança, quanto tempo e quanto custa licenciar e construir, a oferta não vai acelerar ao ritmo de que o país precisa.

Que medidas considera prioritárias para acelerar a construção de habitação?

Destacaria cinco, todas de bom senso e nenhuma de ideologia. A primeira, e a mais urgente, é um licenciamento verdadeiramente mais rápido e, sobretudo, mais previsível — não menos exigente, mas com prazos conhecidos e cumpridos. A segunda é a redução dos custos de contexto e da carga fiscal que incide sobre a construção, que hoje encarecem a casa final sem que o comprador beneficie disso.

A terceira é a disponibilização de solo público para habitação, em modelos de parceria com o sector privado — há um enorme património de solo subaproveitado que poderia estar ao serviço da oferta. A quarta é a segurança jurídica: regras estáveis, que não mudem a meio do jogo, porque nada afasta mais o investimento do que a imprevisibilidade.

E a quinta são incentivos claros à reabilitação e à industrialização da construção — as duas alavancas que permitem produzir mais depressa, com menos custo e com melhor qualidade. Se me pedisse para escolher uma só, escolheria a previsibilidade. É a mãe de todas as outras.

Um projecto que demora anos a licenciar vê a sua viabilidade comprometida antes sequer de arrancar: os custos de contexto acumulam-se, o mercado muda, o capital fica preso e o risco dispara.

O licenciamento continua a ser o principal entrave ao desenvolvimento de novos projectos?

É, sem dúvida, um dos maiores — e sublinho: o problema não é a exigência do licenciamento, que é legítima e necessária, mas a imprevisibilidade dos seus prazos. Ninguém sério defende que se construa sem controlo. O que é insustentável é não saber se um processo demora um ano ou quatro, porque essa incerteza contamina toda a equação do investimento.

Um projecto que demora anos a licenciar vê a sua viabilidade comprometida antes sequer de arrancar: os custos de contexto acumulam-se, o mercado muda, o capital fica preso e o risco dispara. Em muitos casos, é essa demora — e não a rentabilidade do projecto em si — que faz um investimento cair.

O Simplex Urbanístico aponta o caminho certo, e reconheço-o. Falta agora a execução consistente, sobretudo a nível municipal, e falta capacidade técnica instalada para dar resposta em tempo útil. Resolver o licenciamento seria, provavelmente, a medida isolada com maior impacto no aumento da oferta.

Portugal continua a ser um destino atractivo para investidores internacionais?

Continua, e por razões sólidas: segurança, qualidade de vida, clima, estabilidade política e social, talento, uma língua e uma cultura que abrem portas a vários mundos. Poucos países oferecem esta combinação, e o investidor internacional sabe-o. Nos grandes palcos do sector — e falo por experiência de os frequentar — Portugal é hoje um nome que se ouve com respeito.

Mas não podemos dar isto como garantido, e essa é a parte que me preocupa. O que atrai capital, mais do que qualquer incentivo pontual, é a previsibilidade. Cada mudança abrupta de regras, cada sinal de instabilidade, cada recuo cobra um preço de confiança que depois demora anos a recuperar. A reputação de um país como destino de investimento constrói-se devagar e perde-se depressa.

A minha posição é, por isso, de optimismo vigilante. Portugal tem tudo para continuar a ser um destino de eleição — desde que perceba que a atractividade não é um dado adquirido, mas um activo que se cultiva com coerência e com respeito pela palavra dada.

O problema estrutural português não é de procura — é de oferta. E, num contexto de escassez de oferta, taxas de juro mais baixas, por si só, podem ter um efeito perverso: ao injetarem mais procura solvente num mercado que continua sem casas suficientes, podem pressionar ainda mais os preços em vez de os aliviar.

Que impacto poderão ter a descida das taxas de juro e a estabilização da inflação no mercado residencial?

O impacto imediato é positivo, e sente-se sobretudo nos segmentos médios. Taxas de juro mais baixas melhoram a acessibilidade ao crédito, devolvem confiança às famílias e reactivam procura que estava retraída. A estabilização da inflação, por seu lado, traz previsibilidade aos custos de construção, o que é decisivo para quem planeia projectos a vários anos.

Mas quero acrescentar uma nota de realismo, para não alimentarmos ilusões. O problema estrutural português não é de procura — é de oferta. E, num contexto de escassez de oferta, taxas de juro mais baixas, por si só, podem ter um efeito perverso: ao injetarem mais procura solvente num mercado que continua sem casas suficientes, podem pressionar ainda mais os preços em vez de os aliviar.

Ou seja: a descida das taxas é uma boa notícia, mas não é a solução. A solução é construir mais. Sem um aumento real da oferta, o crédito mais barato arrisca-se a agravar exactamente o problema que todos queremos resolver. As duas coisas têm de andar juntas.

Que zonas da Área Metropolitana de Lisboa considera terem maior potencial de valorização?

O eixo central de Lisboa mantém o seu valor, e mantê-lo-á, pela simples razão de que a escassez nessas zonas é estrutural — não se fazem mais Avenidas da Liberdade nem mais ruas Castilho. Aí, o valor está consolidado e é defensivo: protege o investimento, mas o grande salto de valorização já foi, em grande parte, dado.

O maior potencial de valorização está, a meu ver, nas zonas em transformação: as frentes ribeirinhas que estão a ser reconvertidas, os eixos servidos por nova mobilidade, as áreas de reabilitação urbana onde ainda existe margem e onde a chegada de novos equipamentos e serviços muda a percepção do lugar. É nessas zonas de charneira — que deixaram de ser periferia mas ainda não são centro consolidado — que a diferença entre comprar bem e comprar mal mais se nota.

Mas deixo uma advertência que faço sempre: a localização não é tudo. Uma zona com potencial não valoriza um mau projecto. O que valoriza, e de forma duradoura, é a combinação de uma boa localização com um produto de qualidade. É essa a equação que nos interessa.

Quem construir hoje sem antecipar esse futuro estará a entregar, dentro de poucos anos, um produto desatualizado e desvalorizado. Construir para o futuro é, também, proteger o valor do investimento a longo prazo.

A sustentabilidade será um eixo central dos projectos da OneMark?

Será — mas não como argumento de marketing, e sim como exigência estruturante. Faço questão desta distinção, porque a sustentabilidade tornou-se uma palavra gasta, colada a tudo e a nada. Para nós, é concreta: significa conceber edifícios inteligentes, energeticamente eficientes, com materiais de baixa pegada e com um desempenho que antecipa a regulação em vez de a perseguir. É construir já incorporando as exigências perspetivadas como correctas em 2050.

E é inadiável, porque a própria lei o impõe. A directiva europeia relativa ao desempenho energético dos edifícios torna estas exigências progressivamente obrigatórias a partir de 2027. Quem construir hoje sem antecipar esse futuro estará a entregar, dentro de poucos anos, um produto desatualizado e desvalorizado. Construir para o futuro é, também, proteger o valor do investimento a longo prazo.

Há ainda uma dimensão de sustentabilidade que se esquece demasiadas vezes: a mais sustentável das construções é, muitas vezes, a que já existe. Reabilitar em vez de demolir, devolver vida a edifícios obsoletos em vez de os deitar abaixo — é isso que fazemos no programa OPUS, e é, provavelmente, o gesto ambientalmente mais coerente que um promotor pode ter.

Como vê a evolução da procura por edifícios mais eficientes e tecnologicamente preparados?

Vejo-a como uma tendência crescente e, sobretudo, irreversível. É empurrada por dois motores em simultâneo. O primeiro é a regulação, que torna estas características cada vez menos opcionais. O segundo, e talvez o mais interessante, é um comprador cada vez mais informado, que já percebeu que um edifício eficiente custa menos a viver, é mais confortável e protege melhor o valor do seu investimento no tempo.

A eficiência energética deixou de ser um extra que se acrescenta no fim; passou a ser um critério de concepção, a exigir decisão logo à partida. O mesmo se aplica à preparação tecnológica — a capacidade de um edifício integrar, hoje e no futuro, sistemas de gestão, de conforto, de bem estar e de segurança que melhoram a experiência de quem o habita.

Para uma empresa como a OneMark, isto não é um constrangimento, é uma oportunidade. Precisamente porque colocámos a ciência e o bem-estar no centro da nossa forma de construir, estamos naturalmente alinhados com aquilo que o mercado vai exigir cada vez mais. Estar à frente desta curva é uma vantagem competitiva, não um custo.

Para o problema português concreto — construir mais, mais depressa e a custos comportáveis, sem sacrificar a qualidade — a industrialização é, provavelmente, a alavanca mais poderosa de que dispomos.

A industrialização da construção pode ajudar a resolver os problemas de custos e prazos?

É uma das chaves — e diria mesmo que é um dos caminhos incontornáveis do imobiliário da próxima década. A industrialização — produzir componentes em ambiente fabril controlado, com precisão e em paralelo com o trabalho em obra — reduz prazos de forma muito significativa, controla os custos, diminui drasticamente o desperdício e eleva a qualidade e a consistência do produto final. Tem ainda o mérito de facilitar a transição para o recurso a materiais com menor pegada carbónica (cimento baixo carbono, por exemplo) , algo que será cada vez mais necessário e determinante.

Não é, atenção, uma solução mágica. Exige escala para ser economicamente viável, exige investimento inicial e, sobretudo, exige uma mudança cultural num sector que é, tradicionalmente, dos mais avessos à mudança. Levará tempo, e haverá resistências. Mas a direcção é clara, e os países que lideram esta transição — pensemos nos nórdicos — mostram bem o potencial.

Para o problema português concreto — construir mais, mais depressa e a custos comportáveis, sem sacrificar a qualidade — a industrialização é, provavelmente, a alavanca mais poderosa de que dispomos. É por isso que a integrámos, desde o início, na forma como pensamos os nossos projectos, sobretudo nos segmentos onde a equação de custos é mais apertada.

Qual gostaria que fosse a marca distintiva da OneMark daqui a dez anos?

Gostaria que a OneMark fosse recordada como a promotora que elevou o nível de exigência do mercado — que provou, com obra feita, que se pode construir habitação com o mesmo rigor científico, a mesma ambição estética e o mesmo sentido de permanência de uma grande instituição cultural. Que mostrou que rigor e beleza, ciência e emoção, razão e sensibilidade não se opõem, antes se completam.

Gostaria, sobretudo, que as pessoas que vivem nos nossos edifícios daqui a dez, vinte ou trinta anos sentissem que vivem em espaços que cuidam delas — que foram pensados para as pessoas, e não para as fotografias. Essa, para mim, seria a verdadeira medida do sucesso: não só o número de projectos, mas a qualidade da vida que proporcionámos.

Temos uma frase que resume tudo aquilo em que acreditamos: for those who leave their mark — para quem deixa a sua marca. Daqui a dez anos, o que eu gostaria é que a OneMark tivesse, ela própria, deixado a sua. De forma discreta, mas indelével.