O desenho não corrige um mau investimento

Na última década, o mercado imobiliário português viveu uma escalada sem precedentes na valorização dos ativos - um fenómeno que camuflou sistematicamente decisões de investimento estruturalmente deficientes. Sob o efeito de uma liquidez excecional - alimentada por anos de juros em mínimos históricos até meados de 2022, e por uma corrente de capital institucional à procura de rentabilidade no tijolo -, o mercado perdoava quase tudo.

Muitos investimentos vingaram à boleia de um setor dopado por dinheiro barato, e não por mérito estratégico. Convém sermos claros sobre a origem da escalada de preços: foi a mais básica lei da economia. Uma procura capitalizada chocou com uma oferta asfixiada por municípios que demoram anos a aprovar projetos. Esta letargia burocrática estrangulou a oferta e inflacionou de forma drástica o preço médio residencial.

Hoje, adquirir um ativo imobiliário sem uma análise profunda não é alocação racional de capital: é uma forma elegante de apostar. É transpor para o ambiente corporativo a roleta russa financeira, onde o capital é alocado à pressa, muitas vezes movido pelo receio irracional de perder o negócio para a concorrência. Num autêntico seller's market, dominado pela pressão para alocar liquidez, o poder negocial inverte-se. A prudência exige tempo - e o tempo faz perder a compra.

É a engenharia reversa do plano de negócios. O promotor adquire o terreno por um valor inflacionado e molda as premissas num plano artificial, desenhado especificamente para justificar o preço pago. Trata-se de uma péssima prática de gestão. O plano de negócios e a validação financeira e técnico-legal devem ser os guardiões da decisão, e não um formalismo pós-aquisição para apresentar à banca ou aos investidores.

Existe uma relutância histórica e cultural do mercado em investir em análises prévias. É incompreensível que organizações habituadas a gerir portfolios milionários hesitem em alocar uma fração marginal de capital para validar a viabilidade legal, técnica e financeira de um ativo, preferindo expor 100% do capital ao desconhecido. Uma "due diligence" robusta não é um custo administrativo; é a principal ferramenta de mitigação de risco e um exímio mecanismo de otimização de valor.

Importa desmistificar a ideia de que a "due diligence" é um instrumento puramente defensivo. Reduzir esta prática à mera identificação de "red flags" é subaproveitar o seu potencial. A “due diligence” funciona como catalisador de oportunidades latentes que passariam despercebidas. É nesta fase embrionária que se viabiliza o "value engineering": a capacidade de analisar restrições técnicas, financeiras ou regulatórias e, em vez de as encarar como obstáculos intransponíveis, reconfigurá-las para otimizar custos, maximizar eficiência e potenciar o valor final do ativo. O rigor analítico pode ajudar a transformar riscos evidentes em vantagens competitivas.

É nesta fase que a arquitetura deve assumir um papel puramente estratégico. A arquitetura não pode continuar a ser encarada como uma camada estética decorativa, acionada no "Passo 2" para materializar conceitos abstratos. O verdadeiro valor técnico reside na capacidade de traduzir condicionantes em potenciais métricas de rentabilidade antes de a escritura ser assinada.

A verdade é nua e crua: um bom desenho nunca corrige um mau investimento. Nenhum projeto de excelência, por mais irrepreensível que seja, tem a capacidade de injetar rentabilidade, diretamente, num ativo cuja aquisição foi financeiramente inviável ou cujas condicionantes ocultas destroem a operação.

O amadurecimento do setor em Portugal exige uma transição urgente da cultura de especulação para uma de gestão de ativos institucional e científica. Nem todos os terrenos precisam de um edifício, e saber identificar quando não avançar para um negócio - ou como o reestruturar radicalmente antes da compra - é o principal indicador de inteligência financeira de um promotor.

Antes da forma, a estratégia. Enquanto o mercado não interiorizar que o sucesso de um projeto se decide antes da primeira linha ser desenhada, continuaremos a assistir a riscos perfeitamente contornáveis transformados em perdas e margens destruídas. No imobiliário contemporâneo, a sorte é uma métrica de retorno absolutamente inaceitável.

O problema não é o projeto. É tudo o que não aconteceu antes dele.

Ruben Calado

Managing Partner da PMA - Paulo Merlini Architects

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico