Da Assimetria Demográfica à Sociedade de Platina

O debate sobre o futuro do imobiliário em Portugal tende, frequentemente, a oscilar entre dois extremos pouco úteis para a tomada de decisão: A euforia de curto prazo (alimentada pela pressão da procura turística e internacional) e o catastrofismo demográfico de longo prazo. Contudo, a realidade a enfrentar é substancialmente mais complexa e exige uma leitura financeira fria. O “inverno demográfico” (conceito popularizado por Gérard-François Dumont) não vai “congelar” todos os ativos por igual. O grande desafio da próxima década não será a simples extinção da procura, mas sim a sua profunda assimetria territorial e funcional.

Para quem gere património imobiliário, onde a liquidez futura depende da utilidade do ativo, os dados macroeconómicos devem servir de bússola para a alocação de capital. As Projeções de População Residente 2024-2100 do INE, publicadas em setembro de 2025, confirmam uma contração estrutural da força de trabalho que poderá superar os 20% até meados do século (estima que a população residente decresce dos atuais 10,7 para 8,3 milhões de pessoas).

Mais do que uma curiosidade estatística, isto significa que o rácio de dependência caminha para um cenário onde o esforço fiscal e social recairá sobre uma base produtiva cada vez mais estreita, havendo, na prática, menos pessoas a trabalhar para sustentar uma pirâmide envelhecida. O impacto destes números no imobiliário não é linear, mas é decisivo. O verdadeiro risco não reside apenas numa compressão nominal das taxas de rentabilidade, mas na realidade estrutural alertada pelo Banco de Portugal. No seu estudo estrutural de referência sobre o crescimento português (2019), o Banco de Portugal isolou o impacto da demografia e chegou a um número que nos devia fazer refletir; um contributo negativo acumulado de quase 20 pontos percentuais no PIB per capita até 2050. Uma tendência que os sucessivos “Ageing Reports” da Comissão Europeia, incluindo o de 2024, têm vindo a confirmar. A consequência prática está na sustentabilidade do crescimento real das rendas, pois um cenário de menor crescimento económico e menor rendimento disponível agregado das famílias aumenta a sua taxa de esforço, diminuindo assim a capacidade para absorver aumentos de renda. Se a economia não cresce porque há menos gente a produzir, as rendas do mercado doméstico encontram um teto de vidro, o que nos obriga a fazer uma auditoria rigorosa e honesta ao stock imobiliário existente.

Os dados dos Censos 2021 revelam uma realidade preocupante, mostrando que o parque habitacional português está envelhecido (82% dos edifícios existentes em 2021 foram construídos no século XX) e é dominado por tipologias T3 e T4, que representam cerca de metade da oferta total. Estas casas foram desenhadas para famílias numerosas que estatisticamente já não existem, dado que a dimensão média do agregado familiar caiu para 2,5 pessoas e continua a descer. Se a este desfasamento de tipologia somarmos as barreiras físicas, como a frequente ausência ou inadequação de elevadores no edificado habitacional anterior a 1990 e a ineficiência energética comprovada pelos dados da ADENE, estamos perante ativos com elevado risco de obsolescência funcional. Trata-se de imóveis que exigirão um investimento em obras cada vez maior, para um mercado que tendencialmente os valoriza cada vez menos.

Contudo, é preciso perceber que esta erosão de valor não será uniforme, uma vez que o mercado irá bifurcar-se, criando um fosso entre os ativos expostos à demografia nacional e aqueles que conseguem fugir a essa lógica. A resiliência encontrar-se-á em nichos onde a procura está desacoplada da maioria da realidade salarial portuguesa, começando por localizações prime e de lifestyle, onde o poder de preço é ditado por capitais globais e pela falta de solo urbano, blindando o valor destes ativos contra o declínio demográfico nacional. Paralelamente, destacar-

se-ão os Hubs de Conhecimento, compostos por polos universitários internacionalizados e zonas tecnológicas que continuarão a importar talento jovem e qualificado, contrariando o saldo natural negativo do país. A estes junta-se ainda a logística urbana, onde a procura por armazéns "last mile" é impulsionada pela alteração estrutural dos padrões de consumo e do comércio eletrónico e não apenas pelo número de habitantes.

Fora destas ilhas de exceção, a exposição ao risco demográfico é real e é aqui que surge a necessidade de compreender e investir na chamada “Silver Economy”. A Comissão Europeia define-a não apenas como um nicho de mercado, mas como o conjunto de oportunidades económicas decorrentes do crescimento da despesa pública e de consumo associada ao envelhecimento. Falamos de um ecossistema que engloba as necessidades da população com mais de 50 anos, desde a habitação e turismo até à tecnologia de saúde e smart living. Contudo, talvez devêssemos ir mais longe e adotar o conceito japonês de “Platinum Society” (Komiyama, H., & Yamada, K. (2018). New Vision 2050: A platinum society). Enquanto a prata oxida com o tempo, a platina mantém o seu brilho e valor. É esta a mudança de mentalidade necessária para deixar de desenhar casas para reformados passivos e começar a criar espaços para uma longevidade produtiva, onde a autonomia e a qualidade de vida são o verdadeiro motor da valorização imobiliária.

Na prática, este novo paradigma é protagonizado por pessoas que venderam as suas casas desadequadas à sua vivência atual e procuram apartamentos funcionais, com áreas comuns, segurança e serviços, mas onde mantêm a sua total independência. O desequilíbrio de oferta neste setor é factual e evidente; segundo as análises de tendência do Urban Land Institute (ULI) que classifica consistentemente o Senior Living como um setor de escassez estrutural na Europa, existe um fosso abissal entre a nossa realidade doméstica e os mercados consolidados como o Reino Unido e a França. Enquanto as referências internacionais apontam para taxas de provisão entre os 5% e os 7% nestes mercados maduros, em Portugal a oferta qualificada é residual, situando-se abaixo de 0,5%. Existe, portanto, um oceano de oportunidade para quem souber criar produto para este segmento.

Contudo, investir na Silver Economy exige sofisticação, pois não se trata de uma aposta passiva de comprar e arrendar, mas de um modelo operacional complexo, híbrido entre o imobiliário e a hotelaria. Num futuro marcado pela escassez de mão de obra jovem, o custo dos recursos humanos tende a disparar, ameaçando a rentabilidade do projeto, razão pela qual a viabilidade destes investimentos dependerá criticamente da tecnologia. A domótica e a inteligência artificial na gestão do edifício não são luxos futuristas, mas sim ferramentas essenciais de controlo de custos operacionais, onde sensores que monitorizam a saúde ou a eficiência energética, quando bem implementados, permitem prestar um melhor serviço com menos intervenção humana direta, transformando a eficiência numa garantia de margem.

Em última análise, estamos a entrar numa era de darwinismo imobiliário. Tal como na evolução das espécies, a sobrevivência financeira dos ativos deixará de ser determinada pela sua localização histórica ou dimensão, mas sim pela sua capacidade de adaptação. O tempo em que a valorização generalizada do mercado salvava gestões medíocres acabou. Daqui para a frente, a rentabilidade virá exclusivamente da criação ativa de valor e da capacidade de transformar ativos rígidos em produtos flexíveis e líquidos. Quem ignorar a assimetria demográfica não terá apenas ativos menos rentáveis, mas ficará com carteiras expostas a um risco de liquidez que o mercado, mais tarde ou mais cedo, penalizará no preço, fazendo com que a adaptação estratégica deixe de ser uma opção para se tornar um imperativo de gestão.

Nuno Santos
(M.e em avaliação e gestão de ativos imobiliários)
Professor Adjunto na ESAI - Escola Superior de Actividades Imobiliárias

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico