Custos de construção em alta travam habitação acessível

Os custos de construção, que continuam a agravar-se, são agora o principal entrave à promoção de nova habitação, revela o mais recente Portuguese Investment Property Survey (PIPS), inquérito trimestral realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.

De acordo com os resultados referentes ao 1º trimestre de 2026, existe um consenso quase absoluto entre os promotores imobiliários quanto ao forte impacto do aumento dos custos de construção, que surgem agora no topo da lista de obstáculos à actividade, com um índice de pressão de 84%. Isso significa que, pela primeira vez desde o início do inquérito, há seis anos, os custos de construção superam a burocracia e os constrangimentos associados ao licenciamento, que deixam liderar a lista de entraves identificados pelos promotores, passando para a segunda posição. Estes factores registam actualmente um índice de pressão de 83%, abaixo da média histórica do indicador, situada em torno dos 90%.

Outros entraves à promoção imobiliária

A carga fiscal surge agora como o terceiro principal obstáculo à promoção de nova habitação, com um índice de pressão próximo dos 70%. Este indicador tem vindo a recuar desde o 2º trimestre de 2025, quando atingia ainda 84%, reflectindo já expectativas positivas do mercado na sequência do anúncio governamental de uma redução da carga fiscal, nomeadamente através da descida do IVA.

“A passagem da burocracia e do licenciamento para o segundo lugar dos obstáculos traduz uma expectativa positiva quanto aos efeitos da revisão do Simplex Urbanístico, tal como a redução da carga fiscal reflecte a antecipação dos impactos da anunciada descida do IVA para 6%. Contudo, em sentido oposto, o mercado assinala um agravamento crescente das dificuldades associadas aos custos de construção. Este factor acaba por anular uma parte significativa dos benefícios esperados naquelas outras áreas, mantendo o índice geral de pressão em 59%, um valor próximo da média histórica de 62%”, comenta Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário.

A impossibilidade construir abaixo dos 300 mil euros nos grandes centros urbanos...

“Os resultados deste estudo comprovam a forte pressão que os custos de construção exercem sobre a promoção de nova habitação, decorrente, em grande medida, de um conjunto de requisitos legais e regulamentares desajustados à realidade do sector e às necessidades do país”, afirma Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII. O CEO defende, assim, que “este é hoje um dos factores mais críticos, a par de outros constrangimentos como a falta de previsibilidade, simplificação e celeridade nos processos de licenciamento, o preço dos terrenos ou a carga fiscal, que condicionam a capacidade de resposta do sector”.

Termina explicando que a consequência disto é a impossibilidade de construir casas nos grandes centros urbanos a preços que as famílias consigam suportar: “é impossível construir para vender a 300 mil euros”. Os dados disponíveis confirmam esta tese. Nos últimos três anos, cerca de 59 mil fogos que chegaram a estar pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica. Este dado demonstra bem a urgência de uma revisão mais ampla das condições em que o sector opera, para que seja possível transformar procura efectiva em oferta real, defende

 o CEO da Associação.

Optimismo, apesar de tudo

O inquérito aponta ainda para uma redução da actividade e um abrandamento dos preços no primeiro trimestre do ano. Ainda assim, os promotores encaram os próximos três meses com optimismo, antecipando um comportamento positivo quer ao nível dos preços, quer das vendas. Este sentimento levou o indicador de expetactivas a atingir +35 pontos, o valor mais elevado desde o final de 2024.

Este resultado decorre sobretudo de expectativas favoráveis quanto à evolução dos preços, num quadro de perspectivas mais moderadas relativamente à dinâmica das vendas. Assim, o mercado entra numa fase em que as expectativas para os próximos três meses superam o sentimento associado ao desempenho recente, em particular devido à percepção de que as vendas poderão recuperar após um período de retracção.

Apesar disso, a menor dinâmica das vendas continua a não ser percepcionada como um problema estrutural para os promotores imobiliários. A escassez de procura mantém-se como o factor menos relevante entre os obstáculos à actividade. No 1.º trimestre de 2026, o respectivo índice de pressão fixou-se em 23%, em linha com os níveis historicamente observados.