Crise global, problema local: habitação em Portugal à prova da nova instabilidade

A habitação continua a ser um dos temas mais críticos da sociedade portuguesa, não apenas pelo seu peso económico, mas pelo impacto direto na estabilidade das famílias, na mobilidade social e na competitividade do país. Hoje, este debate não pode ser feito isoladamente. O mercado imobiliário está cada vez mais exposto ao contexto geopolítico global, à evolução da inflação e às decisões de política monetária.

Vivemos um momento de elevada incerteza internacional. Tensões geopolíticas persistentes, cadeias de abastecimento ainda vulneráveis e uma economia europeia em ajustamento criam um ambiente de volatilidade que influencia diretamente o setor imobiliário. A inflação, apesar de mais controlada face aos picos recentes, continua a pressionar custos, desde os materiais de construção até à mão de obra, condicionando a capacidade de resposta da oferta.

Ao mesmo tempo, a política monetária, após um ciclo restritivo, começou a dar sinais de alívio. A descida gradual das taxas de juro veio reativar a procura e permitiu a muitas famílias regressar ao mercado. No entanto, este movimento voltou a expor o principal problema estrutural. O acesso à habitação continua bloqueado para uma parte significativa da população.

Os dados são claros. O mercado manteve-se dinâmico, mas esse dinamismo não se traduziu em maior acessibilidade. Pelo contrário, acentuou desigualdades. Uma parte relevante das transações continua a ser impulsionada por proprietários que vendem para comprar, beneficiando da valorização acumulada dos últimos anos. Este efeito de escada patrimonial cria um desequilíbrio evidente face a quem procura entrar no mercado pela primeira vez, sem ativos prévios.

Num contexto global instável, este fenómeno tende a agravar-se. A incerteza externa leva investidores e famílias a procurar refúgio em ativos considerados mais seguros, como o imobiliário, o que pressiona ainda mais os preços. Em paralelo, a subida dos custos de construção limita a capacidade de gerar nova oferta a valores compatíveis com os rendimentos da classe média.

O resultado é um desalinhamento estrutural cada vez mais evidente. Os preços continuam a refletir uma combinação de escassez de oferta, custos elevados e procura resiliente, enquanto os rendimentos em Portugal permanecem distantes dos padrões europeus. Esta divergência traduz-se em taxas de esforço elevadas, tanto no acesso à compra como no mercado de arrendamento, onde a pressão também se mantém significativa.

Importa sublinhar que a procura internacional, embora relevante em zonas específicas, não explica por si só este desequilíbrio. O mercado português é hoje, sobretudo, pressionado por dinâmicas internas, nomeadamente pela falta de oferta ajustada e pela incapacidade estrutural de resposta às necessidades da classe média.

Perante este cenário, torna-se evidente que não existem soluções de curto prazo. A habitação exige uma abordagem estrutural e integrada, ainda mais num contexto global volátil. É necessário atuar em várias frentes. Acelerar os processos de licenciamento, rever os instrumentos de planeamento territorial, reforçar a oferta de habitação acessível e apostar na industrialização da construção para ganhar escala e eficiência.

O contexto internacional trouxe ainda um desafio adicional. A necessidade de previsibilidade. Num ambiente marcado pela incerteza geopolítica e económica, investidores, promotores e famílias precisam de estabilidade regulatória e de políticas públicas consistentes. Sem isso, o risco percebido aumenta e a resposta do mercado torna-se mais limitada.

A habitação está hoje no cruzamento entre dinâmicas locais e forças globais. Ignorar esta realidade é comprometer a eficácia das soluções. Portugal precisa de um compromisso estratégico de longo prazo, um verdadeiro pacto de Estado para a habitação, que alinhe políticas públicas, setor privado e necessidades reais da população.

Só assim será possível transformar um mercado que continua ativo, mesmo em tempos de incerteza, num mercado verdadeiramente acessível e resiliente.

Ricardo Sousa

CEO da Century 21 Portugal

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico