Endividamento no imobiliário: mais importante do que o volume da dívida é perceber o contexto em que ela existe

A divulgação, no final de maio, dos dados do Banco de Portugal que apontam para níveis de endividamento do setor da construção e do imobiliário semelhantes aos de 2013 merece uma análise séria e sem alarmismo.

O valor absoluto da dívida, isoladamente, pode conduzir a interpretações erradas sobre a realidade atual do mercado. Esse número é relevante, mas só faz sentido quando enquadrado num contexto económico, financeiro e setorial.

Falo também com a experiência de quem acompanhou de perto o ciclo de 2013. E, precisamente por isso, considero importante dizer com clareza que os dois momentos não são comparáveis.

Há treze anos, Portugal enfrentava uma crise financeira profunda, com forte contração económica, desemprego elevado, quebra abrupta da procura, excesso de oferta em vários segmentos e um sistema financeiro sob enorme pressão. O setor imobiliário sofria de desequilíbrios estruturais muito diferentes dos que existem hoje.

O contexto económico de 2026 é substancialmente distinto.

Temos uma economia mais robusta, níveis de emprego historicamente elevados, maior capacidade de atração de investimento internacional e, sobretudo, um défice estrutural de oferta habitacional que continua longe de estar resolvido. O próprio setor evoluiu, tornando-se mais profissionalizado, mais regulado e sujeito a critérios de financiamento bastante mais prudentes.

O aumento do crédito reflete, em grande medida, um crescimento efetivo da atividade. Há mais promoção imobiliária, maior necessidade de construção, mais pressão demográfica nas áreas urbanas e uma procura consistente, tanto nacional como internacional. Isso obriga empresas e promotores a financiar aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos e execução de obra.

Importa também relativizar os números: em 2013, o peso da dívida do setor representava cerca de 35% do PIB português. Hoje, apesar de o valor absoluto ser semelhante, representa aproximadamente 19% do PIB. A dimensão da economia portuguesa mudou, bem como a maturidade do setor.

Em todo o caso, existem, naturalmente, riscos que não devem ser ignorados.

Os custos de construção continuam elevados, os processos de licenciamento permanecem excessivamente lentos e a manutenção de taxas de juro relativamente altas exige prudência financeira. Acresce ainda um contexto geopolítico internacional marcado por alguma imprevisibilidade, com potenciais impactos na inflação, nos custos energéticos e nas cadeias de abastecimento.

Mas existe uma diferença fundamental face ao passado: o mercado está hoje alicerçado em necessidades reais.

Portugal continua a precisar urgentemente de mais habitação. O desequilíbrio entre a oferta e a procura mantém-se estrutural, sobretudo nos grandes centros urbanos. Enquanto não houver um aumento significativo da capacidade de construção e uma maior eficiência nos processos de licenciamento, a pressão sobre os preços e sobre o investimento continuará presente.

Por isso, o principal desafio do setor não passa por travar o investimento, mas por garantir que esse crescimento ocorre de forma sustentável, assente em financiamento responsável, e se materializa numa maior capacidade de resposta ao problema da habitação.

Num mercado saudável, o crédito deve ser interpretado como um instrumento de desenvolvimento, capaz de criar oferta, regenerar cidades e responder às necessidades das famílias e das empresas. O valor absoluto da dívida, por si só, não conta a história na íntegra. O foco deve estar na qualidade dessa dívida, na solidez dos projetos e na capacidade de execução do setor.

Frederico Abecassis

CEO da Coldwell Banker Portugal

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico