Lei n.º 153/2015: quando a regulação se torna o seu próprio risco

A Lei n.º 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis ao serviço de entidades do sistema financeiro nacional, surgiu no contexto do reforço da regulação e da transparência do sistema financeiro após a crise financeira internacional, que expôs fragilidades relevantes nos mecanismos de supervisão, avaliação e gestão de ativos. O objetivo do legislador foi criar um enquadramento mais robusto e alinhado com as melhores práticas europeias, promovendo maior confiança no mercado, reduzindo riscos sistémicos e assegurando a credibilidade dos processos de avaliação e financiamento.

Mais de uma década após a sua implementação, importa avaliar de forma crítica e técnica o seu impacto nos mercados imobiliário e financeiro em Portugal, garantindo que o regime continua adequado a um contexto de mercado dinâmico e em constante evolução.

A transformação dos mercados financeiros, impulsionada pela inovação tecnológica, maior complexidade dos instrumentos e mudanças no perfil de risco dos investidores, veio expor limitações do regime vigente. Em particular, persiste a dúvida sobre se o atual enquadramento, nomeadamente no que respeita às incompatibilidades dos Peritos Avaliadores de Imóveis, é excessivamente restritivo e desalinhado com as práticas europeias, sem evidência clara de ganhos proporcionais em termos de independência efetiva ou mitigação do risco sistémico.

Menor conhecimento de mercado, piores avaliações

Um dos efeitos mais relevantes — e menos discutidos — da lei é o seu impacto na qualidade das avaliações imobiliárias. Ao afastar do sistema empresas de maior dimensão, com escala, experiência internacional e profundo conhecimento transacional, o regime atual reduz o alinhamento entre as avaliações e a realidade do mercado.

Isto é particularmente problemático em ativos complexos, institucionais ou de grande relevância sistémica, precisamente onde o rigor, a sofisticação técnica e o conhecimento de mercado são mais críticos. Avaliar sem conhecer o mercado não elimina riscos; pode, pelo contrário, amplificá-los.

Independência formal não garante independência real

A lei parece partir do pressuposto de que a independência se assegura sobretudo pela ausência de relações passadas, ignorando outros riscos relevantes. Na prática, o regime vigente favorece modelos excessivamente dependentes de avaliadores individuais, muitas vezes com elevada concentração de faturação num número limitado de clientes.

A independência material resulta de estruturas organizativas robustas, políticas internas de compliance, segregação de funções e revisão crítica — características mais comuns em entidades de maior dimensão.

Conhecimento não é conflito de interesses

Importa clarificar um equívoco central do atual enquadramento: conhecimento de mercado não é conflito de interesses. A produção de estudos de mercado, researchou análises setoriais não compromete, por si só, a independência de uma avaliação. Pelo contrário, constitui um fator essencial para uma correta avaliação do risco, da liquidez e do pricing dos ativos.

Tratar informação como influência é confundir o problema. O risco está na má utilização do conhecimento; e esse combate-se com regras de transparência e governação, não com exclusões automáticas.

Formação e qualidade técnica como ativos do sistema

As empresas de avaliação internacionais e de maior escala desempenham um papel fundamental na formação contínua dos avaliadores, no desenvolvimento de metodologias e na disseminação de standards internacionais. Excluí-las do mercado é limitar o acesso do sistema financeiro a esse capital técnico e humano.

É tempo de ajustar

Uma revisão da Lei n.º 153/2015 não deve ser vista como um recuo regulatório, mas como um ajustamento necessário e responsável. Algumas alterações simples poderiam melhorar significativamente o equilíbrio do sistema, como:

• Focar as incompatibilidades no mesmo ativo, e não      na entidade ou grupo económico;
• Reduzir o período de incompatibilidade de 24 para      12 meses;
• Excluir explicitamente estudos de mercado e      research do âmbito das incompatibilidades;
• Reformular o artigo 19.º, alínea g), garantindo      proporcionalidade, clareza e proteção contra conflitos reais.

Um quadro legal mais equilibrado, centrado na gestão efetiva de conflitos e não em proibições “cegas”, contribuirá para melhores avaliações, maior estabilidade financeira e maior convergência com as práticas europeias. No fim, é essa a melhor forma de proteger todos os stakeholders e o próprio sistema financeiro.

Ricardo Reis

Head of Valuation & Advisory na Cushman & Wakefield

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico