Daniel Hermann, Chief Growth Officer da Limehome
Limehome quer liderar nova geração da hotelaria em Portugal
A Limehome considera Portugal um dos mercados estratégicos para a sua expansão europeia e prepara-se para reforçar a presença no país com novas unidades, aposta em cidades médias e um modelo de hospitalidade totalmente digital. Daniel Hermann, Chief Growth Officer da Limehome, revela em entrevista ao Diário Imobiliário que a Limehome pretende transformar Portugal num dos principais mercados do grupo no sul da Europa, apostando numa estratégia assente em tecnologia, expansão territorial e parcerias de longo prazo com investidores.
A Limehome tem vindo a crescer de forma consistente na Europa. Que papel estratégico ocupa Portugal nesse plano de expansão?
Portugal é um pilar estratégico da expansão europeia da Limehome e um dos nossos mercados de crescimento mais rápido no sul da Europa. É um mercado que combina condições estruturais de turismo muito sólidas e uma base crescente de profissionais internacionais com procura por parte de nómadas digitais e do segmento empresarial em geral, o que se ajusta perfeitamente ao nosso modelo de apartamentos com serviços.
Lisboa e Porto são agora núcleos centrais "Classe A" no nosso portefólio ibérico, ao nível das plataformas urbanas mais importantes que temos noutros países. A partir daí, estamos a expandir deliberadamente para uma rede mais ampla de cidades portuguesas, de forma a diversificar a sazonalidade e os factores de procura, oferecendo um produto escalável e atractivo para investidores institucionais.
Quais são os principais resultados alcançados no mercado português até agora?
Em apenas alguns anos, passámos do nosso primeiro projecto em Portugal para nos tornarmos um dos operadores de base tecnológica mais dinâmicos do país. Começámos no Porto, em 2022, e pouco depois entrámos em Lisboa, onde operamos actualmente quatro propriedades, temos dois projectos em desenvolvimento e um pipeline muito forte. Lisboa é um mercado altamente competitivo e temos presença em quase toda a cidade. No Porto, temos cinco activos operacionais, dois em construção e, também, um pipeline robusto.
Até meados de 2026, estamos no caminho certo para ultrapassar as 500 unidades em Portugal. No que se refere ao mercado europeu, o nosso portefólio e pipeline já excedem as 13.000 unidades.
Que metas concretas se definem para os próximos anos em Portugal?
A nossa ambição é consolidar Portugal como um dos três principais mercados da Limehome no sul da Europa, em termos de unidades e de facturação. Temos como meta várias centenas de unidades adicionais nos próximos anos, com um foco em parcerias sustentáveis a longo prazo, que privilegiamos claramente em relação a transacções isoladas.
Queremos aprofundar a nossa densidade em Lisboa e no Porto, enquanto escalamos uma rede complementar de cidades secundárias que sejam estruturalmente apoiadas pelo turismo, universidades, pólos de saúde ou centros industriais. Ao mesmo tempo, pretendemos tornar-nos o parceiro de referência para investidores institucionais e privados que procurem desenvolver ou reposicionar activos no segmento de apartamentos com serviços.
Para além de Lisboa e Porto, que outras cidades portuguesas estão no radar da Limehome?
Para além de Lisboa e Porto, vemos oportunidades muito interessantes em cidades de média dimensão. Já estamos em Évora e temos negociações activas em Coimbra, Braga, Guimarães e Aveiro. Évora está a funcionar muito bem, estamos muito animados com o retorno das três propriedades que temos em actividade, e continuamos a procurar novas oportunidades. Também monitorizamos outras localizações seleccionadas no Algarve e noutras regiões costeiras, onde o turismo é estruturalmente forte e a sazonalidade pode ser equilibrada com a procura de estadias de média duração. A chave é combinar destinos que os hóspedes portugueses e internacionais já adoram com cidades que só agora estão a surgir no radar dos investidores institucionais de hotelaria.
Que critérios pesam mais na escolha de novos mercados dentro de Portugal?
Quando avaliamos novos mercados portugueses, olhamos para uma combinação de procura, oferta e potencial de parceria. Do lado da procura, focamo-nos em regiões com uma atractividade tanto de lazer como de negócios, áreas apoiadas por universidades, hospitais, parques empresariais ou dinamismo turístico.
Imóveis comerciais (hotéis, pensões, escritórios vazios) podem ser desenvolvidos ou reposicionados como activos de apartamentos com serviços totalmente digitalizados, sujeitos ao planeamento local e quadros regulatórios. Ao avaliar uma localização, a prioridade é compreender claramente o mercado, revendo activos comparáveis, analisando a procura e interagindo com proprietários e agentes locais para identificar oportunidades viáveis a apresentar aos promotores.
Outro ponto a referir é que estamos abertos a aceitar activos que já estejam operacionais, mas que precisem de renovação ou modernização, ou então que os proprietários simplesmente já não queiram gerir. Acredito que esta é uma verdadeira vantagem competitiva.
O actual contexto do mercado imobiliário português facilita ou dificulta essa expansão?
A actual conjuntura do imobiliário em Portugal cria tanto desafios como oportunidades. Os preços e a regulamentação em alguns segmentos tornaram-se claramente mais apertados, o que exige uma análise de risco cuidadosa e um foco redobrado na eficiência operacional.
Ao mesmo tempo, este contexto empurra os proprietários e investidores para a procura de conceitos mais resilientes e profissionais, e é aqui que o modelo da Limehome se torna particularmente atrativo. A nossa capacidade de assinar contratos de longo prazo, oferecer garantias sólidas e optimizar o desempenho dos edifícios torna-nos uma solução relevante nesta fase do ciclo.
Que tipo de activos são mais atractivos neste momento?
Estamos especialmente interessados em activos que possam ser convertidos de forma eficiente em edifícios de apartamentos com serviços entre 20 a 80 unidades, em localizações centrais ou bem ligadas a transportes. Isso inclui desenvolvimentos de raiz, renovações e conversões de hotéis onde um conceito mais flexível e tecnológico possa gerar maior valor.
A pequena escala não é um problema para nós. Graças à nossa tecnologia e operações padronizadas, conseguimos operar economicamente edifícios com apenas 10 unidades em cidades como Évora. Para os investidores, isto abre um universo de projectos potenciais muito mais amplo do que os conceitos hoteleiros tradicionais.
Existem oportunidades concretas de aquisição em Portugal neste momento?
Sim, estamos a analisar novas oportunidades e mantemos conversações com múltiplos proprietários e promotores em Portugal. Adicionalmente, temos uma rede de investidores da América Latina e do resto da Europa interessados em adquirir activos em Portugal.
O nosso modelo é muito flexível: trabalhamos com estruturas de compra futura e arrendamento futuro, arrendamentos de longo prazo fixos ou variáveis, e contratos de gestão, dependendo do perfil do investidor.
Dada a nossa trajectória de crescimento e o financiamento recente para acelerar a expansão em Portugal, este é um momento particularmente bom para nos apresentarem projectos que possam ser reposicionados como apartamentos com serviços de alta qualidade. Estamos especialmente interessados em portefólios ou colaborações recorrentes, onde ambas as partes possam beneficiar da escala e de uma parceria a longo prazo.
Sendo uma empresa de base tecnológica, como é que a inovação impacta a operação e a experiência do cliente?
A Limehome é, na sua essência, uma empresa de hospitalidade baseada em tecnologia e não uma cadeia hoteleira tradicional. Os nossos hóspedes desfrutam de uma experiência totalmente digital, desde a reserva ao check-in, apoio ao cliente e check-out, sem filas ou burocracias.
Nos bastidores, os nossos sistemas proprietários automatizam preços, distribuição, planeamento de limpeza, manutenção e comunicação com os hóspedes. Isto permite-nos entregar um produto muito consistente e focado no design, mantendo as operações leves e altamente escaláveis em muitos mercados.
De que forma a tecnologia permite escalar o negócio de forma mais eficiente face à hotelaria tradicional?
Por um lado, a tecnologia é o que nos permite entrar em localizações secundárias, como Évora, onde um operador da nossa dimensão não entraria, pois a infraestrutura necessária não seria viável. Com a nossa tecnologia conseguimos fazê-lo, porque reduzimos o número de funcionários nas propriedades.
Também podemos operar activos mais pequenos, mas a principal vantagem é que o nosso modelo permite-nos ter actividade em qualquer local desde que o produto seja bom e haja procura. Isto traduz-se em custos operacionais mais baixos, um arranque mais rápido de novas propriedades e um perfil de desempenho mais previsível para os nossos parceiros. Do ponto de vista dos investidores, isto significa um negócio que é simultaneamente eficiente operacionalmente e concebido para escalar em diferentes cidades e países.
O crescimento do turismo e do trabalho remoto está a alterar estruturalmente este segmento?
O crescimento do turismo e do trabalho remoto está a transformar estruturalmente o segmento da hospitalidade e joga directamente a favor dos pontos fortes da Limehome. Hoje em dia, os hóspedes procuram mais espaço, cozinha equipada e flexibilidade para ficar alguns dias ou semanas.
O nosso modelo permite-nos oferecer a conveniência e flexibilidade dos hotéis com um mix de quartos flexível, onde os hóspedes podem escolher desde quartos individuais/duplos até apartamentos com serviços de 1 ou 2 quartos, o que o torna muito atractivo para casos de uso de lazer, negócios e estadias de média duração. Em mercados como Portugal, onde o turismo é forte e o talento internacional é cada vez mais móvel, vemos esta procura híbrida continuar a crescer.
Que desafios legislativos ou operacionais identificam no mercado português?
Como qualquer operador sério, monitorizamos cuidadosamente o enquadramento normativo para o sector do alojamento turístico, licenciamento e urbanismo em Portugal. O principal desafio é garantir que a regulamentação cria condições equitativas e proporciona visibilidade a longo prazo para os investidores que apostam o seu capital nestes activos.
Operacionalmente, o nosso modelo totalmente digital necessita de uma infraestrutura local robusta, desde a conectividade aos padrões de construção, mas Portugal é muito competitivo nesse aspecto. A nossa abordagem passa sempre por trabalhar de perto com as autoridades e parceiros para garantir que os nossos projectos estão em conformidade e são integrados positivamente no tecido urbano.
A Limehome vê Portugal como um mercado de longo prazo?
Absolutamente. Portugal é um mercado central e de longo prazo para a Limehome. O nosso compromisso é visível na escala do nosso pipeline actual, nas cidades onde estamos a entrar e nos recursos que dedicamos localmente.
Não estamos aqui para o curto prazo, estamos a construir uma rede nacional de apartamentos com serviços que possa servir hóspedes e parceiros durante décadas. É também por isso que privilegiamos parcerias de longo prazo e padrões institucionais em cada projecto que assinamos.
Que mudanças no mercado imobiliário europeu poderão influenciar a estratégia da empresa?
Várias tendências europeias são particularmente relevantes para a nossa estratégia. Vemos um interesse institucional crescente em hospitalidade alternativa, à medida que os investidores procuram fluxos de caixa estáveis.
Em simultâneo, a regulamentação e os custos de construção estão a empurrar os mercados para favorecer conceitos mais eficientes e tecnológicos que consigam fazer mais com menos espaço e mão-de-obra. Os padrões de urbanização e mobilidade também continuam a impulsionar a procura por alojamento gerido profissionalmente e flexível, especialmente em localizações urbanas resilientes.
Onde esperam estar em Portugal dentro de cinco anos?
Em cinco anos, espero que a Limehome esteja firmemente estabelecida como um dos principais operadores de apartamentos com serviços em Portugal, tanto em unidades como em reconhecimento de marca. Pretendemos marcar presença em todos os principais destinos urbanos: Lisboa, Porto, Coimbra, Braga, Guimarães, Aveiro, Évora, bem como no Algarve.
O nosso objectivo é que a Limehome seja o primeiro contacto natural para os investidores quando pensam em reposicionar ou desenvolver activos para este segmento em Portugal. E para os hóspedes, queremos que a Limehome represente o mesmo em cada cidade portuguesa: um alojamento com um design cuidado, totalmente digital e que se sinta como em casa, quer fiquem por duas noites ou por dois meses.
