Porque a tempestade Kristin foi um teste de stress ao imobiliário português?

Os escombros da Tempestade Kristin mal foram limpos das ruas de Leiria e Coimbra, mas o verdadeiro custo deste evento está apenas a começar a surgir. Quando as rajadas de vento atingem os 208 km/h — pulverizando os marcos estabelecidos pelo Furacão Leslie — e deixam um milhão de portugueses às escuras, somos forçados a confrontar uma realidade que vai muito além da meteorologia.

Durante anos, o setor imobiliário português tratou o risco climático como um exercício teórico — uma linha num relatório ESG ou uma caixa a preencher para cumprimento das normas da UE. A Tempestade Kristin encerrou violentamente esse capítulo. Entrámos agora na era do risco climático financeiro, onde a vulnerabilidade física do nosso ambiente construído se traduz diretamente na erosão do balanço das empresas.

Como CEO da Builtrix, trabalho diariamente com os dados que sustentam estes ativos. O que estamos a ver já não é apenas uma questão de sustentabilidade; é uma crise de avaliação. Para gestores de ativos, bancos e investidores em Portugal, a pergunta já não é "Quão verde é o meu edifício?". A pergunta agora é: "Será que este ativo vai tornar-se obsoleto antes que eu consiga vendê-lo?".

A realidade física: um teste de stress a um parque envelhecido

A devastação a que assistimos no final de janeiro de 2026 não foi uma anomalia; foi um novo ponto de partida. A ciência dos rios atmosféricos diz-nos que um Atlântico mais quente retém mais humidade, transformando tempestades em eventos de "ciclogénese explosiva". Mas a tempestade em si é apenas metade da equação. A outra metade é a fragilidade da nossa infraestrutura.

Portugal tem uma vulnerabilidade estrutural distinta: aproximadamente 82% dos nossos edifícios residenciais e comerciais foram construídos antes de 1990. Estes ativos foram erguidos para um clima que já não existe, utilizando códigos de construção que não anteciparam ventos com força de furacão ou os Sting jet(‘jato-ferrão’) que rasgaram o distrito de Leiria.

Quando um ativo perde o telhado ou sofre fadiga estrutural com rajadas forte, o custo imediato da reparação é doloroso, estimado em 1,5 a 2 mil milhões de euros a nível nacional, só para a Kristin. Mas o impacto secundário é pior. As seguradoras já projetam aumentos de prémios na ordem dos 4-6% para 2026. Mais criticamente, começam a retirar cobertura para zonas específicas de alto risco ou a excluir danos "previsíveis". Um ativo sem seguro é um ativo não financiável. E um ativo não financiável tem um valor que tende para zero.

O Assassino silencioso: risco de transição e o "brown discount"

Enquanto o risco físico faz as manchetes, o "Risco de Transição" está silenciosamente a corroer valor em portfólios de Lisboa ao Porto. Este é o risco de um ativo se tornar obsoleto por falhar no cumprimento de novas normas regulamentares ou expectativas de mercado.

Em 2025, a implementação da Diretiva CSRD e regulamentações bancárias mais rigorosas (Basileia IV) forçaram um choque de transparência no mercado. Os bancos são agora escrutinados pelos seus "Rácios de Ativos Verdes" (Green Asset Ratios). Estão cada vez mais relutantes em financiar ativos "castanhos" (brown assets) — edifícios com más classificações energéticas (D ou inferior) ou elevada intensidade carbónica.

Estamos a assistir a uma bifurcação no mercado português. De um lado, temos "Ativos Resilientes" — edifícios modernos e energeticamente eficientes que comandam um "Prémio Verde" e atraem capital institucional. Do outro, temos "Ativos Obsoletos" — aquele vasto stock de edifícios anteriores a 1990, ineficientes e fisicamente vulneráveis.

Estes últimos estão agora sujeitos a um "Brown Discount" (Desconto Castanho). Os compradores estão a descontar no preço o enorme CAPEX necessário para reabilitar estes edifícios para os padrões modernos (vidros "anti-furacão", telhados reforçados, aquecimento descarbonizado). Se o custo da reabilitação exceder o aumento potencial da yield(rendimento), o ativo está efetivamente bloqueado. Torna-se numa "obsolescência económica precoce".

O Aperto regulatório

A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) tem sido clara nas suas orientações de 2025: a transparência não é negociável. Os fundos devem divulgar como integram os riscos de sustentabilidade nas suas decisões de investimento. Os dias do marketing verde vago acabaram.

Além disso, a recente proposta para adiar certos requisitos de reporte da CSRD para empresas mais pequenas não deve ser lida como um alívio para os proprietários de ativos. Os mercados de capitais não esperam pelos reguladores. Investidores globais, assustados com eventos como as inundações em Sumatra, na Indonésia, que causaram a morte de mais de 1.200 pessoas no final de 2025, e a nossa própria Tempestade Kristin, exigem dados granulares agora. Querem saber a "Pontuação de Risco de Obsolescência" de um portfólio. Querem saber se um imóvel na Baixa Chiado é segurável em 2030. Querem saber se o plano de CAPEX alinha com as trajetórias do CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor).

Da Conformidade à proteção

A resposta do governo português à tempestade Kristin — incluindo o pacote de apoio de 2,5 mil milhões de euros e reduções de IVA para reabilitação — oferece uma almofada temporária. Mas a ajuda estatal não é uma estratégia de negócio.

Para gestores de ativos e proprietários, a estratégia para 2026 deve pivotar de "conformidade" para "proteção".

1. Auditar para a realidade, não apenas ratings: Os Certificados Energéticos (SCE) são      estáticos. São precisos dados em tempo real sobre como o edifício consome      energia e suporta o stress climático.
2. Calcular o "Ano de Obsolescência": Utilizar frameworks como o CRREM para      determinar exatamente quando é que o ativo deixará de cumprir as metas de      descarbonização. Esse é o prazo limite para agir.
3. Investir na resiliência: A reabilitação já não serve apenas para      baixar a conta da luz. Serve para proteger o valor terminal do ativo.      Instalar janelas resistentes ou enterrar linhas elétricas é uma apólice de      seguro contra o brown discount.

A Tempestade Kristin foi uma tragédia para muitos, mas foi também um momento de clarividência para o mercado. O vento acalmou, mas a tempestade financeira está apenas a começar. Neste novo clima, o único ativo seguro é um ativo resiliente.

Javad Hatami

CEO da Builtrix

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico