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O luxo lança-se num novo mercado: a compra partilhada de residências secundárias
Uma nova modalidade está a ganhar terreno em França e no resto da Europa: a compra fraccionada de casas de férias de luxo, um modelo que permite a várias pessoas tornarem-se, em simultâneo, proprietárias legítimas da mesma propriedade — sem os inconvenientes tradicionalmente associados à multipropriedade (timeshare). Um artigo recente publicado no Figaro Immobilier dá-nos conta deste nova realidade.
O fim do dilema da residência secundária pouco usada
Uma casa no campo, um apartamento à beira-mar, férias em família sem pagar rendas a peso de ouro — no papel, a residência secundária é sempre um sonho. Na prática, porém, entre a manutenção, os encargos e o facto de lá passar apenas duas semanas por ano, o investimento pode rapidamente parecer desproporcional. É precisamente esta equação que um número crescente de plataformas está a tentar resolver, propondo aos compradores dividir não apenas o custo do imóvel, mas também o próprio direito de propriedade.
Em França, as residências secundárias representam cerca de 17% de todas as transacções imobiliárias nacionais, segundo dados do instituto Xerfi, uma proporção que continua a crescer — mais 7% face a 2020, ainda que continue a ser uma fatia relativamente reduzida do mercado. Ainda assim, quase metade dos franceses (49%) afirma ter intenção de investir neste tipo de bem nos próximos cinco anos, segundo dados da Poll&Roll para a Masteos.
Como funciona a copropriedade fraccionada
Ao contrário do multipropriedade tradicional das décadas de 1970 e 1980 — que dava aos compradores apenas um direito de uso, sem propriedade real sobre o imóvel —, o novo modelo assenta numa lógica diferente. A compra é feita através de uma Société Civile Immobilière (SCI), a estrutura jurídica francesa mais utilizada para este tipo de aquisições: a casa é comprada pela SCI, e os adquirentes tornam-se cada um associado na proporção da sua quota.
Plataformas como a Prello, pioneira neste segmento em França, reúnem entre dois e oito coproprietários numa mesma SCI para a aquisição de um imóvel, atribuindo a cada comprador um direito de propriedade equivalente a 44 noites por quota, com um máximo de oito quotas por propriedade. As reservas são geridas através de um calendário dinâmico, definido com até 24 meses de antecedência, que assegura uma distribuição justa das datas mais procuradas — verão, Natal ou o feriado de 15 de agosto — entre todos os coproprietários.
O tempo é repartido de forma equitativa através de um calendário inteligente, baseado nas preferências de cada coproprietário, garantindo a todos acesso a cada estação do ano — Primavera, Verão, Outono e Inverno — para evitar frustrações. Em caso de conflito, é um algoritmo que decide. As plataformas evitam ainda associar, numa mesma casa, várias famílias com necessidades de calendário escolar semelhantes, o que ajuda a equilibrar naturalmente a procura pelos meses de Verão.
Um mercado em expansão, sobretudo nos segmentos premium
Várias empresas — entre as quais Pacaso, Ember e Kocomo — propõem actualmente a propriedade fraccionada de residências secundárias de luxo, permitindo a compradores com orçamentos mais limitados adquirir uma fracção de um imóvel de valor elevado e repartir os custos entre vários coproprietários. O modelo já se expandiu pela Europa, com a norte-americana Pacaso presente em Espanha e no Reino Unido, ao lado de empresas europeias como a August, a Prello, a Altacasa e a Odomo Club.
A Pacaso resume a sua proposta de forma directa: possuir uma residência secundária de excelência por um oitavo do preço, evitando as complicações da propriedade tradicional — a empresa selecciona os melhores imóveis nos principais mercados de segunda habitação, oferece financiamento e vendas integradas, desde um oitavo até metade da propriedade, além de design de interiores de gama alta e gestão profissional do imóvel. Já a francesa Altacasa segue uma lógica semelhante, ajudando os compradores a escolher entre uma e quatro quotas — num total de oito por imóvel — e tratando de toda a estrutura jurídica, incluindo a procura de outros coproprietários.
Numa variante mais próxima da propriedade clássica, a chamada copropriedade fraccionada torna o comprador efectivamente titular de uma fracção real do imóvel — por exemplo, um treze avos da propriedade, dando direito a quatro semanas de ocupação por ano — com direitos mais alargados, mas também mais responsabilidades ao nível da gestão e manutenção do bem. Este modelo costuma permitir maior liberdade na personalização do espaço durante os períodos de utilização, além de facilitar a revenda da quota, em comparação com contratos tradicionais de multipropriedade por pontos ou semanas.
O interesse dos investidores por este tipo de plataformas tem sido significativo: a Pacaso angariou 75 milhões de dólares e atingiu o estatuto de "unicórnio" apenas cinco meses após o lançamento, enquanto a Kocomo levantou 56 milhões de dólares para o seu modelo de copropriedade de casas de luxo, e a Altacasa reuniu 2 milhões de euros para a sua plataforma dedicada a segundas residências.
Nem tudo são vantagens
O crescimento acelerado deste tipo de operadores não tem sido isento de polémica. Em várias localidades norte-americanas, moradores manifestaram preocupação com a chegada deste modelo aos seus bairros, receando que traga consigo turistas ruidosos e pouco respeitadores dos regulamentos locais — em Park City, por exemplo, pondera-se já regulamentar a propriedade fraccionada face ao crescimento da Pacaso, enquanto em Santa Barbara os residentes se opuseram a um modelo que classificaram como "suspeitosamente semelhante à multipropriedade tradicional".
O próprio mercado norte-americano de residências secundárias de luxo já mostrou sinais de fragilidade: a Pacaso, apesar do estatuto de unicórnio alcançado cinco meses após o lançamento, viu-se obrigada a despedir cerca de 30% dos seus funcionários, citando a queda dos preços deste segmento e uma economia instável como principais razões.
Ainda assim, o apelo do modelo permanece evidente para quem sonha com uma casa de férias sem os custos e as complicações da propriedade a tempo inteiro. Como resume André Berger, fundador da plataforma francesa Lazazu, dedicada à compra partilhada de casas de luxo em França, Espanha e Portugal: "Não se passa muito tempo na residência secundária, por isso porque não partilhá-la?".
Fotos cortesia Lazazu
Preços das casas inseridas neste artigo:
01 - Propriedade em Var, Tourrettes.
633.000€
Quota de 1/8
02 - Villa em Valbonne, nos Alpes Marítimos - França
384.000€
Quota de 1/8
03 - Villa em Ibiza, Cala Molí - Espanha
619.00€
Quota de 1/8
