Hotéis e Logística impulsionam investimento imobiliário para os 640 milhões no 1º semestre

Em conjunto, os dois segmentos geraram 66% do montante investido nos primeiros seis meses do ano. O 2º trimestre foi o motor deste resultado, revela a JLL.

De acordo com os resultados do seu mais recente research trimestral, o Market Pulse, revelam que as transacções de hotéis e de industrial & logística impulsionaram o investimento imobiliário comercial no 1º semestre. Em conjunto, os dois segmentos garantiram 66% do montante transacionado no semestre, o qual ascendeu a 640 milhões de euros. O 2º trimestre deu o principal contributo a este resultado, registando 436 milhões de euros de investimento. Os dois sectores geraram 84% do investimento no trimestre em questão.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, explica que "depois de um 1º trimestre pouco animado, o 2º trimestre acelerou fortemente e duplicou o investimento. Neste trimestre foi ainda mais visível a influência da compra de hotéis e de ativos de industrial & logística, pois foram responsáveis por quase €370 milhões dos €436 milhões transacionados". Para o responsável, "a forte recuperação dos indicadores hoteleiros e a intensificação da absorção e das rendas de industrial & logística" são alguns factores a explicar o foco dos investidores nestes dois segmentos.

Quanto ao resto do ano, "as perspectivas para os próximos trimestres mantém-se positivas com o foco nos segmentos que têm tido maior procura em termos de volume. Acreditamos que 2022 vai superar o montante transacionado o ano passado. Existem atualmente muitos portfólios já em processo de venda e outros em fase de negociação. Claro que as condições macroeconómicas e geopolíticas são desafiantes, mas os negócios imobiliários continuam a ser bastante competitivos e Portugal destaca-se no panorama internacional. O nosso país tem uma boa posição geográfica, segurança e boa qualidade de vida, bons fundamentais de mercado, incluindo as yields. Inicialmente tínhamos previsto uma nova compressão das yields, mas neste cenário de aumento da inflação e taxas de juro, deverão manter-se estáveis e Portugal continua a ter um diferencial muito apelativo face a outros mercados. Temos, em geral, retornos mais atrativos, num mercado percebido de baixo risco".

O novo relatório da JLL evidencia ainda o desempenho dos mercados ocupacionais, liderados pelos escritórios, onde a ocupação em Lisboa em seis meses já supera a atividade de todo o ano passado, atingindo 168.000 m2. No Porto, soma mais de 30.000 m2, em forte crescimento com os semestres idênticos de 2019, 2020 e 2021. Grande destaque para o 2º trimestre, que gerou mais de 60% do take-up anual em Lisboa e 80% no Porto.

INVESTIMENTO

· No 1º semestre foram investidos €640 milhões em imobiliário comercial, dos quais 68% foram concretizados no 2º trimestre (€436 milhões). O volume semestral fica 15% abaixo do período homólogo.

· Industrial & Logística (35%) e Hotéis (31%) foram os setores mais dinâmicos do semestre e evidenciam-se ainda os escritórios, com uma quota de 24% no investimento. No 2º trimestre, a liderança destes dois setores foi ainda mais evidente, com os hotéis a gerar 43% do investimento trimestral e industrial & logística outros 41%. Os dois setores protagonizaram os cinco maiores negócios do trimestre.

· Em termos de origem, 73% da alocação de capital foi de investidores estrangeiros, que continuam a ser protagonistas dos negócios de maior dimensão.

· As yields deverão manter-se estáveis. A única compressão de yield verificada foi a de Industrial & Logistica que se situa nos 4,75% mantendo-se as restantes estáveis com os escritórios e retalho de rua prime em 4,0% e os retail parks com o valor mais alto de 6,5%.

HOTÉIS

· No 1º semestre deste ano, os principais indicadores do turismo superaram largamente os registos do período homólogo e estão já acima do 1º semestre de 2020, o qual incluiu um período pré-pandemia. Não alcançaram ainda, contudo, os níveis de 2019. No acumulado de 2022 até maio contabilizaram-se 8,55 milhões de hóspedes para um total de 21,4 milhões de dormidas, mais que duplicando os níveis de 2020 e 2021 e apenas 10% abaixo de 2019.

· Já os indicadores hoteleiros estão bastante próximos do período pré-pandemia. A diária média em Lisboa está, no 2º trimestre de 202, em 139€, superando em 15€ o valor de 2019. No Porto esse indicador é de 115€, muito próximo dos 120€ registados em 2019.

· Da parte da oferta, o 2º trimestre mantém uma boa dinâmica, com a abertura de dois hotéis de cinco estrelas no centro de Lisboa e outro em Cascais. Noutras regiões evidencia-se a abertura de uma unidade de 4 estrelas no Porto e de uma 5 estrelas no Algarve - o W Algarve Hotel. Estas quatro unidades adicionam ao mercado mais 255 quartos num total de 533 camas.

RESIDENCIAL

· O mercado residencial continua a exibir um desempenho admirável, impulsionado pelo desequilíbrio entre oferta e procura, baixo desemprego e um elevado nível de poupanças.

· A procura excede a oferta existente, registando-se um maior equilíbrio entre compradores domésticos e internacionais, com quotas de cerca de 50% cada um, na primeira metade do ano. Entre os estrangeiros destacam-se os Estados Unidos, Reino Unido e Alemanha como principais mercados.

· Em Lisboa, o preço médio de venda no 2º trimestre foi de 4.240€/m2 (dados Ci-SIR), atingindo os 10.000€/ m2 nas casas novas do segmento mais elevado do mercado. Estes valores exibem uma tendência de estabilização face ao trimestre homólogo. Em termos de oferta continua a verificar-se uma aposta forte em boas localizações secundárias.

· No Porto, regista-se forte dinâmica na cidade, mas também nos concelhos limítrofes de Gaia e Matosinhos. Destaca-se neste trimestre a emergência dos compradores internacionais neste mercado, entre os quais os Norte-Americanos e Brasileiros. O preço médio de venda no Porto ascende a 3.200€/ m2, atingindo os 6.300€/m2 na habitação nova do segmento mais elevado. Zonas como Foz do Douro/Aldoar, Campo Alegre/ Massarelos e Matosinhos/Leça têm registado um incremento nos preços de venda.

ESCRITÓRIOS

· A ocupação de escritórios em Lisboa soma 168.000 m2 no 1º semestre do ano, superando a absorção anual de 2021. Mais de 60% da ocupação ocorreu no 2º trimestre. As empresas de Serviços Financeiros foram as mais dinâmicas quer no trimestre quer no semestre, enquanto em termos de zonas se evidenciou o Parque das Nações.­­

· O mercado continua a ser marcado pela oferta qualificada, especialmente novos edifícios com requisitos a nível de sustentabilidade, o que levou ao crescimento das rendas prime no Prime CBD para os 26€/m2 e na zona Histórica e Ribeirinha, para os 23€/m2.

· Estão cerca de 260.000 m2de escritórios em construção em Lisboa, dos quais 61% prevê certificação a nível de sustentabilidade.

· No Porto, o take-up anual ascende a 30.300 m2, superando o mesmo período dos últimos 3 anos. Mais de 80% foi ocupado no 2º trimestre, que soma 24.500 m2. As empresas de TMT’s & Utilities dominam a procura em termos semestrais e trimestrais, sendo a zona CBD Baixa a mais procurada.

· Em termos de rendas, a nota foi de estabilização, depois de um movimento de valorização em meados de 2021. A renda do Prime CBD é de 18,0€/m2. Contabilizam-se atualmente 81.100 m2de novos escritórios em construção no Porto. Foram concluídos 19.500 m2de escritórios no 2º trimestre.

RETALHO

· O mercado de retalho está em recuperação, apesar da inflação, o que poderá resultar da “compra por vingança” depois de dois anos anémicos.

· Há aumento de fluxo de visitantes quer no comércio de rua quer nos centros comerciais, e os retalhistas continuam a retomar os seus planos de expansão, querendo marcar presença em localizações prime. Há, contudo, escassez de oferta. Em Lisboa, a renovação de alguns edifícios em localizações centrais tem vindo a somar novos espaços ao mercado. De evidenciar a consolidação da Avenida dos Aliados no Porto como localização de retalho premium, com boas perspetivas para novas inaugurações até ao final do ano.

· As rendas prime estão estáveis, mas tendem a crescer nos próximos trimestres, especialmente nas localizações prime do retalho de rua. A renda prime do comércio de rua em Lisboa está em 130€/m2, enquanto no Porto é de 65€/m2. Nos centros comerciais prime a renda é de 115€/m2.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

· Nos primeiros seis meses de 2022 foram ocupados 160.000 m2 de área industrial e logística, dos quais cerca de 77.000 m2 durante o 2º trimestre. Durante este período, 58% da ocupação ocorreu na região de Lisboa.

· Em termos semestrais, no contexto de Lisboa, o eixo Palmela-Setúbal foi a zona mais ativa na absorção devido à tomada de 40.000 m2 motivada pela entrada de uma nova empresa em Portugal.

· Há uma evolução muito positiva do mercado, pelo que as rendas prime têm vindo a subir em diversas zonas. O eixo Alfragide-Carnaxide e as áreas de Lisboa-cidade dominam os valores, ambos em 6,25€/m2. No Porto a renda praticada é de 4,00€/m2, nomeadamente, para a zona de Leixões.

· Em termos de oferta, existem vários projetos em pipeline, destacando-se três em construção, nomeadamente no eixo Alverca- Azambuja (115.000 m2), em Palmela/Setúbal (30.000 m2) e no eixo Montijo-Alcochete (14.000 m2).