Habitação para além do imobiliário: teremos capacidade para a construir?

Não basta criar melhores condições para construir; é necessário ter capacidade para construir. Esta distinção é particularmente relevante quando se procura compreender o problema atualmente vivido na habitação em Portugal e as condições necessárias para aumentar efetivamente a oferta.

As medidas ao nível do urbanismo, do planeamento, do licenciamento, da fiscalidade, do investimento e do arrendamento são necessárias para estimular a oferta, tal como são fundamentais a previsibilidade e a segurança jurídica. Mas a existência de melhores condições para desenvolver projetos não garante, por si só, que esses projetos sejam transformados em habitação efetivamente construída. Para compreender esta dimensão, importa também considerar a natureza estrutural do problema e a forma como o mercado português evoluiu ao longo das últimas décadas.

Na década de 1990 e no início dos anos 2000, assistiu-se a uma forte expansão do mercado habitacional, apoiada pelo acesso ao crédito, pela redução dos custos de financiamento e pelo crescimento dos rendimentos. Esta dinâmica foi progressivamente perdendo força, agravando-se com a crise económica e financeira de 2008.

A recuperação económica e o aumento da procura de habitação a partir de 2013 não tiveram, contudo, um acompanhamento equivalente por parte do investimento residencial. Entre outros fatores, os custos de construção, a regulação, o licenciamento e as limitações da capacidade de execução condicionaram essa resposta. Simultaneamente, uma parte do parque habitacional existente continuou a ser utilizada de forma ineficiente, nomeadamente através de habitações vagas, num contexto em que o mercado de arrendamento permanece pouco desenvolvido.

Esta conjugação tem contribuído para uma resposta insuficiente da oferta e para um aumento dos preços da habitação superior ao dos rendimentos. As consequentes dificuldades de acesso, particularmente sentidas pelos jovens e por muitas famílias, conferem ao problema uma dimensão económica e social cada vez mais relevante.

Estamos, portanto, perante fragilidades multifatoriais de longa duração e não perante um fenómeno meramente conjuntural. A resposta exige medidas de otimização e incentivo, mas também maior previsibilidade e segurança jurídica nas diferentes dimensões que condicionam a oferta. Ao mesmo tempo, exige reconhecer que a capacidade de execução constitui, ela própria, uma parte essencial do problema.

O setor da construção enfrenta atualmente desafios que condicionam diretamente essa capacidade. A escassez de mão de obra qualificada e a dificuldade em atrair e reter talento coexistem com uma baixa produtividade, desperdícios, retrabalhos e processos intensivos em mão de obra. A elevada fragmentação da cadeia de valor e da informação dificulta, por sua vez, a obtenção de escala, a inovação e a industrialização.

A resposta passa, desde logo, pela formação, qualificação, atração de talento e valorização das profissões. Passa também pela industrialização, através da pré-fabricação, construção modular/off-site, Lean Construction, automação e melhoria de processos; pela digitalização, através de BIM, IA, digital twins e dados orientados para a produtividade, a qualidade e a previsibilidade; e pela normalização, promovendo a interoperabilidade, os formatos abertos e uma maior uniformização para permitir repetibilidade e escala. A gestão da construção é igualmente determinante, através de uma melhor coordenação entre projeto e obra e de uma gestão mais eficaz do planeamento, dos custos, dos prazos, dos riscos, da qualidade e da sustentabilidade.

A experiência internacional mostra igualmente a relevância da visão de longo prazo, da continuidade das políticas e da capacidade produtiva.

Singapura articula planeamento territorial, solo, infraestruturas, habitação, financiamento e execução em horizontes de várias décadas. Na Áustria, políticas estáveis, instituições especializadas e financiamento de longo prazo assumem particular importância, enquanto a Dinamarca utiliza mecanismos de financiamento de longo prazo para a habitação social.

Nos Países Baixos, o investimento em industrialização, digitalização, normalização e reforço da capacidade de execução assume também uma dimensão relevante. Em 2026, o Governo neerlandês estabeleceu como objetivo que, no prazo de quatro anos, pelo menos metade das novas habitações seja produzida através de construção industrializada.

Espanha constitui igualmente um exemplo da importância da capacidade produtiva. Apesar da dimensão e maturidade do seu mercado imobiliário, a produção de nova habitação não recuperou para níveis capazes de acompanhar as necessidades existentes. O PERTE (Projeto Estratégico para a Recuperação e Transformação Económica) para a Industrialização da Habitação procura responder a esta realidade através do aumento da capacidade produtiva, recorrendo à industrialização, à melhoria da eficiência e sustentabilidade e à aposta na formação e no talento.

Em todos estes casos, ainda que através de diferentes modelos, torna-se evidente a necessidade de olhar para a habitação numa perspetiva que ultrapassa o momento em que uma casa chega ao mercado. A habitação disponível resulta de um processo que envolve planeamento, investimento, projeto e construção e que culmina na sua disponibilização efetiva, normalmente ao longo de vários anos.

É também por isso que a distinção inicial é determinante. Reformar é necessário, mas é preciso executar. As condições ao nível do urbanismo, do planeamento, do licenciamento, da fiscalidade, do investimento e do arrendamento podem estimular a oferta, mas não eliminam a necessidade de dispor de capacidade para a produzir. Aumentar efetivamente essa oferta, em quantidade e qualidade, com maior rapidez e previsibilidade de custos e prazos, exige que à criação de melhores condições para construir corresponda uma capacidade efetiva de construção. O desafio da habitação é, assim, simultaneamente imobiliário e de construção.

Bruno de Carvalho Matos

Engenheiro Civil

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico