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Habitação: Novas medidas são positivas mas insuficientes para as imobiliárias
O pacote do Governo para a habitação, aprovado em 09 de Janeiro pelo parlamento, é "bem vindo" e tem medidas "positivas", mas não é certo que permita aumentar a oferta de casas ou reduzir preços, admitem responsáveis das principais imobiliárias.
Para Rafael Ascenso, 'founder' e 'partner' da Porta da Frente Christie's, o novo pacote traz avanços e propostas "positivas", mas também contém "medidas mal desenhadas e oportunidades perdidas".
Convicto de que o sector "precisa de estabilidade, clareza e incentivos eficazes", e "não de mais confusão", o responsável defende que "a solução mais justa e eficaz seria aplicar a taxa reduzida [de IVA] de 6% a toda a construção, sem excepções".
No pacote legislativo do Governo está prevista a redução do IVA da construção dos actuais 23% para 6%, desde que os imóveis sejam destinados para venda por um valor que não ultrapasse os 648 mil euros, ou para arrendamento até 2.300 euros mensais.
"Ora, como se vai controlar que um apartamento construído com um valor de mercado de três ou quatro milhões de euros seja arrendado por 2.300 euros durante um ano, apenas para depois ser vendido pelo seu valor real? Quem irá fiscalizar isto?", interroga Rafael Ascenso.
Além disso, alocar correctamente o IVA a cada fracção, num edifício com diferentes tipologias e valores de venda, abaixo e acima de 648 mil euros, poderá não ser de fácil execução, alerta, acrescentando: "Parece-me que esta medida se presta a aproveitamentos e fraudes, que o Governo não tem a mínima hipótese de controlar".
Redução do IVA
Ricardo Sousa, presidente executivo (CEO) da Century 21 Portugal, elogia a redução do IVA, mas sublinha que a eficácia "dependerá da sua regulamentação e aprovação na especialidade”.
“Não é uma solução imediata, mas pode contribuir para aumentar a oferta a preços acessíveis", sustenta.
Também Maria Empis, 'Co-Head of Residential' da JLL Portugal, acredita que a medida poderá gerar "habitação com preços mais compatíveis com a realidade das famílias portuguesas", apesar de considerar que a aplicação vai depender "da clareza do enquadramento regulamentar e da articulação eficaz entre promotores, municípios e a Autoridade Tributária".
Rui Torgal, CEO da ERA, confia que "o mercado tende a autorregular-se" e que a "aplicabilidade e a fiscalização serão determinadas pelo próprio mercado, porque todos os envolvidos neste ecossistema (construtores, promotores, mediação, entre outros) terão uma margem diferente para serem mais competitivos".
Mas vai avisando que "até que se crie uma oferta significativa de casas no mercado, não existem medidas que façam descer naturalmente os preços da habitação".
Rendas e IRS
Já a redução de 25% para 10% do IRS a pagar pelos senhorios que pratiquem rendas abaixo dos 2.300 euros, incluída no pacote do Governo, é "uma boa iniciativa, mas poderia ter ido mais longe", diz Rafael Ascenso.
"É um primeiro passo importante para dinamizar este segmento, mas talvez insuficiente sem um incentivo claro à estabilidade contratual", defende Maria Empis.
"Ajuda a que mais imóveis entrem no mercado", mas a insegurança jurídica, os custos de manutenção ou as expectativas de subida dos preços contribuem, na opinião de Rui Torgal, para que muitos proprietários continuem "a evitar este segmento por questões que vão além da fiscalidade".
Para os três responsáveis, o benefício fiscal deveria depender da duração dos contratos, através da atribuição de uma maior dedução aos contratos de longo prazo para incentivar o "arrendamento de longa duração", a colocação de "mais imóveis no mercado" e maior previsibilidade tanto para arrendatários como para senhorios".
O 'partner' da Porta da Frente Christie's também expressa dúvidas em relação à simplificação dos licenciamentos, recordando que as tentativas anteriores "ficaram aquém do necessário".
Ricardo Sousa avisa que "o resultado dependerá da concretização e, sobretudo, da execução no terreno" das medidas de simplificação, defendendo "procedimentos claros, capacidade municipal e tempos de resposta efectivamente mais curtos".
Na mesma linha, o CEO da ERA assinala que "a burocracia e prazos alargados paralisam projectos, limitam a oferta e inibem novos investimentos em construção ou reabilitação de imóveis".
Rafael Ascenso lamenta ainda que medidas "com impacto real" na oferta de habitação, como a afetação de património público devoluto do Estado e das Forças Armadas, e a requalificação de terrenos agrícolas dentro das cidades para uso habitacional, não tenham sido contempladas pelo Governo.
Já o CEO da Century 21 Portugal aponta a necessidade de maior fiscalização e combate ao arrendamento informal, "garantindo contratos devidamente registados e criando um mecanismo simples de prova de registo para que os imóveis possam ser anunciados nas plataformas digitais".
E alerta que "casas 'ocupadas' não são necessariamente casas bem arrendadas – existem situações de sobrelotação e subarrendamento ilegal. Se queremos mais oferta com confiança, precisamos de regras simples e de combate firme ao informal".
Também para "libertar casas desocupadas", Rui Torgal sugere incentivos adicionais para reabilitação, com reduções de IMI, IMT, crédito e subvenções, garantias contratuais para senhorios, maior rapidez na resolução de conflitos, levantamentos e incentivos para identificar e colocar no mercado imóveis vazios, incentivos à construção “build to rent” (medidas fiscais e de financiamento para o arrendamento de longo prazo) e parcerias entre público e privados para reabilitação e exploração de imóveis devolutos do Estado.
A 'Co-Head of Residencial' da JLL Portugal defende igualmente medidas direccionadas para edifícios devolutos ou subaproveitados, nos centros históricos das cidades, através de incentivos fiscais para a reabilitação com deduções ou isenções de IMI e IMT, simplificação acelerada de licenças para reabilitação e apoios financeiros para a recuperação desse património.
Lusa/DI
