Diploma do ‘choque fiscal’ para a habitação entra em vigor com regras definidas
O diploma que concretiza o chamado “choque fiscal” para a habitação foi publicado esta quarta-feira em Diário da República, estabelecendo as regras finais para a aplicação da redução do IVA na construção e da descida do IRS sobre rendas.
O pacote legislativo, aprovado em Conselho de Ministros em Março e promulgado pelo Presidente da República na semana passada, introduz um conjunto de incentivos fiscais dirigidos a construtores, promotores imobiliários, senhorios, investidores e inquilinos.
Entre as principais medidas está a redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação. O benefício aplica-se a imóveis com preço de venda até 660.982 euros — limite correspondente ao segundo escalão do IMT em 2026 — ou a habitação destinada ao arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais.
O diploma esclarece ainda que o incumprimento da obrigação de afetação do imóvel a habitação própria e permanente não obriga construtores ou empreiteiros a devolver o benefício fiscal. Nesses casos, a penalização recai sobre o comprador, através de um agravamento de IMT correspondente a 10% do valor tributável do imóvel, caso a afetação a residência permanente não seja comprovada no prazo de seis meses após a aquisição.
Senhorios pagam IRS de 10%
No arrendamento, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais baixa de 25% para 10% para contratos com rendas até 2.300 euros mensais. A redução aplica-se também a contratos já existentes.
Para os inquilinos, o limite de dedução das rendas em IRS sobe para 900 euros em 2026 e aumentará para 1.000 euros a partir de 2027.
O diploma prevê igualmente um regime de restituição parcial de IVA para particulares que construam habitação própria fora de actividade empresarial. Nestes casos, o Estado devolverá a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o correspondente à taxa reduzida de 6%.
Isenção de mais-valias condicionada ao arrendamento
Os proprietários que vendam imóveis poderão beneficiar de isenção de tributação sobre mais-valias se reinvestirem o valor da venda em habitação destinada a arrendamento moderado.
O reinvestimento deverá ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, sendo exigido que o imóvel permaneça arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
A medida aplica-se apenas a transmissões realizadas entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029.
Novos regimes para investidores
O diploma cria ainda dois novos instrumentos para estimular o mercado de arrendamento.
O primeiro é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento e prevê isenção total de IRS e IRC para contratos com rendas até 80% da mediana do respectivo concelho e duração mínima de três anos.
O segundo são os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), dirigidos a investidores institucionais e promotores de maior dimensão. O regime concede benefícios como:
- isenção de IMT;
- isenção de IMI durante oito anos;
- redução de 50% do IMI no período restante;
- isenção do adicional ao IMI.
Em troca, os projectos terão de destinar pelo menos 70% da área construída a arrendamento habitacional moderado durante um período até 25 anos.
Benefícios vigoram até 2032
O diploma determina que a taxa reduzida de IVA na construção vigorará até 31 de Dezembro de 2032, enquanto os principais benefícios em IRS e IRC sobre rendimentos prediais terão aplicação até ao final de 2029.
A operacionalização dos novos regimes ficará a cargo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, em articulação com a Autoridade Tributária, Segurança Social e Instituto Nacional de Estatística. As plataformas electrónicas associadas deverão entrar em funcionamento até 1 de Setembro de 2026.
