OE 2021: Alojamento Local e mais valias. O que muda?

A Proposta de Lei do Orçamento do Estado (OE) para 2021 vem trazer alterações ao já complexo e recentemente alterado regime fiscal da afetação e desafetação de imóveis à atividade empresarial e profissional, em sede de IRS, no que diz respeito à tributação das mais-valias.

• Afetação de um imóvel à atividade empresarial e profissional

Em primeiro lugar, o Governo propõe uma desoneração fiscal dos proprietários na afetação de imóveis do seu património particular a uma atividade empresarial exercida em nome individual, como seja o Alojamento Local, na medida em que essa transferência deixa de originar uma mais-valia tributável.

Esta medida afigura-se fundamental para promover a retoma de tal atividade, com o antecipado regresso do turismo, e eliminar aquele que era apontado como um dos grandes entraves, em matéria fiscal, ao desenvolvimento deste setor de atividade.

Com efeito, a Lei que se encontra atualmente em vigor não permite falar de uma verdadeira exclusão de tributação na afetação de um imóvel à atividade de Alojamento Local, mas apenas de um diferimento dessa tributação para um momento posterior, nomeadamente quando o imóvel em questão venha a ser alienado.

Constitui atualmente exceção a esta previsão, que esteve em vigor apenas em 2020, o caso em que o imóvel seja afeto ao arrendamento, gerando rendimentos prediais durante um período de 5 anos, caso em que a mais-valia apurada por via da sua afetação à atividade de Alojamento Local (e entretanto diferida) se encontra efetivamente excluída de tributação.

A Proposta do OE para 2021 vem alargar este regime de exclusão de tributação a todas as situações de afetação de um imóvel a uma atividade, nomeadamente, à atividade de Alojamento Local, não se encontrando a mesma dependente da (não) verificação de qualquer facto subsequente.

• Desafetação de um imóvel da atividade empresarial e profissional

O tratamento fiscal das transferências em sentido inverso - desafetação de um imóvel da atividade empresarial e profissional (e.g. Alojamento Local) e transferência para o património particular do proprietário -, é também alvo de alterações com a Proposta do OE 2021.

Ainda em 2020 tinha sido flexibilizado o regime anteriormente previsto, o qual se afigurava deveras penalizador na medida em que sujeitava a mais-valia gerada pela valorização do imóvel (no período em que esteve afeto à atividade empresarial) a tributação, em sede de IRS. Nesse sentido, o OE de 2020 veio determinar a exclusão de tributação no caso dos imóveis habitacionais que, ao deixarem se estar afetos à atividade de Alojamento Local, fossem imediatamente afetos ao arrendamento.

O legislador fiscal vai agora, aparentemente, mais longe, promovendo o retorno dos imóveis afetos a este tipo de atividade à esfera pessoal dos proprietários sem que seja gerada qualquer mais-valia e independentemente do fim a que os mesmos sejam destinados, possibilitando desde logo a sua utilização pessoal, o que se enquadra no atual contexto de crise económica que atravessamos.

Contudo, este novo regime possui um revés, o qual não permite falar numa verdadeira “exclusão de tributação” nestas situações, acabando por frustrar o objetivo inicialmente referido. Com efeito, nos casos de transferência para o património particular de bens imóveis que tenham estado afetos a atividade empresarial, ocorrem as seguintes penalizações fiscais:

a) Contabilidade organizada – as depreciações ou imparidades, bem como os encargos incorridos com empréstimos ou rendas de locação financeira, quando considerados gastos fiscalmente aceites durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade, devem ser acrescidos, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorre a transferência e em cada um dos 3 anos seguintes;

b)Regime simplificado - deve ser acrescido, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a transferência e de cada um dos 3 anos seguintes, o montante correspondente à aplicação da taxa de 1,5% sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade.

Ora, esta penalização através da desconsideração dos encargos dedutíveis que foram reduzindo o rendimento tributável no passado, implica uma tributação paralela no momento da desafetação. Este novo regime pode mesmo, em determinadas situações e dependendo da valorização do imóvel e do respetivo VPT, revelar-se mais gravoso do que aquele que atualmente vigora.

A Proposta do OE para 2021 estabelece ainda uma norma anti abuso, nos termos da qual continua a ser apurada uma mais-valia caso o imóvel venha a ser alienado a terceiros durante os 3 anos subsequentes à sua restituição ao património particular, caso em que a mais-valia apurada será sujeita a tributação de acordo com as regras da Categoria B.

Para estes efeitos, o valor de aquisição a considerar no apuramento da mais-valia é o valor do bem imóvel à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo - ou seja, o respetivo VPT ou valor declarado, consoante o caso.

Carolina Sousa

Advogada Associada do Departamento Fiscal da Antas da Cunha Ecija

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico