O Valor do Ativo Imobiliário ao Longo do Ciclo de Investimento

Entender o Ciclo de Investimento de um projeto imobiliário é um fator preponderante para maximização da sua rendibilidade.

“Quanto menor o grau de incerteza relativamente aos pressupostos de um determinado projeto, maior será o seu valor.”

Mas então, na prática, o que significa esta nossa sentença? Será que o valor do ativo varia ao longo do processo de desenvolvimento imobiliário? Quanto? Quais as fases em que essa variação é maior?

Foi com base neste conjunto de questões que nos desafiámos a pensar o assunto, apresentando um caso específico que nos permite medir e identificar as variações do valor do ativo.

No entanto, antes de apresentarmos o Caso a que nos referimos, importa descrever o Ciclo de Desenvolvimento Imobiliário de forma expedita.

O nosso processo inicia-se com a Definição da Estratégia de Investimento, procura e identificação do ativo alvo e a avaliação inicial do mesmo de forma a acordar as condições comerciais. Apesar desta fase ser crítica na rendibilidade final do ativo, para efeitos da presente análise não contabilizaremos esta tarefa para efeitos de medição de rendibilidades do projeto. Desta forma, na Ótica do Projeto, o momento inicial é a Aquisição do Ativo.

Em termos médios, entendemos que o ciclo de desenvolvimento imobiliário de um Projeto até 2000 m2 de Área Bruta de Construção não deverá ser superior a 48 meses, partindo do princípio que começamos momento zero, em que tudo falta fazer. Importa referir que há uma grande necessidade de reduzir este ciclo uma vez que as necessidades da procura mudam a uma velocidade cada vez maior e os riscos de desadequação dos projetos entre o momento em que não passam de linhas num “papel”, “renders” e visitas virtuais e o momento em que se transformam em “ativos tangíveis” crescem exponencialmente.

Dito isto, apresentamos o nosso Ciclo de Desenvolvimento Imobiliário, demonstrando os diferentes momentos do Processo e o seu peso percentual em termos de tempo.

1) Aquisição do Ativo de acordo com estratégia definida;

2) Contratação/Definição de Equipa de Projeto e Desenvolvimento de Projeto de Arquitetura;

3) Inicio do Processo de Licenciamento com entrega dos Projetos junto das Entidades Licenciadoras;

4) Aprovação do Projeto de Arquitetura;

5) Entrega e Validação dos Projeto de Especialidades;

6) Contratualização de Empreitada(s), validação do Alvará de Construção e Licença Ocupação da Via Pública (se aplicável);

7) Lançamento das Vendas / Início do Processo de Comercialização;

8) Início da Construção;

9) Conclusão da Construção e Obtenção de Alvarás de Utilização;

10) Realização de Escrituras de Compra e Venda e entrega das Frações aos promitentes compradores;

Pela análise do diagrama apresentado, facilmente se verifica que o processo “burocrático” representa mais de cerca de 50% do ciclo total. Temos um claro problema de produtividade e eficiência que muita afeta os preços do imobiliário e aumenta os riscos para todos os participantes.

Passamos agora ao caso concreto, ora vejamos:

Localização: Lisboa, Freguesia de Arroios

Características Atuais:

· Área Terreno: 95 m2

· Área Implantação: 95 m2

· Área Bruta de Construção: 96 m2

· Nº Pisos Atual: 1 (+1/2)

· Nº Frações: 2

· Uso: Comercial

Características Potenciais:

· Área Terreno: 95 m2

· Área Implantação: 95 m2

· Área Bruta de Construção Acima do Solo: 427,5 m2

· Estacionamento (Área Bruta de Construção Abaixo Solo): 95 m2

· Nº Pisos: 4 + 1

· Nº Frações: 4

· Uso: Residencial & Comercial

A transformação e consequente aumento de área do ativo dependerá sempre do desenvolvimento e licenciamento de um Projeto de Arquitetura que enquadre a regulamentação em vigor.

De todo o modo, entendemos que existem condições para atingir os objetivos de áreas que mencionamos acima.

Assumindo esta possibilidade, apresentamos os pressupostos abaixo:

Mix Tipologias: 1 Loja, 2 T2 & 1 T3

Área Bruta Privativa (Residencial): 276 m2

Área Bruta Locável (Comercial): 57 m2

Estacionamento: 95 m2

Áreas Comuns: 95 m2

Ciclo de Desenvolvimento: 36 meses

· Licenciamento: 18 meses

· Obra: 15 meses

· Obtenção de Alvará de Utilização: 3 meses

Assumindo que se trata de um processo de demolição e reconstrução (IVA=23%), tendo como valores “fixos” a rendibilidade do projeto, os valores de venda e os custos de desenvolvimento (este último mais complexo no momento atual tendo em conta a inflação que nos “assola”), apresentamos os resultados relativamente à variação do valor do ativo em diferentes momentos do ciclo de desenvolvimento do projeto:

1) O custo inicial do terreno representa cerca de 29% do Investimento Total e cerca de 23% do Volume Global de Vendas;

2) A Aprovação do Projeto de Arquiteturarepresenta uma valorização do ativo na ordem dos 20,4%, sendo que o investimento necessário para atingir este objetivo representa cerca de 6,9% do Valor Inicial do Ativo;

3) O momento da Validação do Alvará de Construção representa uma valorização do ativo na ordem dos 28,6%, sendo que o investimento necessário representa cerca de 11,5% do Valor Inicial do Ativo;

4) Na conclusão do Projeto, ou seja, no momento de entrega das frações aos novos proprietários, o ativo obteve uma valorização na ordem dos 328,3%, sendo que o investimento necessário para obter a valorização apresentada ascende a cerca de 134% do Valor Inicial do Ativo;

Em suma, a primeira metade do ciclo de desenvolvimento imobiliário representa cerca de 35,25% do Volume Total de Investimento, com uma valorização potencial na ordem dos 28,6%.

Quando observamos a segunda metade do ciclo, fase onde estão concentrados os hard costs, ou seja, os custos de obra, verificamos que o Volume de Investimento necessário é muito superior, ascendendo a cerca 64,75%. O risco é muito superior, existindo mais variáveis que impactam no processo, e as rendibilidades são muito idênticas (Nota: assumindo um mercado crescente onde a procura tem capacidade para responder aos preços da oferta).

Pelas razões apresentadas acima, existem muitos “players” no mercado imobiliário cujo propósito é apenas a compra de ativos com o intuito de desenvolver e completar o processo de licenciamento, tomando a decisão de vender após a conclusão do processo.

Arriscamos dizer que raros são os casos em que o Promotor Imobiliário assume o ciclo Total de Desenvolvimento porque financeiramente poderá ser menos arriscado desenvolver apenas metade do processo (seja “ela” qual for).

André Casaca

Sócio da Re-factory Investimentos & Consultoria

A Re-factory Investimentos & Consultoria Lda é uma empresa criada com o propósito de transformar e valorizar património imobiliário.

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico