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Nova associação propõe modelo de habitação acessível sem endividamento público, financiado por capital privado
A Associação Habitação e Desenvolvimento Por Portugal (AHDPP) apresentou-se publicamente esta terça-feira, no Pavilhão de Portugal, em Lisboa, com um modelo que pretende mobilizar investidores privados e municípios para acelerar a construção de habitação acessível dirigida à classe média, segundo a agência Lusa.
Uma "plataforma de pensamento, análise e ação cívica"
Segundo a Lusa, a associação define-se como uma "plataforma de pensamento, análise e ação cívica", com o objetivo de produzir conhecimento e participar no debate público, propor reformas "para reduzir bloqueios administrativos e acelerar processos urbanísticos e de licenciamento", além de modelos para mobilizar o património público em favor da habitação acessível. A AHDPP assume como premissa que "a habitação não é setor, é alicerce", defendendo um modelo de "renda justa" segundo o qual "ninguém deve pagar mais de um terço por um teto".
Em declarações aos jornalistas citadas pela Lusa, o presidente da AHDPP, Rui Miguel Braga — também vice-presidente da Câmara Municipal do Barreiro — garantiu existir interesse de capital privado no modelo proposto: "É a única certeza que se calhar temos neste percurso, há capital privado interessado em investir, desde que liberte rentabilidade." Segundo Braga, "o gatilho para despertar o interesse dos privados é a escala", defendendo um concurso público de grande dimensão em que as autarquias se comprometam com a gestão do edificado e os privados obtenham margem de lucro, permitindo, em cinco anos, ter famílias a pagar rendas compatíveis com o salário médio.
A secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, presente no encerramento da sessão, felicitou a associação por "não se limitar a identificar o problema", mas "dar o passo seguinte". Segundo a governante, citada pela Lusa, "o Governo tem como prática ouvir a sociedade civil, trabalhar com a sociedade civil", recordando que "Portugal não construiu aquilo que devia ter construído nas últimas décadas".
O modelo, explicado ao Observador
Em entrevista ao Observador, Rui Miguel Braga detalhou o funcionamento do modelo proposto pela AHDPP, que classifica como uma solução "inovadora" para responder às centenas de milhares de casas de que o país necessita, sem gerar dívida pública e transferindo o risco financeiro para os privados. Segundo o dirigente, citado pelo Observador, o público-alvo é composto por famílias que "não tem rendimentos baixos ao ponto de necessitar de ser enquadrada em programas de habitação social" mas que, por outro lado, "não ganha o suficiente para conseguir ter uma casa aos preços do mercado".
De acordo com a entrevista ao Observador, o modelo assenta em dois custos que tradicionalmente pesam na construção: o valor dos terrenos e a fatura fiscal, nomeadamente o IVA. Enquanto o IVA na construção a preços mais acessíveis já desceu para 6%, a AHDPP propõe que as autarquias disponibilizem terrenos através da cedência do direito de superfície por períodos longos, como 60 anos. Segundo Braga, ao Observador, essa combinação de poupanças torna possível atrair investidores privados para a construção.
O processo, explicado àquele periódico, funcionaria através do lançamento de concursos públicos municipais para construção de habitações com características definidas à partida, incluindo uma rentabilidade assegurada ao construtor ao longo de um contrato de várias décadas. O Estado, através das autarquias, não teria de gastar nada à cabeça, comprometendo-se apenas a repassar aos privados as rendas pagas pelas famílias, sem nunca exceder 35% do rendimento de cada agregado. No final do período contratual, o contrato extingue-se e as autarquias ficam com as casas.
Segundo as contas apresentadas por Braga ao Observador — que está também a desenvolver uma tese de mestrado sobre o tema —, um projeto de 200 fogos poderia custar cerca de 30 milhões de euros a um privado, gerando depois uma rentabilidade capaz de atrair investidores institucionais avessos ao risco, como seguradoras e fundos de pensões. "Existem vários fundos a quem esta rentabilidade interessa", garantiu o dirigente da autarquia socialista da margem sul ao Observador, argumentando que não faz sentido o Estado endividar-se junto da banca para financiar a construção necessária, uma vez que isso geraria um serviço da dívida pago pelos impostos de todos.
Segundo a entrevista, o ativo resultante da construção — o lote de casas concluído — poderia ser vendido a fundos de investimento, fundos de pensões, ou mesmo ao próprio Estado, caso este optasse por investir diretamente através de um fundo próprio. Braga defendeu ao Observador que não deveria haver "pejo" em encarar a habitação como um negócio gerador de lucro que o Estado pode depois aplicar como entender: "Porque é que o Estado não faz um fundo e vai, ele próprio, capturar essa rentabilidade? Em vez de termos na cabeça a ideia de dívida, temos de pensar que a habitação pode ser uma arma para introduzir dinheiro no Orçamento do Estado" - disse.
Enquadramento face às regras europeias
Rui Miguel Braga sustenta que a proposta da AHDPP responde diretamente às exigências das regras contabilísticas europeias definidas pelo Eurostat, segundo as quais a assunção de risco determina a consolidação da dívida no perímetro público. No modelo da associação, qualquer derrapagem financeira, aumento de custos de mão de obra ou imprevisto de obra seria suportado integralmente pela empresa construtora, enquanto o risco de insuficiência de inquilinos seria mitigado através de um processo prévio de pré-inscrição de famílias interessadas, antes do lançamento de cada concurso.
Segundo Braga, citado pelo Observador, este modelo distingue-se de soluções mais fragmentadas que dependem de candidaturas complexas a fundos europeus ou ao Banco Europeu de Investimento, defendendo que o enquadramento legal já em vigor em Portugal permite a execução do mecanismo por qualquer um dos 308 municípios do país, sem necessidade de alterações legislativas.
Escala nacional e défice habitacional
A associação defende um programa coordenado à escala nacional, com concursos lançados em bloco. "Se nós demorarmos um ano a estabilizar o modelo num concurso público onde o país inteiro lança, por exemplo, 100.000 casas, num horizonte de cinco a sete anos temos [essas casas construídas]", afirmou Braga ao Observador, sublinhando que a escala é também um fator determinante para atrair investidores institucionais. Segundo uma estimativa recente do Banco de Portugal, citada na entrevista, o país enfrenta atualmente uma falta de 300 mil fogos habitacionais.
Inovação tecnológica e sustentabilidade
Além do modelo financeiro, a AHDPP defende, segundo o Observador, a introdução de inovação tecnológica e novos materiais construtivos, incluindo uma tecnologia construtiva modular desenvolvida no Brasil, já com certificações europeias, capaz de acelerar significativamente os prazos de execução. A associação propõe ainda soluções de eficiência energética, reaproveitamento de águas pluviais e espaços comunitários que combatam a solidão urbana, questionando, por exemplo, "será que todas as casas precisam de ter uma máquina de lavar roupa? Ou podemos, em vez disso, imaginar espaços comuns com esses equipamentos?"
Próximos passos
Segundo a Lusa, a AHDPP vai agora apresentar formalmente a solução ao Governo e à Associação Nacional de Municípios Portugueses. Identificando-se como apartidária e sem fins lucrativos, a associação reúne profissionais, académicos e especialistas de diferentes áreas que, segundo Rui Miguel Braga, citado pela Lusa, "não podemos expectar que, aplicando as mesmas medidas de sempre, consigamos atingir resultados diferentes."
