Madrid
Madrid mostra a escala que falta a Portugal para responder ao desafio da habitação
The District 2026 reúne mais de 20 mil profissionais na capital espanhola e coloca Portugal no centro da discussão sobre capital e investimento imobiliário. Responsáveis da Dils e da APPII apontam diferenças de escala, organização territorial e políticas de habitação, mas veem na Península Ibérica um mercado cada vez mais integrado.
Madrid é, por estes dias, uma espécie de laboratório à escala real para o futuro do imobiliário europeu. A quinta edição do The District 2026, que abriu esta terça-feira na IFEMA Madrid, reúne mais de 20 mil líderes e profissionais do setor e deverá gerar um impacto económico superior a 42 milhões de euros na cidade.
Com Portugal como país convidado, o evento colocou no centro da agenda uma questão que atravessa Lisboa, Madrid e praticamente todas as grandes cidades europeias: como criar mais habitação num contexto de escassez de oferta, elevados custos de construção e crescente pressão sobre os preços?
A resposta espanhola, particularmente na Comunidade de Madrid, passa por escala, mobilização de terrenos, investimento institucional e parcerias público-privadas. E é precisamente nessa dimensão que os representantes portugueses presentes no evento identificam uma das principais diferenças face à realidade nacional.
Madrid: terreno público para criar habitação acessível
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, chama a atenção para a dimensão dos programas habitacionais em curso na Comunidade de Madrid.
Um dos exemplos é o Plano Vive, que prevê a construção de cerca de 16 mil habitações acessíveis em quatro a cinco anos, num modelo que envolve a disponibilização de terrenos públicos e a participação de promotores privados.
O modelo permite reduzir o custo final da habitação através da cedência dos terrenos pelos poderes públicos. Segundo Manuel Maria Gonçalves, esta solução pode representar uma redução dos valores entre 20% e 40%, uma vez que o custo do terreno deixa de pesar da mesma forma na estrutura do projeto.
“O custo do terreno desaparece contratualmente. Assim, é possível baixar o preço potencialmente até 30%, 35%, 40%. Nós não temos isso em Portugal”, afirma.
O responsável da APPII aponta ainda outro número que ajuda a perceber a escala da operação: o Plano Vive representa um investimento superior a 2 mil milhões de euros.
Uma diferença que começa na organização territorial
Mais do que uma questão de dimensão económica, Manuel Maria Gonçalves considera que existe uma diferença estrutural entre Madrid e Lisboa.
A Comunidade de Madrid dispõe de poderes executivos e de instrumentos próprios de planeamento e gestão territorial. Já a Área Metropolitana de Lisboa, recorda, não dispõe do mesmo nível de poder executivo.
“Eles aqui têm” poder executivo, sublinha o responsável da APPII, defendendo que essa realidade permite uma capacidade de planeamento diferente, não apenas ao nível burocrático, mas também na gestão dos solos.
É uma diferença que, na sua perspetiva, acaba por influenciar diretamente a capacidade de colocar habitação no mercado.
“Em Portugal não sabemos bem onde é que acaba a habitação pública e onde começa a habitação para a classe média”, afirma Manuel Maria Gonçalves.
Para o responsável, Madrid beneficia de uma combinação de escala económica, poder de compra, organização territorial e capacidade de planeamento, que permite estruturar programas de maior dimensão.
“O mercado espanhol é cinco ou seis vezes maior”
Também Pedro Lancastre, CEO da Dils, vê na comparação entre os dois países uma oportunidade mais do que uma competição.
Apesar da instabilidade internacional, considera que a Península Ibérica mantém uma forte capacidade de atração de capital e talento.
“A Península Ibérica é um sítio onde as pessoas querem estar. O mercado espanhol é cinco ou seis vezes maior que o nosso”, afirma.
A dimensão do mercado espanhol, associada a uma maior riqueza per capita, cria condições para operações de maior escala. Madrid surge, neste contexto, como um dos exemplos mais visíveis.
Pedro Lancastre destaca o investimento da Comunidade de Madrid em habitação acessível e o recurso a modelos de parceria público-privada, nos quais o Estado ou a comunidade disponibilizam o terreno e os investidores asseguram o capital necessário para desenvolver os projetos.
O objetivo passa por colocar posteriormente as casas no mercado de arrendamento a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias madrilenas.
“Um mais um não é igual a dois”
Para o CEO da Dils, a comparação entre Portugal e Espanha deve ser feita também numa lógica ibérica.
“Podemos olhar, sobretudo do ponto de vista imobiliário, para os dois mercados Portugal e Espanha juntos, onde um mais um não é igual a dois, mas é mais do que dois.”
A ideia é que a escala conjunta da Península Ibérica pode criar novas oportunidades para investidores, operadores e promotores, num momento em que o capital internacional procura mercados capazes de oferecer dimensão e diversificação.
E Pedro Lancastre mantém uma visão positiva sobre o mercado português.
Segundo o responsável, Portugal poderá atingir este ano cerca de 20 mil milhões de euros em transações de investimento imobiliário, o que representaria um nível recorde.
“Nunca se investiu tanto como está a investir em Portugal. Provavelmente vamos ter um ano recorde. Devemos chegar aos 20 mil milhões de transações de investimento imobiliário”, afirma.
Pedro Coelho, Pedro Mestre, Fernando Ferreira e Bruno de Carvalho Matos - The District 2026 - Foto DI
Portugal continua no radar do capital internacional
A presença portuguesa no The District 2026 não se limitou à comparação com Espanha.
Num painel dedicado ao tema “Portugal: Um Destino para o Capital Global”, representantes do mercado português defenderam a capacidade do país para continuar a atrair investimento internacional.
O debate contou com Pedro Coelho, Founder e CEO da Square Asset Management, Pedro Mestre, Head of Valuations Funds and Corporate e Chair of Valuations RICS Portugal da PWTinsa by ACCUMIN, Fernando Ferreira, Partner da Dils Portugal, e foi moderado por Bruno de Carvalho Matos, Chair of RICS Portugal – Royal Institution of Chartered Surveyors.
Os intervenientes destacaram a liquidez do mercado português e a sua diversificação.
Pedro Coelho sublinhou a segurança como um dos elementos que continuam a pesar na decisão dos investidores, numa altura de maior instabilidade internacional, considerando Portugal atrativo tanto para investidores particulares como para empresas.
Pedro Mestre destacou a procura existente no residencial e apontou também a logística e o retalho como segmentos com capacidade para continuar a atrair capital.
Já no que respeita ao desenvolvimento imobiliário, Fernando Ferreira salientou o potencial de modelos como o Built-to-Rent e dos resorts.
O problema continua a ser colocar projetos no terreno
Apesar da visão positiva sobre a capacidade de atração de investimento, o debate deixou também uma mensagem clara: ter capital disponível não significa necessariamente conseguir construir ao ritmo necessário.
O licenciamento continua a ser identificado como uma das áreas que precisam de ser melhoradas em Portugal, numa equação onde o tempo de desenvolvimento dos projetos tem impacto direto na capacidade de resposta do mercado.
É precisamente aqui que a experiência de Madrid ganha relevância para o debate português. A capacidade de mobilizar terrenos, concentrar competências de planeamento e estabelecer programas de grande escala entre setor público e privado permite acelerar a criação de oferta.
Habitação acessível no centro da agenda do The District
A habitação acessível é, aliás, um dos temas centrais desta edição do The District. Ao longo de três dias, investidores, fundos, promotores e responsáveis políticos discutem formas de mobilizar solo, financiamento e capital institucional para aumentar a oferta residencial.
O programa aborda também a evolução de outros segmentos imobiliários, incluindo living, centros de dados, logística, retalho e escritórios, bem como o impacto da inteligência artificial, da sustentabilidade e de novas formas de criação de valor.
Na sessão de abertura, a presidente da Comunidade de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, reforçou a ambição da região enquanto destino de investimento.
Segundo a responsável, Madrid recebeu mais de 152 mil milhões de euros de capital estrangeiro entre 2019 e 2025. Na habitação, afirmou que o governo regional terá facilitado o acesso à casa a mais de 480 mil pessoas até ao final da atual legislatura e criado as condições para o desenvolvimento de outras 300 mil habitações nos próximos 15 anos.
Ayuso defendeu ainda a mobilização de terrenos, a redução da carga fiscal e dos custos de construção, a simplificação dos procedimentos e o reforço da colaboração público-privada.
Portugal procura investidores, Madrid mostra escala
A presença portuguesa em Madrid deixa, assim, duas mensagens distintas, mas complementares.
Por um lado, Portugal continua a ser apresentado como um destino atrativo para o capital internacional, com um mercado diversificado e com perspetivas positivas para o investimento imobiliário.
Por outro, a experiência de Madrid evidencia a importância da escala, do planeamento territorial e da mobilização de terrenos para responder ao problema da habitação.
Manuel Maria Gonçalves resume uma das principais diferenças: Portugal precisa de encontrar mecanismos que permitam passar de projetos individuais para programas de maior dimensão.
E, enquanto Madrid utiliza o seu poder territorial para colocar milhares de casas acessíveis no mercado, o imobiliário português procura encontrar uma resposta própria para um desafio que já não é apenas de preços, mas também de escala, solo, financiamento e capacidade de execução.
O The District, com mais de 20 mil participantes e um impacto económico estimado superior a 42 milhões de euros, é, neste contexto, mais do que um encontro de profissionais. É também um retrato das mudanças que estão a atravessar o imobiliário europeu — e um palco onde Portugal procura afirmar-se como destino de capital, enquanto observa de perto a dimensão da resposta espanhola à habitação.
O Diário Imobiliário é Media Partner do The District 2026.
Texto de Fernanda Pedro, em Madrid
