Há cinco anos que não se investia tanto em imobiliário comercial num 1.º semestre

No 1.º semestre deste ano foram investidos 1,22 mil milhões de euros em imobiliário comercial em Portugal. É o melhor 1.º semestre desde 2020, ano em que a actividade atingiu 1,67 mil milhões de euros nesse mesmo período, revela a JLL.

De acordo com o relatório de mercado “Market Dynamics”, da consultora imobiliário, onde, trimestralmente, analisa o desempenho do mercado imobiliário nacional, nos primeiros seis meses do ano, foram investido em activos de retalho (49% do total), hotelaria (27%) escritórios (11%), industrial & logística (9%), living e alternativos (4%).

O montante investido nos primeiros seis meses de 2025 fez a atividade disparar 82% face aos €668 milhões alocados ao setor no mesmo período de 2024, quando o mercado transacionou a um ritmo relativamente baixo num contexto de elevadas taxas de juro e de instabilidade geopolítica internacional. Sem prejuízo deste forte crescimento ocorrer face a uma conjuntura específica, numa perspetiva mais longa, o desempenho do mercado em 2025 continua a ser bastante animador, com os atuais níveis de atividade a superar em 28% a média do 1º semestre dos últimos cinco anos.

Os níveis de investimento registados no 1º semestre de 2025 refletem, por um lado, a continuidade da transação de centros comerciais, que são um importante trampolim para a atividade quer pela dimensão dos negócios, quer pela capacidade de atração de novos players internacionais e que já se assinalou em 2024. Por outro lado, neste semestre, a atividade fica também marcada pela elevada dinâmica do capital institucional português e pela entrada de diversos novos investidores estrangeiros, a par dos fluxos de capital internacional já consolidados.

“Desde 2020 que não tínhamos um 1.º semestre com este volume de investimento, comprovando que Portugal é um destino sólido para o capital internacional, ao mesmo tempo que os investidores nacionais estão mais competitivos e dinâmicos” afirma Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal.

"É de assinalar o contributo dos centros comerciais para esta dinâmica. Este foi um produto âncora do nosso mercado durante anos, mas que tinha perdido alguma tração já nesta década. Foi uma questão global, com muitos investidores a afastarem-se desta tipologia de activo pelo risco percepcionado devido à massificação do comércio online e da então declarada morte da loja física. A realidade demonstrou que não é assim, com a reinvenção do espaço físico de compra, e Portugal volta a destacar-se a nível internacional neste segmento, onde sempre fomos líderes e muito inovadores”, acrescenta.

“Além disso, não podemos esquecer-nos que, internamente, o 1º semestre foi marcado por um período de incerteza política, com a realização de eleições antecipadas. E que, mesmo assim, o mercado floresceu para os melhores níveis de cinco anos. Isso leva-nos a encarar o remanescente do ano com um elevado optimismo” explica a Head of Research da JLL Portugal.

Quanto ao desempenho esperado para o investimento imobiliário na segunda metade de 2025, Andreia Almeida salienta que “Portugal mantém boas perspectivas macroeconómicas, com uma previsão de crescimento do PIB acima da média europeia, num contexto de continuação da compressão das taxas de juro. Isto associado a indicadores muito fortes do mercado imobiliário nacional, incluindo taxas de disponibilidade reduzidas e um crescimento das rendas nos diversos formatos de activos. Além disso, observa-se um movimento de valorização dos activos nos diferentes segmentos por via de melhorias operacionais e funcionais e pela adopção dos princípios de ESG”.

De acordo com o relatório de mercado da JLL, as perspetivas quanto ao desempenho ocupacional do mercado são igualmente positivas, depois de um semestre em que a habitação consolidou o percurso de crescimento das vendas e manteve a tendência de subida de preços; em que a hotelaria cresce em todos os indicadores e em que o retalho exibe uma elevada dinâmica, com mais consumo, mais vendas e novas aberturas. Quanto aos escritórios de Lisboa e Porto, bem como no imobiliário de industrial e logística, a actividade manteve-se abaixo dos níveis homólogos neste 1º semestre de 2025, mas a tendência é de progressiva recuperação.

Andreia Almeida destaca que “a habitação continua a ser marcada pelo fosso entre uma elevada procura e uma falta estrutural de oferta, o que mantém a tendência de subida de preços apesar dos níveis altos atingidos. Contudo, há um reforço crescente do investimento em nova promoção, com registo de pedidos de licenciamento para 35 mil novas casas só neste semestre, o que é um passo muito importante para começar a abrandar o aumento dos valores de mercado”.

Relativamente aos sectores não residenciais, a responsável da JLL conclui “a capacidade de retoma da ocupação de escritórios em Lisboa e Porto, com expectativas de crescimento na segunda metade do ano, bem como do reforço da oferta moderna e de qualidade no imobiliário industrial e logístico, com impacto direto no aumento da absorção. O retalho e a hotelaria têm perspectivas animadoras, registando crescimentos mais lentos, mas consistentes com os níveis de consolidação atingidos”.

Principais resultados

Investimento:

- No 1º semestre transacionaram-se €1,22 mil milhões em imobiliário comercial.

- Este volume apresenta um crescimento de 82% face ao 1ºsemestre de 2024 e de 28% face à média do 1º semestre dos últimos cinco anos.

- O sector de retalho dominou a actividade, com 49% do montante transacionado (€590 milhões) e a maior operação registada, nomeadamente a venda de um centro comercial prime.

- Hotelaria captou 27% do investimento (€331 milhões), abrangendo a transação de unidades de 4 e 5 estrelas, resorts e country clubs, num total de mais de 1.300 camas.

- Os escritórios representaram 11% do investimento (€135 milhões), industrial e logística outros 9% e o segmento de living e alternativos, os remanescentes 4%.

- Forte actividade dos investidores nacionais e entrada de novos players internacionais. O capital estrangeiro gerou 74% da atividade.

- Yields mantêm níveis, destacando-se os 6,15% gerados pelos centros comerciais prime.

Escritórios

• Lisboa

- Ocupação de 84.000 m2 no 1º semestre, ainda em queda (-34%) face ao período homólogo, mas em recuperação progressiva nos meses mais recentes.

- Mais de 80% da ocupação ocorreu no 2º trimestre, refletindo um crescimento homólogo de 27%.

- Recuperação da área média por transação ao longo do ano, atingindo 1.198 m2 na primeira metade do ano.

- A contratação da nova sede do Banco de Portugal (32.000 m2) impactou o mercado, levando a que as empresas de Serviços Financeiros fossem as mais dinâmicas, com 40% do take-up, e a zona do CBD a mais procurada (52%).

- A renda prime mostrou-se estável no 2º trimestre, fixando-se em €29/m2/mês.

- Taxa de disponibilidade comprimiu para 8,3%.

- Em termos de nova oferta, foram concluídos mais de 88.000 m2 de novos escritórios no semestre. Volume de escritórios em construção ascende a 208.000 m2.

• Porto

- Ocupação de 9.500 m2 no 1º semestre de 2025, num decréscimo homólogo de 66%. As condições adversas em termos geo-macreconómicos explicam a redução da procura neste mercado.

- Apesar do baixo nível global de atividade, o 2º trimestre sinalizou uma aceleração da procura, ao registar 69% da absorção do semestre.

- A área média por transação situou-se pouco acima dos 400 m2.

- As empresas de Serviços Financeiros geraram 48% da atividade no período em análise, com a ZEP (50%) e o CBD Boavista (37%) a destacarem-se enquanto destinos preferenciais da procura.

- A renda prime manteve-se nos €21/m2/mês.

- Volume de escritórios em construção ascende a 98.300 m2.

Industrial e Logística

- No 1º semestre foram ocupados 207.000 m2 de área logística, numa quebra de 50% face ao período homólogo, mas em linha com a média do 1º semestre dos últimos cinco anos.

- Cerca de 67% da atividade realizou-se no 2º trimestre.

- A região de Lisboa agregou 59% da ocupação, especialmente dinâmica no eixo Sacavém-Alverca (20%).

- Os três maiores negócios do semestre geraram 25% da absorção, variando entre os 15.000 e os 18.000 m2 por negócio.

- As rendas prime permaneceram estáveis no 2º trimestre, nomeadamente nos €6,75/m2/mês em Oeiras-Cascais e €5,50/m2/mês no eixo Porto de Leixões-Aeroporto.

- Sector continua a registar escassez de oferta adequada aos requisitos da procura, especialmente para fins de outsourcing logístico e de produção industrial. No 1º semestre foram concluídos somente 31.400 m2 de nova área e estão 495.000 m2 mais em construção.

Retalho

- Sector com dinamismo e capacidade de adaptação, baseado num crescimento de 3,6% das vendas (maio de 2025 vs maio de 2024) e na atividade turística robusta.

- Forte procura de espaços no comércio de rua em Lisboa, especialmente para centros de fitness, supermercados, restauração trendy, mas também das marcas de smart discount, como é o caso da Normal.

- No Porto, mantém-se uma forte procura pela Baixa, onde se verifica um desequilíbrio entre a oferta disponível e os interesses dos retalhistas. Os Aliados estão a reforçar-se como destino de marcas de luxo e premium, e nas restantes localizações verifica-se uma dinâmica especial das cadeias de fast-food e ginásios.

- A renda do comércio de rua mantém-se em máximos – em Lisboa nos €145/m2/mês no Chiado, e no Porto nos €85/m2/mês na rua de Santa Catarina. Nos formatos de retalho alimentar stand alone e retail park, as rendas prime situam-se em €13/m2/mês e €15/m2/mês, respectivamente.

Hotelaria

- Desempenho operacional sólido da hotelaria no 1º semestre, com aumento homólogo de 3,6% no número de hóspedes (para 14,8 milhões) e de 7,9% nos proveitos totais (para €2,24 mil milhões).

- Taxas de ocupação estáveis (62%) a nível nacional, mas a diária média aumentou 8,2% para €114 e o RevPAR 6,8% para €70, o que significa que o setor está a optar por estratégias de qualificação de preço para incrementar o crescimento das receitas.

- No 1º semestre inauguraram 34 novas unidades hoteleiras, reforçando a oferta em mais 2.576 camas.

Residencial

- Os preços das casas registam um forte crescimento, com um aumento trimestral de 4,2% no 2º trimestre e de 11,5% em termos homólogos. Este comportamento reflete o persistente fosse entre uma procura em recuperação e a oferta insuficiente.

- As vendas continuaram a recuperar, com cerca de 40.500 casas transacionadas no 2º trimestre, refletindo o ambiente favorável das taxas de juro.

- Em Lisboa, os preços cresceram 6,3% em termos homólogos no 2º trimestre, assinalando-se ainda a forte valorização dos mercados da margem sul do Tejo (aumentos médios da ordem de 22%). Preço médio de venda em Lisboa volta a ultrapassar os €5.000/m2.

- No Porto, o aumento homólogo dos preços foi de 7,9%, com um preço médio de venda na ordem dos €3.500/m2.

- A subida de preços num cenário de valores já muito elevados, reflete a combinação de baixos níveis de oferta, uma procura excecionalmente elevada e uma promoção que tem estado mais focada no segmento prime.

- Observa-se, contudo, uma importante aceleração na atividade de promoção, com aumento nos pedidos de licenciamento, que só no 1º semestre deste ano ascenderam a uma oferta potencial de 35.000 novas casas. Há também um incremento dos níveis de projectos licenciados.