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FMI aponta subida dos preços da habitação como principal risco de médio prazo para a banca portuguesa
A forte valorização da habitação é a principal vulnerabilidade de médio prazo do sistema financeiro português, embora os bancos mantenham capacidade para absorver uma correção significativa dos preços, conclui o Fundo Monetário Internacional (FMI) na avaliação ao setor financeiro português.
As conclusões do Financial Sector Assessment Program (FSAP), apresentadas esta terça-feira numa conferência do Banco de Portugal, mostram que o sistema bancário está atualmente bem capitalizado e apresenta riscos moderados. O FMI alerta, contudo, para a combinação entre preços elevados da habitação, aceleração do crédito hipotecário e exposição dos bancos ao imobiliário.
Michaela Erbenova, diretora adjunta do Departamento de Mercados Monetários e de Capitais do FMI, destacou na conferência que os preços da habitação aumentaram fortemente desde 2015. No relatório publicado pelo Fundo, que utiliza dados até ao final de 2025, a subida acumulada é estimada em 180%, contra 56% na área do euro, e os preços aumentaram 19% apenas em 2025.
A avaliação do FMI aponta também para sinais de sobrevalorização da habitação entre 20% e 40%, consoante a metodologia utilizada. O rácio entre preços e rendimento encontra-se 27% acima da média histórica, enquanto o rácio entre preços e rendas está 52% acima.
Crédito à habitação volta a acelerar
Apesar da subida dos preços, o crédito bancário não foi o principal motor da valorização imobiliária ao longo da última década. Desde 2012, os novos empréstimos para aquisição de habitação representaram, em média, menos de metade do valor das transações imobiliárias. O FMI relaciona esta situação, entre outros fatores, com a procura de não residentes e com a aplicação de poupanças das famílias portuguesas em imobiliário.
Esta tendência começou, contudo, a alterar-se. O crédito às famílias acelerou e os empréstimos à habitação registavam no primeiro trimestre de 2026 um crescimento homólogo de cerca de 10%, o ritmo mais elevado desde 2010. O FMI considera que uma continuação desta trajetória, acompanhada por maior endividamento das famílias, poderá aumentar os riscos para a banca.
A exposição do sistema bancário português ao imobiliário continua igualmente elevada. Hipotecas, outros empréstimos garantidos por imóveis, imóveis detidos diretamente e fundos imobiliários representam, em conjunto, cerca de um terço dos ativos dos bancos.
Bancos resistiriam a queda de 40% dos preços
Apesar destes riscos, os testes de stress realizados pelo FMI apontam para uma elevada capacidade de resistência da banca. Num dos exercícios, foi simulada uma queda acumulada de 40% dos preços da habitação ao longo de três anos, sem que as perdas esgotassem as reservas de capital dos bancos.
O Fundo atribui esta resiliência à melhoria dos balanços, à redução do crédito malparado e aos níveis de capital e rentabilidade. O rácio de crédito malparado associado à habitação encontrava-se em 0,9% no final de 2025.
Escassez de oferta está na origem do desequilíbrio
O FMI identifica a insuficiência da oferta de habitação como um problema estrutural do mercado português. A construção tem respondido de forma limitada ao aumento dos preços, enquanto a procura tem sido alimentada pelo crescimento dos rendimentos, alterações demográficas e procura externa.
Entre as medidas defendidas estão a facilitação da construção de novas casas, a aceleração dos licenciamentos, a mobilização de imóveis desocupados para venda ou arrendamento de longa duração e o reforço da habitação social e dos apoios direcionados para famílias de rendimentos baixos e médios.
O Fundo chama ainda a atenção para medidas dirigidas aos jovens compradores, como garantias públicas e isenções fiscais. Embora melhorem a capacidade de compra, o FMI considera que também estimulam a procura e podem, se não forem acompanhadas pelo aumento da oferta, contribuir para agravar os desequilíbrios no mercado.
A acessibilidade à habitação deteriorou-se sobretudo entre os grupos mais vulneráveis. Em 2024, 30,3% dos arrendatários portugueses suportavam custos de habitação superiores a 40% do rendimento disponível, contra 18,6% na média da área do euro.
Paulo Macedo, presidente executivo da Caixa Geral de Depósitos, presente num dos painéis da conferência desta manhã, destacou o baixo nível de desemprego como uma importante proteção contra uma eventual crise na habitação. Apesar de admitir que os preços do imobiliário deverão continuar a subir devido ao desequilíbrio entre a procura e a oferta, salientou que os bancos apresentam atualmente balanços com menor risco e maior capacidade para enfrentar uma eventual correção do mercado.
DI com Lusa
