Estudo da CBRE aponta crise habitacional sem solução rápida

Portugal enfrenta uma crise de habitação que vai além da falta de oferta imediata e exige uma transformação profunda do modelo residencial — é esta a conclusão central do estudo Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector, publicado esta semana pela consultora imobiliária CBRE.

O diagnóstico parte de um paradoxo: o país tem um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar do mundo — 5,97 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de famílias —, mas cerca de 31% do stock não é utilizado como residência primária. Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, esse valor ronda os 20%. A explicação, segundo a CBRE, está em décadas de desincentivo histórico ao arrendamento, que mantiveram artificialmente escassa a oferta disponível no mercado.

Factores de estrangulamento

A pressão demográfica agrava o problema. Desde 2016, a imigração é o único motor de crescimento populacional em Portugal, com saldos migratórios que atingiram 144 mil indivíduos em 2023. Este fluxo sustenta a Segurança Social e o mercado de trabalho, mas gera uma procura de habitação que o mercado não consegue absorver.

O fosso entre salários e preços é outro factor determinante. Em 2024, o salário médio líquido situava-se nos 1.266 euros, enquanto a avaliação bancária mediana chegava aos 1.721 euros por metro quadrado — e aos 2.523 euros em Lisboa. Comprar 50 m² na capital exige hoje cerca de 90 meses de salário médio, contra 61 meses em 2011.

A construção nova não acompanha: em 2024 foram concluídas apenas 27 mil casas, face a 170 mil transacções e às 113 mil unidades edificadas em 2000.

Necessidade de «reformas estruturais»

Para inverter este cenário, a CBRE defende um conjunto de reformas estruturais: tornar a demografia uma prioridade das políticas públicas com incentivos reais à natalidade; reformar o mercado de arrendamento, abandonando os congelamentos históricos em favor de um quadro fiscal e regulatório estável que devolva confiança aos proprietários; e simplificar os processos de licenciamento para acelerar a oferta.

25% dos agregados familiares são hoje constituídos por uma única pessoa

O estudo alerta ainda para um desajuste entre o stock existente e as necessidades actuais: 25% dos agregados familiares são hoje constituídos por uma única pessoa, mas o parque habitacional continua dominado por casas de tipologias grandes. A CBRE vê aqui uma oportunidade para promotores que apostem em habitação acessível bem desenhada, com tipologias calibradas e execução eficiente — um modelo em que o sucesso deixa de depender da escassez e passa a assentar no valor intrínseco do produto.