Eduardo Abreu, Director geral da Neoturis
Eliminação dos golden visa não transmite estabilidade para um país que necessita de investimento estrangeiro
Eduardo Abreu, Director geral da Neoturis, admite que 2023 é um ano mais difícil de antever que o normal, é um mercado que tem que estar pronto a reagir numa base diária e com políticas muito bem definidas.
O responsável avança ainda que tendo como pano de fundo a evolução da guerra na Ucrânia e as estratégias dos bancos centrais para combate à inflação (com sucessivos aumentos de taxas de juro de referência) a situação económica dos europeus degradar-se-á nos próximos meses e com isso o orçamento para viagens pode sofrer uma redução. Consoante a duração ou profundidade da estagnação ou recessão económica, maior ou menor o impacto nas viagens para Portugal. De qualquer forma também a viagem de europeus para fora da Europa se ressentirá e alguns desses fluxos poderão compensar parte da redução prevista.
Em relação às transações de unidades hoteleiras ou empreendimentos turísticos o a procura continua a existir por parte de investidores com origem internacional, tendo sido fechadas várias operações ao longo do ano; porém, ainda existe algum desencontro entre os valores pretendidos pelos proprietários e os oferecidos pelos investidores.
Que balanço faz do mercado imobiliário de 2022 e do turismo?
No que se refere à procura turística por Portugal, o ano de 2022 foi extraordinariamente positivo, até porque existiam fundadas dúvidas antes do ano se iniciar sobre a velocidade de recuperação do mercado. Com os valores de 2022 já quase fechados podem antecipar-se valores em linha com 2019, o melhor ano de sempre. Nem todos os empreendimentos turísticos conseguirão bater 2019, mas muitos já o ultrapassaram em termos de número de dormidas e/ou de receitas.
É, no entanto, obrigatório referir na mesma frase que o aumento de receitas veio acompanhado com um aumento significativo dos custos operacionais. A energia, os recursos humanos e os produtos (nomeadamente alimentares) consumidos nos hotéis registaram aumentos muito significativo. Ou seja, nem toda o aumento de receitas pode ser transposto para o aumento do EBITDA da operação.
Em relação à vertente imobiliária, duas notas: a venda de segundas residências manteve um ritmo muito interessante e positivo ao longo de 2022 – nomeadamente nos eixos Lisboa/Cascais e Tróia/Melides e no Algarve. Novos mercados – como o norte-americano – têm vindo a contribuir também para esse desempenho, sendo hoje um activo real de Portugal a capacidade de diversificar a origem da procura a partir dos mercados tradicionais.
Em relação às transações de unidades hoteleiras ou empreendimentos turísticos o a procura continua a existir por parte de investidores com origem internacional, tendo sido fechadas várias operações ao longo do ano; porém, ainda existe algum desencontro entre os valores pretendidos pelos proprietários e os oferecidos pelos investidores. As várias políticas de proteção às empresas em 2020 e 2021, aliado ao bom ano de 2022, mantêm os proprietários com perspectiva de maximização de valor e sem necessidade absoluta de vender.
Quais os desafios que mais afectaram o mercado?
Na vertente operacional os principais desafios são, sem dúvida, a escassez de recursos humanos e o aumento dos custos operacionais, com destaque para a energia. Outro dos desafios, no sentido positivo, é a necessidade constante de melhoria da qualidade do produto num contexto de competitividade crescente, com novos hotéis, conceitos bem desenhados e operadores profissionais e eficientes.
Ao nível do mercado de investimento, nomeadamente a partir do primeiro trimestre com o início da guerra na Ucrânia, verificou-se uma crescente prudência (ou conservadorismo) por parte dos investidores nas avaliações de activos. A subida das taxas de juro e a percepção de maior dificuldade de financiamento são as preocupações e pontos de interrogação em cima da mesa, assim como, da parte de alguns, a expectativa que uma recessão mais profunda e prolongada na Europa permita que entrem no mercado a valores mais descontados.
O que se pode esperar para 2023?
2023 é um ano mais difícil de antever que o normal. Tendo como pano de fundo a evolução da guerra na Ucrânia e as estratégias dos bancos centrais para combate à inflação (com sucessivos aumentos de taxas de juro de referência) a situação económica dos europeus degradar-se-á nos próximos meses e com isso o orçamento para viagens pode sofrer uma redução. Consoante a duração ou profundidade da estagnação ou recessão económica, maior ou menor o impacto nas viagens para Portugal. De qualquer forma também a viagem de europeus para fora da Europa se ressentirá e alguns desses fluxos poderão compensar parte da redução prevista.
É assim um mercado que tem que estar pronto a reagir numa base diária e com políticas muito bem definidas e informadas ao nível do yield management; assim como, temos sentido essa tendência na nossa actividade, a necessidade de rever e redesenhar processos internos, extrair receita de activos adormecidos nos empreendimentos e avaliar de forma aprofundada as opções de outsourcing de várias actividades.
Diríamos assim que 2023 pode ser um ano com indicadores de procura similares a 2022 (com uma diferença de - 10% no máximo), mas onde as receitas dos empreendimentos não irão estar ao mesmo nível que no segundo semestre, em particular entre Junho e Setembro, de 2022.
No que se refere a investimento em segundas residências é expectável a manutenção de índices de procura. Alguma retração dos mercados tradicionais poderão ser compensados com novos mercados de origem e motivações diferentes de procura (para estadas mais longas, investidores que acreditam na procura posterior para nómadas digitais, …).
O que não pode acontecer, é a eliminação dos golden visa num período de estagnação ou recessão económica. Não parece que transmita a mensagem certa, nem a estabilidade necessária para um país que necessita de investimento estrangeiro.
