Crise da habitação exige resposta estrutural e não soluções pontuais, alerta estudo da CBRE
O sector residencial em Portugal enfrenta uma crise de acessibilidade cada vez mais profunda, impulsionada por factores estruturais que vão muito além da escassez de oferta. A conclusão é do estudo Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector, divulgado pela CBRE, que defende a necessidade de uma transformação de fundo nas políticas públicas e no funcionamento do mercado.
Segundo o relatório, o problema resulta de uma combinação de pressões demográficas, económicas e regulatórias. Portugal apresenta uma estrutura populacional envelhecida, com décadas de queda na taxa de natalidade, sendo a imigração o principal motor de crescimento desde 2016. Em 2023, o saldo migratório atingiu 144 mil pessoas, reforçando a procura imediata por habitação — uma pressão que o mercado não tem conseguido absorver.
Paradoxalmente, o país dispõe de um elevado número de alojamentos: cerca de 5,97 milhões para 4,1 milhões de famílias. Ainda assim, aproximadamente 31% deste stock não é utilizado como residência principal, reflectindo distorções históricas, nomeadamente o desincentivo ao arrendamento.
Agravamento do fosso entre rendimentos e preços
O estudo destaca também o agravamento do fosso entre rendimentos e preços. Em 2024, o salário médio líquido situava-se nos 1.266 euros, enquanto o valor mediano de avaliação bancária atingia 1.721 euros por metro quadrado. Em Lisboa, a pressão é ainda mais acentuada: são necessários cerca de 90 meses de salário médio para adquirir um apartamento de 50 m², face aos 61 meses registados em 2011.
A escassez de nova construção agrava o cenário. Em 2024, foram concluídas apenas 27 mil habitações, num contexto de cerca de 170 mil transacções, um nível muito inferior às mais de 100 mil unidades construídas no início dos anos 2000.
Perante este diagnóstico, a CBRE defende uma mudança estrutural, começando pela redução da carga regulatória e pela criação de um ambiente mais favorável ao investimento privado. A simplificação dos processos de licenciamento, maior estabilidade fiscal e uma justiça mais célere são apontadas como medidas-chave para acelerar a oferta.
A reforma do mercado de arrendamento surge igualmente como prioridade, com o estudo a recomendar o abandono de políticas históricas de controlo e a criação de um quadro estável que devolva confiança aos proprietários.
Além disso, a consultora sublinha a necessidade de alinhar a oferta com as novas dinâmicas sociais. Com cerca de 25% dos agregados familiares compostos por uma única pessoa, o mercado continua dominado por tipologias de maior dimensão, desajustadas à procura atual.
A CBRE conclui que o sector terá de evoluir de um modelo baseado na escassez para outro centrado na qualidade e diferenciação do produto, abrindo espaço para soluções de habitação acessível mais eficientes e adaptadas às necessidades contemporâneas.
