Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal e Espanha - Foto DI
Comprar casa exige 76% do rendimento em Lisboa contra 32% em Madrid
O acesso à habitação apresenta níveis de pressão muito diferentes em Portugal e Espanha, apesar de os dois mercados partilharem a subida dos preços e a escassez de oferta. A comparação apresentada hoje em Madrid - no encontro "Real Estate /Real Life – A habitação que não cabe no Excel", organizado pela Century 21 -, por Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal e Espanha, e por Ismael Kardoudi, responsável pela formação e conteúdos da Fotocasa, Espanha, coloca Lisboa e Porto num patamar de esforço para compra muito superior ao de Madrid e Barcelona.
Nos dados relativos a 2025, uma família em Lisboa teria de afetar 76% do seu rendimento mensal para comprar uma habitação de 90 m², enquanto no Porto o esforço chegava aos 58%. Em Madrid e Barcelona, o indicador situava-se nos 32% em ambas as cidades.
A diferença torna-se ainda mais evidente quando se considera o rendimento mensal dos agregados: 2.170 euros em Lisboa e 1.949 euros no Porto, contra 4.703 euros em Madrid e 4.463 euros em Barcelona. Ao mesmo tempo, o preço de uma habitação de 90 m² era estimado em 455.040 euros em Lisboa, 324.000 euros no Porto, 412.110 euros em Madrid e 372.060 euros em Barcelona.
Ricardo Sousa: dois mercados com capacidades de acesso muito diferentes
A comparação apresentada por Ricardo Sousa parte de um mercado espanhol que continua dinâmico. Em 2025, foram realizadas 752.098 transações de habitação, mais 5% do que no ano anterior, enquanto as novas hipotecas atingiram 501.073, o valor mais elevado desde 2010.
Mas o dinamismo do mercado não significa que o acesso seja igual para todos. A apresentação distingue entre quem já possui património e consegue utilizar a valorização da sua casa e as poupanças acumuladas para mudar de habitação e quem entra pela primeira vez no mercado e depende essencialmente do rendimento do trabalho e da capacidade de constituir uma entrada.
Esta diferença ajuda a explicar parte do desfasamento entre proprietários e potenciais compradores, num contexto em que os preços das casas e das rendas cresceram mais rapidamente do que os rendimentos em várias zonas.
Entre 2022 e 2025, os dados apresentados apontam para aumentos das rendas de 18% a 51%, dos preços de compra entre 10% e 40%, enquanto o rendimento disponível das famílias cresceu entre 19% e 24%. A prestação máxima do crédito aumentou até 25%, embora a evolução das taxas de juro tenha limitado parte desse impacto.
No arrendamento, a pressão também é particularmente elevada em várias cidades espanholas. Em 2025, o esforço para arrendar uma habitação de 90 m² atingia 46% em Barcelona, 40% em Madrid, 38% em Málaga, 37% em Palma, 36% em Valência e 33% em Bilbao.
Ainda assim, a comparação entre as quatro principais cidades analisadas evidencia uma diferença clara: Lisboa e Porto registam níveis de esforço na compra muito superiores aos de Madrid e Barcelona.
Na Área Metropolitana de Lisboa, o agravamento também é visível. O número de cidades onde o esforço para comprar ultrapassava os 33% passou de nenhuma em 2019 para duas em 2022 e oito em 2025. No arrendamento, o número passou de cinco para oito e, depois, para 12 cidades no mesmo período.
Para Ricardo Sousa, a resposta passa por aumentar a oferta, acelerar o licenciamento, rever a política de solos e reforçar uma lógica metropolitana no planeamento urbano, articulando habitação e mobilidade.
Portugal e Espanha entre os países com maior carga fiscal na compra
A questão do acesso à habitação não se limita ao preço das casas e ao rendimento das famílias. Os dados apresentados sobre a fiscalidade colocam também Espanha e Portugal entre os três países analisados com maior carga fiscal associada à compra de habitação.
O intervalo apresentado para os impostos sobre a aquisição situa-se entre 6% e 10% em Espanha e entre 6% e 8% em Portugal. Apenas a Bélgica apresenta um intervalo superior, entre 9,8% e 12,5%.
A comparação inclui ainda a Hungria, com 4% a 6%, os Países Baixos, com 2% a 6%, Itália, com 2% a 9%, Áustria, com cerca de 3,5%, Grécia, com 3% a 4%, e Suécia, com 3%.
O peso fiscal surge, assim, associado a um problema mais amplo de acessibilidade, numa altura em que a capacidade de poupança para a entrada e os custos iniciais da aquisição constituem algumas das principais barreiras identificadas pelos compradores.
Ismael Kardoudi: procura de compra ganha peso, mas falta habitação
A segunda parte da apresentação, conduzida por Ismael Kardoudi, da Fotocasa, mostra que a compra de casa voltou a ganhar peso nas intenções dos consumidores espanhóis.
Em fevereiro de 2026, 51% dos inquiridos afirmavam procurar exclusivamente comprar, enquanto 37% procuravam exclusivamente arrendar e 12% estavam disponíveis para ambas as opções. Em 2017, a compra representava 35% e o arrendamento 54%.
O perfil do comprador espanhol revela uma idade média de 41 anos. Cerca de 54% pertencem a segmentos socioeconómicos médio-altos ou altos, 48% são mulheres e 52% homens. Entre os compradores identificados, 14% são estrangeiros e 8% investidores, enquanto 33% pretendem comprar sem recurso a financiamento.
A melhoria da habitação atual é o principal motivo para comprar, referido por 44% dos inquiridos. Seguem-se o investimento, com 25%, viver com o parceiro, com 18%, e a procura de maior independência, com 16%.
Do lado das dificuldades, a falta de poupança surge como uma das principais barreiras, apontada por 36% a 38% dos potenciais compradores. A situação económica ou profissional representa outro obstáculo para 31% a 33%, enquanto os preços elevados são referidos por 27% a 30%.
Oferta não acompanha formação de novos agregados
A pressão sobre o mercado espanhol está também relacionada com a diferença entre a formação de novos agregados familiares e a criação de nova habitação.
Em 2025, foram formados cerca de 240 mil novos agregados familiares, enquanto foram emitidas 139.016 licenças para novas habitações. O número de novos agregados aumentou 6,7%, ao passo que as licenças cresceram 22,6%.
Apesar do aumento do licenciamento, a apresentação aponta para um défice habitacional acumulado de cerca de 1,8 milhões de habitações, com especial incidência na Andaluzia, Comunidade Valenciana, Galiza, Castela e Leão, País Basco, Catalunha e Madrid.
O diagnóstico apresentado é, por isso, de um desajustamento estrutural entre oferta e procura, e não de uma dinâmica exclusivamente associada aos preços.
Para Kardoudi, a evolução futura do mercado dependerá da capacidade de aumentar a oferta, mas também das condições de financiamento, da evolução das taxas de juro, da formação de novos agregados, da imigração e da participação de investidores.
Dois mercados, uma pressão comum
A comparação entre Portugal e Espanha revela, assim, dois mercados sujeitos a uma pressão semelhante sobre a habitação, mas com capacidades de acesso muito diferentes.
Em Lisboa, a aquisição de uma casa de 90 m² representa 76% do rendimento mensal do agregado, mais do dobro dos 32% registados em Madrid e Barcelona. No Porto, o esforço de 58% continua igualmente distante do observado nas duas grandes cidades espanholas.
Ao mesmo tempo, os dois países partilham outro traço: Portugal e Espanha estão entre os três países da comparação com maior carga fiscal na compra de habitação, atrás apenas da Bélgica nos intervalos apresentados.
O contraste entre rendimento, preço, esforço financeiro e fiscalidade coloca a acessibilidade no centro do debate habitacional dos dois lados da fronteira. Os dados apresentados por Ricardo Sousa e Ismael Kardoudi apontam para um desafio que ultrapassa o comportamento conjuntural do mercado e remete para a capacidade de cada país aumentar a oferta de habitação em locais onde a procura continua concentrada.
Texto de Fernanda Pedro, em Madrid, Espanha
