100 casas para vender ou 186 para arrendar?

Porque é que se constroem tantas casas para vender e tão poucas para arrendar? A explicação é sobretudo económica: no mesmo terreno, construir para vender é quase sempre mais rentável do que construir para arrendar. Quem vende recupera o investimento em três ou quatro anos, com a respetiva margem. Quem arrenda pode demorar quinze ou vinte anos a recuperar o capital. E, para complicar, o terreno já tem um preço formado a pensar em quem vai vender.

Se o problema é económico, talvez a solução também tenha de o ser. Em vez de esperar que os investidores mudem de comportamento, porque não mudar as condições que determinam as suas decisões? 

Uma das respostas pode estar num instrumento que todos os municípios conhecem: o Plano Diretor Municipal, ou PDM. 

Atualmente, as regras urbanísticas não distinguem, em geral, um edifício construído para vender de outro destinado ao arrendamento de longo prazo. Os índices de construção, as áreas mínimas e as exigências de estacionamento são essencialmente os mesmos. Mas estamos a falar de dois modelos de negócio diferentes, com investidores diferentes, necessidades diferentes e horizontes de retorno completamente distintos. 

E se o PDM permitisse construir mais área no mesmo terreno quando o edifício fosse destinado exclusivamente ao arrendamento? 

Façamos uma conta simples. 

Imaginemos um terreno onde o PDM permite construir 10.000 metros quadrados de habitação. Com apartamentos de 100 metros quadrados, seria possível construir 100 casas para vender. 

Agora imaginemos que o município concede uma majoração de 30% na área de construção, desde que o edifício fique permanentemente afeto ao arrendamento. Passaríamos a ter 13.000 metros quadrados. E, se os apartamentos fossem concebidos para responder às necessidades deste mercado, com uma área média de 70 metros quadrados, conseguiríamos construir cerca de 186 casas.

O terreno é exatamente o mesmo. A diferença está nas regras e no produto que se pretende criar.

Cem casas para vender ou 186 para arrendar. Mais 86% de habitações no mesmo terreno.

Naturalmente, esta é uma conta simplificada, que pressupõe áreas comparáveis e não considera a totalidade dos espaços comuns e das limitações de projeto. Mas ilustra o potencial da medida. 

Para o investidor, a diferença também é relevante. Num projeto em que o terreno representasse 20% do investimento inicial, o aumento de 30% da área construída permitiria diluir esse custo por mais metros quadrados, reduzindo o seu peso relativo para cerca de 16%, admitindo custos de construção proporcionais. O custo do terreno por metro quadrado diminui, enquanto a renda potencial por metro quadrado não tem necessariamente de baixar. 

A equação económica do arrendamento começa, finalmente, a tornar-se mais competitiva. 

Não estamos, aliás, a inventar um instrumento urbanístico novo. O PDM do Porto já prevê uma majoração do índice de edificabilidade de 1,0 para 1,2 em determinadas situações de habitação acessível ou social. Nas áreas sujeitas a zonamento inclusivo, existem mecanismos que obrigam a reservar parte da edificabilidade para habitação acessível durante períodos mínimos de 25 anos. Coimbra chegou também a propor uma majoração de 30% para habitação a custos controlados ou arrendamento acessível. 

São exemplos importantes, mas existe uma diferença fundamental entre esses mecanismos e aquilo que proponho. 

Os instrumentos existentes procuram sobretudo incentivar habitação com preços condicionados. A proposta que aqui deixo pretende incentivar um modelo de investimento e exploração: edifícios inteiros construídos para arrendamento, detidos por investidores de longo prazo e geridos profissionalmente, em vez de vendidos apartamento a apartamento.

É o chamado build-to-rent, um modelo consolidado noutros mercados europeus, mas ainda com expressão reduzida em Portugal.

Para que esta solução funcione, contudo, não basta oferecer mais área de construção. São necessárias três condições.

A primeira é garantir que o edifício permanece no mercado de arrendamento. A afetação tem de ficar juridicamente vinculada ao imóvel e ser oponível a futuros proprietários, idealmente durante todo o seu ciclo de vida. Caso contrário, o promotor aproveita o índice adicional, arrenda durante alguns anos e acaba por vender os apartamentos individualmente, apropriando-se de uma valorização que resultou de um benefício público.

A segunda é impedir que a majoração seja imediatamente absorvida pelo preço do terreno. Se o proprietário puder vender o terreno como se os 30% adicionais fossem um direito de construção incondicional, aumentará naturalmente o preço pedido. Nesse caso, o benefício fica com quem vende o terreno e pouco ou nada chega à economia do arrendamento. O índice adicional deve, por isso, depender da efetiva afetação do edifício a esse fim, e não constituir uma valorização automática do solo.

A terceira condição é assegurar que a cidade consegue receber essa densidade adicional. Mais 86 habitações significam mais moradores, mais deslocações e maior procura de equipamentos e serviços. Transportes públicos, escolas, espaços verdes e infraestruturas têm de acompanhar o crescimento. Densificar pode ser uma boa política urbana, mas só quando é feito nos locais certos e com planeamento adequado.

Há ainda um obstáculo menos visível, mas capaz de comprometer grande parte desta solução: o estacionamento.

Se o regulamento municipal exigir um lugar de estacionamento por habitação, passar de 100 para 186 apartamentos significa construir mais 86 lugares. Estamos a falar, aproximadamente, de 2.000 a 2.500 metros quadrados adicionais de estacionamento em cave, incluindo circulações e acessos.

Ora, construir caves é caro. E, se o objetivo é criar habitação para arrendamento em zonas bem servidas por transportes públicos, faz pouco sentido que o aumento da oferta habitacional venha automaticamente acompanhado de uma obrigação proporcional de construir estacionamento.

O mesmo se aplica às áreas mínimas e às tipologias. Um edifício concebido para arrendamento profissional pode ter apartamentos mais compactos, espaços comuns partilhados e serviços que não fazem sentido num empreendimento tradicional para venda. As regras urbanísticas devem permitir essa diferenciação, sem comprometer a qualidade da habitação. 

Caso contrário, parte significativa do benefício da majoração acaba enterrada em betão. 

Resta uma pergunta essencial: quem financia estes edifícios? 

A resposta está no capital de longo prazo. Fundos de pensões, seguradoras e investidores institucionais procuram ativos capazes de gerar rendimentos estáveis durante décadas. Um edifício residencial destinado integralmente ao arrendamento, com gestão profissional e ocupação diversificada, pode responder precisamente a essa necessidade. 

E o promotor imobiliário não tem necessariamente de se transformar num senhorio. Pode desenvolver o projeto, construir o edifício e vendê-lo, na totalidade, a um investidor institucional. Essa venda pode acontecer no final da construção ou ser contratada antecipadamente, reduzindo o risco comercial do empreendimento. 

O promotor recupera o capital e realiza a sua margem, tal como faria num projeto para venda de apartamentos. O investidor adquire um ativo de rendimento de longo prazo. E a cidade recebe 186 habitações destinadas ao arrendamento, em vez de 100 casas para venda. 

Todos passam a ter um incentivo económico para que o modelo funcione.

Evidentemente, a majoração do índice não resolve, por si só, os problemas do mercado de arrendamento. Continuamos a precisar de licenciamento previsível, estabilidade fiscal, segurança jurídica e terrenos adquiridos a preços compatíveis com a rentabilidade esperada. Também não significa que os novos apartamentos sejam automaticamente acessíveis a todas as famílias. Aumentar a oferta de arrendamento e garantir rendas acessíveis são objetivos relacionados, mas não são exatamente a mesma coisa. 

Ainda assim, esta medida tem uma vantagem rara na política de habitação: pode ser adotada por um município, através dos seus instrumentos de planeamento, sem exigir um programa de despesa pública direta ou depender de subsídios permanentes. 

Exige, isso sim, vontade política, capacidade técnica e regras suficientemente claras para dar confiança aos investidores e proteger o interesse público.

Durante demasiado tempo discutimos os índices de construção como se fossem apenas números técnicos, reservados a arquitetos, urbanistas e promotores. Mas esses números determinam quantas casas podem existir, quanto custa produzi-las e, em larga medida, para quem são construídas. 

O índice de construção é também um instrumento de política de habitação. E talvez seja um dos mais poderosos que os municípios têm ao seu dispor. 

Se queremos que o mercado produza mais casas para arrendar, temos de criar condições para que construir para arrendar faça sentido económico. 

Porque, no fim, a escolha pode ser tão simples quanto esta: no mesmo terreno, queremos 100 casas para vender ou 186 para arrendar?

André Casaca

Consultor e promotor imobiliário na LaPlace Real Estate Intelligence