Impacto das políticas públicas no mercado imobiliário deverá ser limitado

Bruno Coelho, Professor na ESAI e administrador de Imobiliário no Doutor Finanças, revela que o sector não precisa de mais ruído político, precisa de regras estáveis, licenciamento funcional, criação efectiva de produto e confiança.

Para a conferência dos NO Filters, realizada pelo Diário Imobiliário, no dia 4 Fevereiro, nas instalações do MAP Group, onde foram debatidos os temas: O mercado imobiliário em 2026, o que vai mudar e Oportunidades de Investimento em imobiliário em 2026, o responsável indica que 2026 pode ser um bom ano para investir porque o mercado está mais racional, há mais margem para negociação e menos concorrência emocional. Mas isso só favorece quem faz contas completas, gere risco e aceita margens realistas.

Como caracteriza o desempenho do mercado imobiliário em 2025?

2025 foi um ano de resiliência sem euforia. O mercado não caiu, mas deixou de perdoar erros. A escassez de oferta continuou a sustentar preços, mas os compradores tornaram-se mais exigentes, mais informados e menos emocionais.

Ao nível do comportamento, vi duas tendências fortes:

- Compradores mais racionais e informados, a comparar mais, a pedir mais dados e a tentar proteger-se de risco (taxa, custos totais, obras, condomínio, eficiência energética).

- Vendedores a ajustar expectativas de forma desigual: quem está bem assessorado e com preço realista vende; quem se ancora em “preços de pico” demora mais ou acaba por ajustar.

No fundo: 2025 não foi de quebra, foi de normalização com pressão estrutural na oferta, o que mantém o setor vivo, mas obriga a mais competência e método.

Que expectativas existem para o mercado imobiliário em 2026, em termos de actividade e confiança?

Em 2026 espero um mercado com actividade estável a positiva, mas com uma confiança muito dependente de três factores: o custo do crédito, a trajectória da inflação e rendimentos e sinais da nova oferta (licenciamentos, reabilitação, produto disponível). Se o custo do financiamento não voltar a penalizar e houver previsibilidade, a confiança tenderá a melhorar, sobretudo no segmento de famílias que está à espera do momento certo.

O que deve acontecer é uma evolução para um mercado menos impulsivo e mais profissional: mais análise, mais comparação, mais negociação e maior valorização de imóveis com boa liquidez (localização, transportes, eficiência energética, tipologias certas, condomínios bem geridos).

Ou seja: 2026 deve ser um ano de decisões mais ponderadas, mas com procura suficiente para sustentar o mercado, especialmente onde a oferta continuar curta.

Acredita que 2026 será um ano mais favorável para investimento? Porquê?

Sim, mas não para todos. 2026 pode ser um bom ano para investir porque o mercado está mais racional, há mais margem para negociação e menos concorrência emocional. Mas isso só favorece quem faz contas completas, gere risco e aceita margens realistas.

Que segmentos do mercado deverão apresentar maior dinamismo no próximo ano?

O maior dinamismo em 2026 vai estar nos segmentos onde o imobiliário resolve problemas reais, não onde alimenta narrativas.

Desde logo, a habitação normal, bem localizada, com tipologias certas e preços ajustados ao rendimento disponível, continuará a ser o verdadeiro motor do mercado. Não é o produto aspiracional que gira o mercado; é o produto que as pessoas conseguem efectivamente comprar ou arrendar.

A reabilitação urbana também terá espaço, mas com uma diferença clara face ao passado: deixa de ser terreno para optimismo e passa a ser território de contas rigorosas. Custos de obra, prazos, licenças e margem de erro passaram a ser factores críticos. Quem não os domina, transforma facilmente um bom imóvel num mau investimento.

Outro segmento com crescente relevância é o dos imóveis eficientes, não apenas do ponto de vista energético, mas também de custos de utilização e manutenção. A eficiência deixou de ser extra é cada vez mais critério de decisão e de negociação, sobretudo num contexto de maior literacia dos compradores.

Que impacto espera das políticas públicas e do contexto macroeconómico na evolução do setor em 2026?

Em 2026, o impacto das políticas públicas no mercado imobiliário deverá ser limitado, sobretudo se continuarmos a confundir medidas de curto prazo com soluções estruturais.

Sem aumento efetivo de oferta e previsibilidade regulatória, qualquer estímulo à procura só agrava o problema. O sector não precisa de mais ruído político, precisa de regras estáveis, licenciamento funcional, criação efectiva de produto e confiança.