CBRE: Investimento estrangeiro no Norte de Portugal dispara para 36 mil milhões de euros

Análise da CBRE apresentada no Porto Property Pace destaca a capacidade da região para captar investimento direto estrangeiro, apoiada numa matriz energética maioritariamente renovável, numa forte vocação exportadora e na disponibilidade de talento qualificado. O stock de investimento estrangeiro nos setores da indústria, eletricidade e água atingiu 36 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2026.

O Norte de Portugal está a reforçar a sua posição como destino de investimento internacional, beneficiando da competitividade energética, da solidez da base industrial e da ligação às rotas comerciais atlânticas. Esta é uma das principais conclusões da análise apresentada pela consultora imobiliária CBRE durante o evento Porto Property Pace, que reuniu no Porto investidores e especialistas do setor.

Num contexto internacional marcado por tensões geopolíticas no Médio Oriente, constrangimentos no transporte marítimo e preocupações com a segurança energética, a consultora considera que Portugal reúne condições para atrair investimento direto estrangeiro (IDE), sobretudo numa altura em que os custos da energia e a estabilidade do abastecimento ganham peso nas decisões empresariais.

Segundo a análise, a Península Ibérica apresenta uma resiliência relevante face a outras economias industriais europeias. Em Portugal, apenas 16% da matriz elétrica tem origem em fontes fósseis, sendo a produção hídrica um dos fatores que contribuem para equilibrar o sistema e tornar os preços da eletricidade para consumidores não residenciais mais competitivos face à média europeia.

A região Norte desempenha um papel central neste contexto, assegurando cerca de 45% da produção elétrica do território continental.

Energia e indústria reforçam competitividade do Norte

Para José Maria Moutinho, Head of Research da CBRE Portugal, a segurança energética e o custo da eletricidade estão a assumir uma importância crescente para o futuro da indústria europeia.

O responsável considera que a combinação entre energias renováveis, capacidade hídrica e equilíbrio do sistema elétrico representa uma vantagem competitiva para Portugal, num momento em que economias como a Alemanha enfrentam desafios associados à dependência de combustíveis fósseis e aos custos energéticos.

Esta vantagem é particularmente relevante para o arco metropolitano Aveiro-Porto-Braga, que concentra cerca de metade da capacidade industrial transformadora do país. Segundo os dados apresentados pela CBRE, 32% das empresas consideradas estão localizadas no Porto e em Braga, enquanto Aveiro representa 17%.

A região é também determinante para o saldo comercial positivo de bens do Norte, que ascende a 2,3 mil milhões de euros, contrariando o défice registado a nível nacional.

O tecido empresarial tem vindo a evoluir de um modelo assente sobretudo em mão de obra de baixo custo para atividades tecnológicas e de maior valor acrescentado. Entre os setores em destaque estão as máquinas, ferramentas e veículos, cujas exportações atingem 7,76 mil milhões de euros, bem como a metalomecânica e os têxteis técnicos.

A disponibilidade de profissionais qualificados constitui outro dos fatores de atração. As instituições de ensino superior do Noroeste formam 40% dos diplomados nacionais em áreas STEM — Ciência, Tecnologia, Engenharia e Matemática —, incluindo cerca de 9.600 novos diplomados por ano em Engenharia e Tecnologias de Informação e Comunicação (TIC).

Investimento estrangeiro na indústria atinge 36 mil milhões

A dimensão do investimento internacional na região também evidencia esta evolução. De acordo com Rui Moreira, Head of Porto da CBRE Portugal, o stock de investimento direto estrangeiro nos setores da indústria, eletricidade e água passou de 7,8 mil milhões de euros, em 2012, para 36 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2026.

O responsável defende que a competitividade do Porto deve ser entendida à escala de toda a macrorregião Norte, tendo em conta a articulação entre empresas, indústria, universidades e talento.

Na sua perspetiva, a conjugação de uma base empresarial sólida com a vocação exportadora e a capacidade de formação de recursos humanos reforça os argumentos da região na competição pela captação de investimento internacional.

Mercado imobiliário mais seletivo e ajustamento das yields

A análise da CBRE identifica igualmente mudanças no mercado imobiliário, num contexto de maior exigência por parte dos investidores. A subida de 100 pontos base nas taxas de referência do Banco Central Europeu contribuiu para aumentar a seletividade dos comités de investimento.

Embora os setores tradicionais — escritórios, retalho e logística — tenham historicamente representado entre 70% e 90% do investimento imobiliário realizado em Portugal, o seu peso situa-se atualmente em cerca de 52% das transações.

Para refletir as novas condições financeiras, a CBRE atualizou as suas taxas de rentabilidade prime, conhecidas como yields. Nos escritórios, a taxa foi ajustada para 5,25%, enquanto nos segmentos de logística e industrial passou para 5,75%, em ambos os casos após uma expansão de 25 pontos base. No retalho, a yield prime estabilizou nos 6,50%.

A consultora destaca ainda a recuperação do investimento no retalho, com transações anuais na ordem dos mil milhões de euros.

No segmento de escritórios, os ativos com rendas indexadas anualmente à inflação continuam a apresentar, segundo a análise, uma remuneração real atrativa. A CBRE estima que esta possa superar em cerca de 12 vezes o retorno real de 0,4% das obrigações do Estado, quando descontado o efeito da inflação.

Porto ganha dimensão nos modelos de living

A evolução do mercado imobiliário da região estende-se também aos modelos de alojamento e habitação destinados a diferentes perfis de residentes. A Área Metropolitana do Porto conta atualmente com mais de 5.150 camas em residências de estudantes, conhecidas como purpose-built student accommodation (PBSA), 745 unidades de flex living, orientadas para estadias de média duração, 482 apartamentos em projetos de build-to-rent e 384 quartos em empreendimentos de senior living.

Este desenvolvimento dá continuidade à transformação urbana iniciada há cerca de duas décadas, com iniciativas como o Porto Vivo e o Quarteirão das Cardosas, e acompanha a diversificação dos formatos de investimento imobiliário na região.

A CBRE considera que esta capacidade de adaptação contribui para consolidar o Porto como uma plataforma relevante para novos conceitos de alojamento e habitação, complementando a sua base industrial e empresarial.

Oferta hoteleira cresce 45% desde 2019

O turismo é outro dos segmentos que tem contribuído para a valorização imobiliária do Grande Porto. Entre 2019 e 2025, a capacidade hoteleira da região aumentou 45%, passando de cerca de 16 mil para quase 25 mil quartos.

Segundo a análise da CBRE, a nova oferta foi absorvida pelo mercado, mantendo a taxa de ocupação nos 64%. No mesmo período, o preço médio por quarto ocupado, ou ADR, aumentou cerca de 30%, atingindo 112 euros, enquanto o rendimento por quarto disponível, conhecido como RevPAR, chegou aos 72 euros.

A evolução é associada à mudança no perfil da procura turística e à qualificação da oferta. O peso dos turistas norte-americanos duplicou entre 2019 e 2025, passando de 6% para 13% do total de dormidas.

Também a categoria dos estabelecimentos hoteleiros tem vindo a evoluir: os hotéis de cinco estrelas representam atualmente 22% da oferta, face a 16% em 2018, enquanto as unidades de quatro estrelas passaram de 41% para 44%.

A concentração de grande parte da capacidade hoteleira numa área de pouco mais de quatro quilómetros quadrados evidencia, por outro lado, a importância da gestão do território e da oferta turística na evolução do mercado.

A análise apresentada no Porto Property Pace aponta, assim, para um Norte de Portugal com condições para reforçar a atração de investimento estrangeiro, combinando competitividade energética, especialização industrial, talento qualificado e uma oferta imobiliária cada vez mais diversificada. Num contexto europeu de maior pressão sobre os custos e os recursos, estes fatores poderão assumir um peso crescente nas decisões de localização das empresas e dos investidores.