Benefícios fiscais para a habitação podem estar a ser capturados pelos senhorios, alerta economista

Os benefícios fiscais lançados pelo Governo há cerca de um ano para aumentar a oferta de habitação podem não estar a chegar aos inquilinos, correndo o risco de ser “capturados pelos senhorios”, considera a economista e investigadora na área da habitação Vera Gouveia Barros.

Em declarações à Lusa, a docente universitária defende que o sucesso do pacote de medidas fiscais do Governo dependerá, sobretudo, da capacidade de aumentar efetivamente a oferta de casas no mercado e de contribuir para uma redução dos preços de venda e arrendamento.

“Mais oferta de casas não só faria descer os preços como levaria a mais transações” de imóveis, afirmou.

Caso esse aumento da oferta não se concretize, os benefícios fiscais poderão, na sua perspetiva, beneficiar sobretudo os proprietários. “Os benefícios fiscais estarão a ser capturados pelos senhorios e não serão transmitidos aos inquilinos que eram os beneficiários e destinatários desta política pública”, considera.

“É cedo para avaliar” o impacto das medidas

Vera Gouveia Barros considera ainda prematuro tirar conclusões sobre a eficácia do pacote Construir Portugal, defendendo que os dados disponíveis são insuficientes para medir os seus efeitos no mercado.

“O valor das últimas transações e dos últimos contratos de arrendamento dá-nos muito, muito pouca informação. Fazem falta mais dados”, sustenta.

Os indicadores mais recentes mostram, entretanto, que os preços das casas continuam a subir, embora a um ritmo mais moderado. No segundo trimestre, os preços aumentaram 16,5% em termos homólogos, enquanto o número de transações caiu 6,4%, mantendo uma tendência de redução que já se prolonga por três trimestres.

Benefício fiscal no arrendamento é alvo de críticas

O primeiro conjunto de medidas do pacote habitacional, de natureza fiscal, foi anunciado em setembro de 2025 e entrou em vigor em maio deste ano, após o processo legislativo.

Entre as medidas adotadas está a redução da taxa de IRS sobre os rendimentos prediais de 25% para 10%, independentemente da duração dos contratos de arrendamento.

Para Vera Gouveia Barros, a aplicação generalizada desta taxa levanta questões sobre a forma como o benefício é distribuído.

“Ao aplicar uma taxa abaixo do normal [10% em vez de 25%] sobre as rendas de até 2.300 euros mensais, estamos a dar um benefício fiscal igual a todos os senhorios, quando estes 2.300 euros significam coisas muito diferentes consoante a zona ou as características do imóvel”, explica.

A economista exemplifica com a diferença entre um imóvel no Restelo, em Lisboa, e um apartamento na Damaia, considerando que o limite estabelecido pode produzir resultados distintos consoante a localização e as características da habitação.

Mais-valias também levantam dúvidas

Outra das medidas que merece críticas é a isenção de tributação sobre mais-valias na venda de habitações quando existe reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento a valores considerados moderados.

Vera Gouveia Barros questiona, em particular, o facto de a medida não estar limitada à habitação própria e permanente.

Na sua perspetiva, esta configuração pode permitir situações em que um imóvel adquirido para utilização como segunda residência seja posteriormente colocado em arrendamento de forma meramente formal, permitindo beneficiar da isenção.

A investigadora considera também que o regime pode criar desigualdades entre proprietários, nomeadamente perante quem vende uma habitação herdada para adquirir uma casa destinada efetivamente à sua residência.

Quartos ficam fora do “choque fiscal”

A economista critica ainda a ausência do arrendamento de quartos do pacote de benefícios fiscais.

A questão assume particular relevância, considera, nos centros urbanos de Lisboa e Porto, onde existe uma forte procura por parte de estudantes e onde há imóveis de grande dimensão que poderiam ser utilizados para este tipo de arrendamento.

Para Vera Gouveia Barros, esta poderia ser uma das formas de aumentar a oferta disponível sem depender exclusivamente da construção de novas habitações.

Incentivos não chegam para resolver o problema das casas vazias

As medidas fiscais também não serão suficientes, por si só, para colocar no mercado as habitações atualmente desocupadas, defende a investigadora.

Os custos associados às obras de recuperação e a morosidade e complexidade dos processos de licenciamento podem constituir obstáculos adicionais à mobilização destes imóveis.

Neste contexto, Vera Gouveia Barros questiona a eficácia das medidas existentes para incentivar a utilização de casas devolutas e defende uma avaliação do agravamento do IMI aplicado a estes imóveis.

“Devíamos tentar perceber porque é que uma medida como o agravamento do IMI sobre os devolutos, que existe desde o tempo de Manuela Ferreira Leite no Ministério das Finanças, não funciona”, afirma.

Falta de dados dificulta avaliação das políticas

A falta de informação detalhada sobre o mercado de arrendamento é, para a investigadora, um dos principais obstáculos à avaliação das políticas públicas de habitação.

Vera Gouveia Barros defende o acesso a dados administrativos que permitam conhecer o stock de contratos de arrendamento, a sua duração, o número de renovações, o valor das rendas e a evolução anual dos contratos.

Considera igualmente importante cruzar essa informação com dados sobre os rendimentos das famílias, de forma a calcular a taxa de esforço e compreender a composição dos agregados familiares.

“Gostava de ter dados administrativos sobre o arrendamento, mas também sobre os rendimentos, para perceber qual é a taxa de esforço, a composição do agregado familiar e toda a informação fundamental para conceber e avaliar as políticas públicas”, explica.

“Medidas integradas” em vez de respostas avulsas

Na perspetiva da economista, uma melhor monitorização permitiria não apenas avaliar as medidas atualmente em vigor, mas também perceber quais as políticas adotadas por governos anteriores que produziram resultados e quais deveriam ser ajustadas ou abandonadas.

Vera Gouveia Barros critica, por isso, uma abordagem baseada na sucessiva adoção de medidas isoladas.

“A política deste Governo, mas também do anterior, é que vão-se fazendo umas medidas, ora aqui, ora acolá, em vez de esperar e lançar um pacote de medidas integradas, pensadas em conjunto, com dados, com informação”, afirma.

Para a investigadora, o principal desafio passa agora por perceber se as medidas anunciadas conseguem produzir o efeito pretendido: aumentar a oferta de habitação, reduzir a pressão sobre os preços e melhorar efetivamente as condições de acesso à casa.

DI com LUSA