Mercado imobiliário do Porto em contraciclo e cresce durante a pandemia

O mercado imobiliário do Porto tem-se mostrado como um dos mais resilientes aos choques da crise pandémica, registando uma evolução positiva do investimento em imobiliário comercial e da ocupação de escritórios.

De acordo com o mais recente estudo da consultora JLL, o Market 360º Porto, que vai na 3ª edição, nos primeiros nove meses deste ano, o investimento em imobiliário comercial na região Norte movimentou cerca de 400 milhões de euros, o equivalente a aproximadamente 20% dos 2,2 mil milhões de euros contabilizados no país. Tal investimento apresenta-se em forte aceleração face aos cerca de 200 milhões de euros investidos em igual período de 2019, pese embora que a base de partida do ano passado é relativamente contida.

Este resultado é também influenciado pela transacção de activos inseridos em portfólios multi-localização, com forte presença dos segmentos de escritórios, supermercados e centros comerciais. Um dos negócios mais expressivos foi a venda de um portfólio de centros comerciais da Sonae Sierra, em que se inclui a venda de 50% do Norte Shopping. Não obstante, alguns activos únicos de relevo foram também transaccionados no mercado, como é o caso do Trindade Domus, vendido por 40 milhões de euros.

Para Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, “o mercado do Porto chegou à pandemia vindo de um ciclo de crescimento robusto e com um enorme potencial ainda por executar, o que explica que esteja não só a resistir como até a evoluir positivamente, mesmo neste contexto adverso”. Além disso, nota o director geral da JLL, “o Porto posicionou-se ao longo do último ano como primeira opção de muitas empresas e investidores, não sendo olhado como um mercado alternativo face à escassez de oportunidades em Lisboa. Isso explica também o desempenho favorável quer do investimento quer da ocupação de escritórios”.

Nos escritórios, o balanço também é positivo, com os primeiros nove meses do ano a somarem 38.095 m2 de ocupação, num crescimento de 26% face ao mesmo período de 2019. O bom desempenho do mercado mesmo em pleno ciclo pandémico explica-se, além da óbvia dinâmica da procura, pela conclusão de novos projetos que estavam em pipeline e que eram há muito esperados. Esta libertação de oferta moderna e qualificada no mercado permitiu concluir operações de grande dimensão, impulsionando assim o take-up face ao ano passado, quando a procura tinha sido travada pela falta de oferta adequada às suas necessidades, especialmente com carência de grandes áreas. Assim, este ano, das 35 operações realizadas no mercado, 12 dizem respeito à tomada de áreas superiores a 1.000 m2, comparando com as sete operações de volume elevado do ano anterior.

O estudo mostra que a habitação também tem mostrado ser um sector resiliente, com uma queda de 9% em número de imóveis vendidos na Área Metropolitana do Porto, mas uma estabilização (+2%) no valor transaccionado. Os preços no Porto, por seu lado, mantiveram-se relativamente estáveis, quer no segmento de usados quer de novos. No âmbito da atividade da JLL, nota-se já um movimento de retoma do mercado residencial desde maio, confirmando-se esta tendência de estabilização dos valores, com algumas notas de ajustes.

No actual momento, a promoção foi, naturalmente, um dos segmentos mais afectados, a par dos mercados de retalho e de hotelaria. No que se refere à promoção, a procura activa de novas oportunidades de desenvolvimento ficou suspensa com a emergência do surto pandémico, embora seja de notar que o licenciamento de edifícios residenciais na Área Metropolitana do Porto sofreu uma queda de 13% nos primeiros nove meses de 2020 (homóloga), comprovando uma maior cautela dos promotores, mas reiterando a sua vontade de continuar a apostar no mercado. Outra prova da confiança destes actores é o facto de a maioria dos projectos já em construção não ter parado, mesmo que os timings de comercialização sejam agora mais dilatados.

No que se refere ao retalho, está a ser um dos mais afectados pela pandemia, com impacto negativo quer nos centros comerciais quer no comércio de rua. Outubro trouxe alguma retoma na procura por comércio de rua no Porto por parte dos retalhistas, no entanto, este é um movimento ainda residual. Além disso, parece haver um desencontro de expetativas entre os proprietários e a procura. Ao passo que os retalhistas procuram aceder a espaços por valores, em média, 30% abaixo, dos patamares pedidos pelos proprietários, estes últimos parecem não estar ainda preparados para baixar rendas, o que acabará por travar a pouca actividade.

Na hotelaria, a actividade mantém-se também fraca devido à paralisação do turismo. Ainda assim, o Verão trouxe recuperação aos níveis de turismo no Porto, com reflexo nos indicadores de ocupação. Para mais, esta recuperação é mais favorável do que em Lisboa. Para isso, contribui o facto de a capital ter estado em situação de contingência até mais tarde e de o Porto ter uma imagem ainda muito preservada em termos de massificação, acabando, assim, por ser um destino de eleição para o turismo interno nestes tempos de pandemia, em que se preferem locais menos densificados.

O director da JLL admite que “naturalmente, com esta segunda vaga de Covid-19, o mercado deverá abrandar na recta final do ano, mas os investidores, empresas e promotores continuam interessados na região e acompanham, com muita atenção, o desempenho de todos os segmentos, como provam os mandatos de operações que a JLL continua a conquistar e que serão importantes para o mercado”.

Pedro Lancastre defende ainda que “que a dinâmica anterior do mercado retome e até possa intensificar-se com o “final” do Covid-19”, sublinhando que “o mercado reúne condições para isso. Por um lado, é um mercado com forte procura nacional onde continuam a existir muitas oportunidades para o desenvolvimento de habitação, com um leque interessante de terrenos para promoção em boas localizações, incluindo em sítios com acessos privilegiados a transportes públicos. Enquanto destino para instalação de empresas, a cidade também está no topo da lista das melhores cidades europeias para muitas multinacionais que já entraram ou estão a entrar em Portugal. Tudo isto é potenciado pela abordagem da autarquia aos investidores. A Câmara do Porto tem uma capacidade de resposta muito célere, a exemplo dos processos de licenciamento, o que permite uma maior fluidez do investimento”.

“Tudo isto leva a que o Porto se consolide cada vez mais como primeira opção para promoção, ocupação e investimento no contexto nacional e também, cada vez mais, como uma cidade de eleição no mercado europeu”, termina Pedro Lancastre.