Imobiliário deverá atingir 33.000 milhões de euros transacionados, mais 10% face a 2020

A habitação poderá chegar aos 30.000 milhões de euros em transacções, o imobiliário comercial aos 1.900 milhões e estimamos mais de 1.000 milhões de euros em operações de promoção imobiliária, avança a JLL.

De acordo com a consultora, apesar de mais um ano decorrido sob o efeito da pandemia, o imobiliário volta a mostrar ser um dos sectores da economia mais resistentes aos choques desta crise. A JLL antecipa os resultados do mercado para 2021, estimando que este ano o sector imobiliário ultrapasse os 33.000 milhões de euros, dos quais 30.000 milhões de euros resultantes da compra de habitação, 1.900 milhões alocados ao imobiliário comercial e estimam-se mais de 1.000 milhões de euros em operações para promoção imobiliária. Globalmente, este montante apresenta um crescimento na ordem dos 10% face aos 28,9 milhões transaccionados em 2020.

Para a JLL, este comportamento reflecte o desempenho do segmento residencial, no qual as vendas estimadas significam atingir um novo recorde, num montante que supera em 15% os 26.2 milhões de euros transaccionados em 2020. O investimento em imobiliário comercial deverá ficar entre os 1.850 milhões e os 1.900 milhões de euros, um volume robusto, mas que ficará cerca de 30% abaixo de 2020 (2.800 milhões). Neste segmento, a perda de dinâmica ocorre, por um lado, devido aos atrasos na conclusão de operações de grande dimensão devido ao contexto de restrições que vigoraram ao longo do ano, e por outro lado, devido à escassez de produto para investimento em certos segmentos do mercado.

No mercado ocupacional, apesar dos desafios que têm emergido nos modelos de utilização e fruição dos espaços, em Novembro a área negociada no mercado de escritórios de Lisboa já igualava a totalidade do ano 2020 (em torno dos 138.000 m2) e com as rendas a mostrarem a sua sustentabilidade ao longo do ano. A mesma nota no retalho, onde apesar das restrições na operação e o impacto nas vendas, as rendas têm permanecido transversalmente estáveis, ao mesmo tempo que emergem novas localizações em eixos residenciais. A hotelaria, ainda que a retoma do turismo se espere apenas para 2023, é um segmento que continua ativamente no radar dos investidores.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, revela que “nesta reta final do ano, apesar do contexto adverso da pandemia que já impacta o setor há quase dois anos, confirma-se que o imobiliário tem sido fundamental para a recuperação da economia”. E acrescenta: “Isso é especialmente visível na habitação, onde mais do que um sector a resistir, vemos um sector com uma vitalidade acrescida e níveis de procura que estão em máximos históricos. Mas é também evidente no investimento em imobiliário comercial, que continua a atrair capital estrangeiro e só não se mostrou mais dinâmico devido a constrangimentos do lado da oferta e também nas dificuldades que ainda persistem em termos de restrições pandémicas, o que tem atrasado a conclusão de muitas operações. Não há falta de robustez nem de procura no mercado nacional como se comprova pela “estreia” de alguns investidores internacionais, que fizeram algumas das principais transações do ano, mesmo num contexto de maior incerteza”.

Para o responsável da consultora imobiliária, “esta aceleração da actividade na segunda metade do ano abre boas perspectivas para 2022. O mercado reúne todas as condições para ganhar robustez ao longo do próximo ano, pois existe uma procura real para escritórios e para habitação, e, no que respeita ao investimento, Portugal continua a estar muito bem posicionado para disputar a elevada liquidez disponível no panorama internacional. O nosso mercado não perdeu atratividade para a procura estrangeira, quer seja para compra de produto final, quer para compra como investimento, e ao mesmo tempo há uma crescente dinâmica no mercado doméstico para ocupação de escritórios e venda de habitação, bem como para investimento”.

Em relação à actividade da JLL, Pedro Lancastre remata: “terminamos um ano com resultados muito positivos, transversais às áreas transacionais e não transacionais. De qualquer forma, realço a área de investimento, cujo desempenho é sempre uma boa forma de medir o pulso dos investidores, sobretudo institucionais, que atuam em áreas como a nossa e nesse contexto o balanço é excelente. Este é um segmento onde temos vindo a consolidar a nossa posição ao longo dos anos, num percurso que a pandemia não interrompeu. Concretamente, se há quatro anos estávamos envolvidos em operações que equivaliam a 25% do montante transacionado então no mercado, chegamos ao final deste ano com intervenção em negócios que movimentaram 47% do investimento contabilizado. Realço também a capacidade em anteciparmos tendências e as necessidades do sector imobiliário, com o lançamento de vários estudos pioneiros em áreas de grande interesse, mas onde não existe ainda informação sistematizada para o nosso país, como foram os casos do Living Destination, do Senior Living Market e do Building a New Future with Sustainability”.

Investimento

- A expectativa é terminar o ano com um volume de investimento em imobiliário comercial na ordem dos 1.850 a 1.900 milhões de euros.

- Os escritórios deverão representar 40% desse montante, seguido dos segmentos alternativos, com mais de 30%. Os hotéis poderão representar 10% a 15% do montante investido este ano.

- O mercado continua muito atractivo para investidores internacionais, os quais representarão cerca de 80% do montante total, destacando-se a entrada de novos players, de que são exemplo a Sixth Street e a Jamestown.

- As yields manter-se-ão estáveis e em mínimos em vários sectores, caso dos escritórios (4,0%), comércio de rua de Lisboa (4,25%), Industrial & Logística (5,75%). Nos centros comerciais, a yield manter-se-á nos  5,25%, já verificados no final do ano passado.

Em relação ao próximo ano, Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL, realça que “os escritórios e a logística vão manter-se como os principais focos dos investidores. Nos escritórios, onde a importância da adoção de políticas de sustentabilidade é cada vez mais presente e exigida pelos investidores, Portugal tem a vantagem de praticar rendas muito competitivas face a outros mercados europeus para uma oferta de grande qualidade, enquanto na logística há uma procura exponencial num mercado com muita escassez de oferta qualificada, o que tem atraído os investidores, os quais, na maioria dos casos, entram na fase do desenvolvimento dos projectos.

A par destes dois segmentos, há um crescente interesse pelo retalho alimentar e pelos activos em segmentos alternativos, especialmente de living, o que abrange operações de edifícios destinados ao arrendamento residencial, residências de estudantes e residências sénior. No processo de criação e consolidação destes conceitos, que apresentam hoje uma assinalável escassez de oferta, a atividade de promoção imobiliária, seja através de construção nova, seja através da reabilitação de edifícios existentes, continuará a desempenhar um papel fundamental. Assim, antecipamos que o foco dos promotores imobiliários em 2022 se mantenha no sector residencial, mas com mais diversificação para projectos no segmento alternativo”.

Habitação

- Os níveis de procura continuam a subir, dando continuidade à tendência dos últimos anos. Poderá chegar-se aos 30 mil milhões de euros de vendas num total de 191.000 unidades vendidas, estabelecendo novos máximos de mercado.

- No âmbito das vendas realizadas pela JLL, os compradores nacionais representaram 60% das transacções. No segmento internacional, as nacionalidades mais ativas foram os brasileiros, ingleses, norte-americanos, franceses e espanhóis.

- Os preços da habitação continuam a subir, mas a um ritmo mais lento.

- Há uma crescente dispersão geográfica do mercado, como resposta ao posicionamento do centro da cidade, onde se apostam em produtos mais caros em segmentos mais elevados. Aumenta a procura de zonas com preços mais acessíveis e qualidade de oferta, de que se destacam eixos como Alcântara e Marvila, em Lisboa, e Oeiras, no contexto metropolitano.

- O Chiado e a Avenida da Liberdade continuam a liderar no segmento prime, com preços na ordem dos 10.500 euros/m2. Nas restantes zonas da cidade, os preços atingem um máximo de 7.000 euros/m2, sendo que os eixos Norte e Oriental apresentam os valores menores, na ordem dos 3.500 euros/m2 a 5.000 euros/m2. 

Para Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, “tem-se notado uma crescente procura nacional que vê no imobiliário um bom refúgio, notando-se um aumento por imóveis em localizações como Oeiras, Matosinhos ou Leça. Em relação à procura estrangeira, as alterações ao programa dos Vistos Gold a vigorar já a partir de janeiro de 2022 têm pressionado as vendas internacionais, diversificando o leque de nacionalidades ativas, destacando-se  o maior número de compradores provenientes do Brasil, Reino Unido, França e Estados Unidos. Mesmo com as alterações previstas para o início do ano, a procura internacional está muito activa.

Portugal está no radar dos estrangeiros seja para investir, viver ou trabalhar e o contexto pandémico veio colocar o nosso país na pole position dos países europeus. Sente-se ainda uma grande resiliência nos preços da habitação em produto novo, bem concebido e ajustado ao mercado. Não há dúvida de que o segmento residencial vai continuar a ser essencial no dinamismo do sector imobiliário no próximo ano”.

Escritórios

- Entre Janeiro e Novembro, as empresas ocuparam 138.200 m2 de escritórios em Lisboa, o que significa que, a um mês do final do ano, o mercado já supera a atividade registada em 2020 (cerca de 137.500 m2).

- No Porto, o mercado permanece 25% abaixo da atividade de 2020, mas Novembro do ano passado foi um mês excepcional, com forte influência sobre os resultados anuais. Dezembro deverá permitir ao mercado recuperar terreno face a 2020.

- Há uma procura efectiva com necessidades imediatas, a par de uma procura que está disposta a garantir o seu espaço para ocupação futura, continuando a verificar-se limitações na oferta, especialmente a que está disponível para ocupação imediata.

- A rápida ocupação dos produtos disponíveis no mercado tem trazido algum conforto aos promotores dos edifícios de escritórios em pipeline.

- A retoma da ocupação é acompanhada por uma estabilidade das rendas, com a renda prime em Lisboa a situar-se nos 24 euros/m2/mês e no Porto nos 18 euros/m2/mês.

“Nos escritórios, a massificação do teletrabalho levou muitas empresas a repensarem o seu modelo de ocupação. Tem-se comprovado que estas mudanças não correspondem necessariamente a uma redução de área, mas à transformação da mesma com maior diversidade de espaços com mais zonas colaborativas e sociais. Ao mesmo tempo, a nova procura continua ativa, quer de empresas nacionais quer internacionais. O grande desafio passa pela oferta, que continua a ser insuficiente para dar resposta à procura latente, e que tem de integrar os novos requisitos que a pandemia e o teletrabalho trouxeram”, nota Mariana Rosa, Head of Leasing Market Advisory da JLL.

Retalho

- A recuperação da economia impulsionou o consumo, embora a expansão da actividade no sector de imobiliário do retalho permaneça limitada pela falta de produto em algumas zonas.

- Em termos de procura de imobiliário de retalho, o segmento dos supermercados regista uma expansão bastante dinâmica nos centros da cidade e os setores de bricolage e decoração estão também muito ativos, com previsões de crescimento. Verificamos igualmente um aumento da procura por clínicas de estética, análises laboratoriais e dentistas.

- Emergem novos núcleos de retalho em zonas residenciais, sobretudo num modelo de comércio de conveniência, o que reflete a maior apetência dos consumidores pela compra de proximidade devido aos novos hábitos de consumo que surgiram com a pandemia.

- As rendas prime mantêm-se estáveis, verificando-se pequenos ajustes em baixa no comércio de rua na Avenida da Liberdade, Baixa e Cais do Sodré, entre 5 e 10%. O Chiado continua a estabelecer o máximo do mercado no comércio de rua, com uma renda de 130 euros/m2/mês. Nos centros comerciais a renda prime é de 115 euros/m2/mês, nos retail parks de 11 euros/m2/mês e no retalho alimentar situa-se nos 12 euros/m2/mês.

Relativamente ao retalho, Mariana Rosa explica que “se trata também de um setor em grande transformação devido à aceleração de tendências subjacentes e aos novos hábitos de consumo que a pandemia fez surgir, com grande impacto no espaço. Por um lado, as marcas têm investido nas estratégias multi canal, com uma grande interação entre as vendas online e a loja física, o que muda a sua necessidade de espaço, uma vez que se procura que este promova sobretudo uma experiência que não pode ser replicada online. Tal como nos escritórios, não é linear que isso corresponda a termos lojas mais pequenas, mas é claro que teremos lojas diferentes na sua estruturação e layout, com alterações também a nível da organização dos centros comerciais. A par disso, o comércio de rua tem também novas nuances, com áreas de bem-estar e conveniência a gerarem maior procura de espaço e a observar-se uma necessidade de abertura de lojas em bairros habitacionais, em reflexo da valorização do comércio de proximidade”.

Perspectivas para 2022

Na perspetiva de Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, uma das principais tendências no mercado imobiliário para o próximo ano será a crescente importância da sustentabilidade. “O sector imobiliário e o da construção são responsáveis por cerca de 40% das emissões de carbono e se, antes mesmo da pandemia, o sector já se movimentava para reduzir a sua pegada ambiental, com a crise pandémica esta questão passou a ser um fator decisivo para as empresas. A sustentabilidade está na ordem do dia. Querem-se projetos energeticamente mais eficientes e construções de melhor qualidade – e em alguns casos estes requisitos já não são apenas uma necessidade, mas uma condição para o negócio, estando comprovado que os investidores que integram os desafios sociais e ambientais nos seus modelos de negócio (ESG) têm também mais possibilidades de sustentar a sua actividade no longo prazo”.

Em termos de segmentos, a responsável destaca as alterações a surgirem nos escritórios e na logística “como movimentos a que o setor imobiliário deve estar atento e adaptar-se. Os espaços de trabalho estão a ser reorganizados devido à pandemia. É verdade que o teletrabalho veio para ficar, mas as empresas já perceberam que o espaço físico é crucial para a comunicação e a produtividade, assumindo-se também como uma ferramenta para atrair e reter talento. Há uma maior aposta em áreas sociais, de lazer e colaborativas no sentido de transformar o espaço de trabalho num local mais apetecível do que o conforto do home office. Em termos de logística torna-se importante referir o número crescente de operações e interesse num setor cuja oferta é relativamente reduzida e que tem vindo a crescer através de projetos built to suit para dar resposta à crescente procura por ocupantes finais”.

Uma última tendência a realçar é a evolução do mercado de habitação para novos formatos de ocupação. “O mercado de arrendamento está a evoluir e poderá trazer boas oportunidades de investimento, além de expandir a oferta, com o desenvolvimento do produto residencial construído para arrendamento (multifamily) uma vez que existem diversos programas e projectos para serem desenvolvidos. Acresce ainda que a escassez de camas no segmento das residências seniores, que a JLL estima em 17.000 camas até 2025, crie uma efectiva oportunidade neste segmento”, termina Joana Fonseca.