83% dos investidores prevê uma procura crescente por edifícios sustentáveis

De acordo com os dois mais recentes estudos divulgados pela consultora imobiliária CBRE sobre Environmental, Social e Governance (ESG), 83% dos investidores prevê uma procura crescente por parte de arrendatários no que diz respeito a edifícios sustentáveis e 54% afirma que mudará a sua estratégia de carteira para o ESG.

Estas são duas das principais conclusões retiradas dos relatórios ‘Guia ESG para ocupantes: Agenda ambiental, social e de governança na ocupação de um imóvel’, dedicado a ocupantes, e ‘ESG & Imobiliário: 10 principais factos que os investidores necessitam saber’, direcionado a investidores.

A CBRE identifica as dez considerações de ESG mais importantes para os investidores imobiliários e analisa as últimas tendências, inovações e requisitos regulatórios do setor, assim como oferece um guia com considerações e ações em ESG que deverão ajudar o sector a contribuir para um futuro mais sustentável.

Factos para os Investidores

Com o ESG a desempenhar um papel mais importante no modo como as empresas operam, os investidores começam a incorporar as considerações ESG em todas as fases do ciclo de vida do imóvel, da due diligence às aquisições, e do arrendamento à gestão de activos.

As metas de poupança de energia/carbono zero são o novo normal. Com as emissões a aumentarem, há uma pressão crescente sobre proprietários, operadores e ocupantes de edifícios para que reduzam a sua pegada de carbono. Embora os esforços para a redução de carbono possam não gerar retornos de investimento mais elevados, desempenharão um papel importante na preservação do valor patrimonial à medida que os ocupantes evitam, cada vez mais, imóveis com um desempenho ambiental inferior ao padrão. Os ‘arrendamentos verdes’ (green leases) entre proprietários e inquilinos, com vista ao cumprimento de determinados objetivos ambientais, tornar-se-ão uma ferramenta mais comum para que os investidores possam monitorizar e impulsionar o desempenho ambiental dos seus activos imobiliários.

O fosso entre o ‘green premium’ e ‘brown discount’ no arrendamento está a aumentar. Há evidências suficientes de que os edifícios verdes geram rendimentos mais elevados do que os imóveis não verdes comparáveis, indicando um potencial considerável para um ‘brown discount’ em imóveis com um desempenho ambiental relativamente menor. O impacto ao nível das receitas para os investidores é que os eco-edifícios geram rendas e valores de capital mais elevados, ao mesmo tempo que incorrem em menores custos mensais de exploração e manutenção.

Por outro lado, as indústrias de construção civil são responsáveis por quase 40% das emissões globais anuais de carbono, e a produção de cimento e de aço representa, cada uma, cerca de 5%. Assim, alternativas viáveis, tal como a madeira, são mais ecológicas, devido à fixação de carbono. Os custos da construção em madeira variam de acordo com o tipo de imóvel, mas, em média, podem ser iguais ou menores aos da construção com materiais convencionais. A madeira também oferece uma maior estabilidade de custo e pode reduzir significativamente o tempo de construção, devido à pré-fabricação.

Por outro lado, a tecnologia é crítica para alcançar as metas ESG. À medida que aumenta o foco no ESG, a tecnologia desempenhará um papel fundamental na criação de mudanças significativas e duradouras nas práticas e carteiras de investidores, melhorando a recolha e comunicação de dados ESG. Estas tecnologias incluem plataformas de gestão de dados para armazenamento e processamento de dados ESG, plataformas de monitorização para agilização dos processos de revisão e entrega de relatórios ESG, e plataformas baseadas em PropTech para melhorar a experiência do arrendatário.

“As considerações retiradas destes estudo ajudarão os líderes do imobiliário corporativo a descobrir oportunidades para avançar em direção a um futuro mais sustentável. Estas oportunidades existem em cada um dos estágios de vida de um imóvel, e só podem ser alcançadas de forma otimizada quando coordenadas através de um espectro amplo de todas as partes interessadas. Embora as considerações ambientais sejam as mais óbvias, também exploramos o impacto social que os líderes do imobiliário corporativo podem causar através das suas organizações”, refere Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE.

Guia e considerações para ocupantes

De acordo com o World Green Building Council, os edifícios são actualmente responsáveis por 39% das emissões globais de carbono relacionadas com a energia: 28% da energia resultante da utilização do edifício (aquecimento, arrefecimento e energia elétrica) e os restantes 11% provenientes de materiais e construção. O foco na redução é fundamental e, em última análise, a eliminação do mesmo, à medida que o parque imobiliário cresce em todo o mundo e o carbono incorporado – em particular o gerado antes do ativo ser ocupado – se torna um fator importante.

Para a CBRE, ao longo da vida de um imóvel, os ocupantes têm diferentes momentos de decisão, nos quais têm oportunidade de realizar ações que melhorem as suas metas ESG. Para tal, devem utilizar a metodologia Planear - Transacionar – Construir – Gerir – Medir para desenvolver as considerações ambientais que devem ter em mente durante a ocupação do imóvel, muitas das quais com implicações contínuas e a jusante do activo.

O Planeamento prepara para os impactos do ESG em todo o ciclo de vida do imóvel. Nesta fase, os ocupantes devem realizar a due dilligence em torno dos fatores ambientais que ajudarão, ou dificultarão, as suas operações de negócio e as metas ESG. Numa perspetiva macro, os ocupantes podem tomar em consideração o risco das alterações climáticas ao escolher em que mercado, e até mesmo sub-mercado, querem operar. Numa perspetiva micro, as considerações e os riscos também podem ser abordados ao escolher-se um imóvel específico num mercado-alvo que também está alinhado com o objetivo do negócio.

Na Transacção, é importante manter o foco nas prioridades de sustentabilidade durante a fase de contratação, para criar um ponto de partida sólido para o alcance das metas. Das medidas de otimização da carteira e arrendamentos verdes (green leases) à seleção de edifícios com base em requisitos de energia, os ocupantes assumem uma postura mais proactiva no início do processo, para garantir que podem satisfazer as metas de sustentabilidade de longo prazo.

A fase Construir (início das obras de construção) é o momento ideal para incorporar critérios de sustentabilidade, pois há uma miríade de oportunidades para criar um impacto favorável no ESG e melhorar o desempenho operacional contínuo. Em projetos de grande dimensão, a primeira decisão envolve a avaliação sobre se um projeto de construção à medida (build-to-suit) é mais sustentável do que uma renovação (retrofit) de um edifício existente. Em geral, a renovação de um imóvel existente produz menos emissões de gases com efeito de estufa do que a construção de um novo, pelo que uma renovação pode ser a melhor escolha.

A Gestão operacional de um imóvel é o ponto de ligação para influenciar um futuro mais sustentável. Para causar o máximo impacto, todos os ocupantes de edifícios – de colaboradores e visitantes a gestores de instalações – devem manter, de forma consistente, os esforços de sustentabilidade em mente. Os ativos sustentáveis também se tornam mais sofisticadas, e podem exigir que os gestores e engenheiros das instalações melhorem a sua formação nessa área.

Por fim, as organizações devem Medir, ao definir e desenvolver objetivos mensuráveis e análises comparativas. Os investidores e outras partes interessadas valorizam fortemente as métricas de desempenho. Estas métricas permitem-lhes ter uma visão de como a estratégia de negócios de uma empresa e as iniciativas ESG reduzem os riscos e impulsionam o sucesso da empresa. O vínculo das ações à estratégia e aos resultados positivos representa um ponto de ligação crítico que muitas empresas não percebem. As estatísticas sugerem que as empresas que tornam esta ligação transparente têm impactos positivos no seu desempenho financeiro.

“A abordagem que propomos (Planear, Transacionar, Construir, Gerir, Medir) contém recomendações de ação específicas para cada fase da ocupação de um edifício, na perspetiva do ocupante. Nem todas serão aplicáveis em todas as ocasiões e, mesmo quando o forem, é importante manter a flexibilidade para adaptar as ações a cada conjunto único de circunstâncias. As recomendações reforçam ainda mais a necessidade de uma precisão de medição que avalie as características de custo-benefício de diferentes ações, quando as restrições de recursos impedem a realização de todas.”, explica Bernardo Freitas, Director de Sustentabilidade da CBRE.