Maria João Correia, arquiteta e fundadora do Segmento Urbano
ATLAS já analisou 702 ativos imobiliários e alarga cobertura a todo o território continental
Saber o que é possível construir num terreno, identificar condicionantes urbanísticas ou perceber de que forma uma alteração ao planeamento pode afetar um investimento são questões que podem exigir semanas de pesquisa e consulta de diferentes fontes. Foi para simplificar esta fase de análise que nasceu o ATLAS, uma plataforma de inteligência territorial desenvolvida pelo Segmento Urbano, que, seis meses após o lançamento, já disponibiliza informação para todo o território continental português.
A ferramenta contabiliza 813 utilizadores e analisou 702 ativos imobiliários desde o início da atividade. Os resultados levaram a empresa a avançar com uma nova solução, o ATLAS Radar, destinada a acompanhar alterações na legislação urbanística, nos instrumentos de gestão territorial e nos procedimentos administrativos.
A plataforma está a ser utilizada por promotores, investidores, mediadores imobiliários, arquitetos, engenheiros, proprietários e particulares. Entre os imóveis analisados encontram-se terrenos sem comprador, edifícios em ruína e propriedades cuja utilização pode estar condicionada por áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN) ou Reserva Agrícola Nacional (RAN). As áreas em análise variam entre 600 e 400 mil metros quadrados.
Informação territorial para lá dos grandes mercados
Embora Lisboa concentre o maior número de pedidos, a utilização do ATLAS não se limita às principais zonas imobiliárias do país. Nos primeiros seis meses, o município de Lisboa registou 93 pedidos de análise, seguido de Sintra, com 57, e Cascais, com 51. No conjunto, estes três municípios representam cerca de 29% do total.
A lista inclui também territórios com dinâmicas distintas. Porto e Beja contabilizaram 22 pedidos cada, Oeiras e Matosinhos registaram 21, Loures 24, Montijo 17 e Setúbal 15. Aljezur, por sua vez, somou 14 pedidos, enquanto a Moita registou 13.
Para Maria João Correia, arquiteta e fundadora do Segmento Urbano, esta distribuição evidencia uma dificuldade que não é exclusiva dos grandes centros urbanos: o acesso a informação territorial organizada e compreensível.
«Existe uma necessidade de tornar a informação sobre o território mais acessível, independentemente da localização do ativo», afirma.
A adesão à plataforma tem ocorrido sobretudo de forma orgânica, responsável por 81,3% dos utilizadores. Os restantes 18,7% chegaram através de parcerias, nomeadamente com as redes imobiliárias Zome e Realty One.
De dez municípios para todo o continente
A evolução da cobertura territorial é uma das principais mudanças registadas desde o lançamento. Inicialmente, o ATLAS disponibilizava relatórios automáticos para dez municípios. Atualmente, o visualizador de camadas permite consultar informação territorial em todo o território continental, incluindo dados georreferenciados, condicionantes e instrumentos de gestão territorial.
A integração do cadastro predial veio acrescentar outra dimensão à análise, permitindo cruzar informação relevante para a avaliação de cada propriedade. A plataforma reúne dados provenientes de diferentes fontes, incluindo os Planos Diretores Municipais (PDM), a REN e a RAN, procurando transformar informação técnica e regulamentar numa leitura estruturada do território.
A cobertura do visualizador não significa, contudo, que todos os municípios disponham já do mesmo nível de automatização. A emissão automática de relatórios foi alargada a Leiria, Loures, Montijo, Moita e Oeiras, estando a integração dos restantes municípios em curso.
Nos municípios totalmente automatizados, um relatório pode ficar concluído em quatro a cinco minutos. Nas restantes áreas já integradas, o processo pode demorar até 48 horas. Segundo o Segmento Urbano, a utilização do ATLAS pode reduzir em dois a três meses o tempo necessário para uma análise territorial tradicional, dependendo da complexidade do caso e dos recursos envolvidos.
Novo serviço alerta para alterações que podem afetar investimentos
O lançamento do ATLAS Radar representa a extensão da plataforma para além da análise pontual de um imóvel. Em vez de consultar informação apenas quando surge uma oportunidade de compra ou desenvolvimento, os subscritores podem acompanhar alterações com potencial impacto sobre os ativos e os projetos.
O serviço permite selecionar os municípios a monitorizar e definir a frequência dos avisos: diária, semanal ou mensal. Destina-se a profissionais do imobiliário, arquitetura, engenharia e direito, bem como a municípios e outras entidades públicas que necessitem de acompanhar a evolução das regras aplicáveis ao território.
Uma revisão de um PDM, a introdução de uma servidão ou a alteração de um instrumento de gestão territorial pode influenciar a utilização permitida de um terreno, a viabilidade de uma operação ou a estratégia de investimento.
«Cada uma destas mudanças pode condicionar o valor de um ativo, a viabilidade de um projeto ou a estratégia de um investimento», explica Maria João Correia, que aponta como objetivo fazer chegar a informação relevante aos utilizadores sem que estes tenham de pesquisar continuamente em várias fontes.
A confiança depende da possibilidade de verificar os dados
A utilização de ferramentas digitais para apoiar decisões imobiliárias coloca também uma questão central: como garantir que a informação é fiável? O Segmento Urbano identifica a confiança como um dos obstáculos iniciais à adesão, sobretudo perante a proliferação de soluções baseadas em inteligência artificial que prometem respostas rápidas para problemas complexos.
A estratégia do ATLAS passa por permitir que os utilizadores consultem as fontes e compreendam como a informação é construída, em vez de dependerem apenas de uma resposta final.
"O verdadeiro desafio passa também por garantir que [as respostas] são verdadeiras, compreensíveis, verificáveis e úteis para quem tem de tomar uma decisão", defende a fundadora.
A responsável considera que a possibilidade de testar a plataforma com casos reais ajuda a ultrapassar as reservas iniciais. «A confiança não se constrói pela velocidade da resposta, mas pela qualidade e transparência da informação que está por detrás dela», sublinha.
Próximo passo: estimar a capacidade de construção
A evolução do ATLAS deverá centrar-se agora no aprofundamento das funcionalidades de análise. Entre as prioridades está o desenvolvimento de capacidades para responder autonomamente a perguntas concretas colocadas durante a avaliação de um imóvel.
Está também em desenvolvimento uma funcionalidade para gerar automaticamente o polígono de implantação e o envelope máximo de construção, tendo em conta a legislação urbanística aplicável. Estas ferramentas procuram apoiar uma avaliação inicial mais rápida das possibilidades de desenvolvimento de cada ativo, sem substituir a análise técnica necessária em função das características e condicionantes de cada caso.
O Segmento Urbano pretende ainda reforçar a rede de parceiros e estabelecer contactos com municípios, com o objetivo de tornar a plataforma mais presente nos processos de decisão sobre terrenos e edifícios.
O ATLAS integra a atividade de inteligência territorial da empresa, que inclui também a metodologia Land Staging™, orientada para a valorização estratégica de ativos, e o Build Lab™, um ecossistema de conhecimento para os setores da arquitetura, engenharia e construção. A plataforma resulta de mais de duas décadas de experiência do Segmento Urbano na análise do território e procura tornar esse conhecimento mais acessível através da organização e automatização da informação.
