A cidade do futuro não se constrói apenas com betão

As cidades enfrentam desafios cada vez mais complexos, da crise da habitação às alterações climáticas, passando pela mobilidade, a eficiência energética e a transformação tecnológica. Para Pedro Neves, coordenador do novo MBA Sustainable Cities da ESAI - Escola Superior das Atividades Imobiliárias - com início previsto para 23 de janeiro de 2027 - , estas mudanças representam também oportunidades para criar valor económico e desenvolver modelos urbanos mais sustentáveis. 

Em entrevista ao Diário Imobiliário, defende uma visão integrada do território, em que promotores, investidores e decisores públicos trabalhem em conjunto para construir cidades mais humanas, resilientes e capazes de proporcionar uma vida melhor.

Como estão as cidades a transformar-se para responder aos desafios das alterações climáticas, da eficiência energética e da descarbonização, e que impacto terá esta transição no setor imobiliário?

As cidades são sistemas vivos e complexos, com uma enorme capacidade de adaptação e resiliência. Os desafios que enfrentam podem transformar-se em oportunidades quando conseguimos antecipar as mudanças, encontrar soluções adequadas e desenvolver negócios sustentáveis.

Todos queremos viver em ambientes urbanos onde exista harmonia entre a humanidade e a natureza. Precisamos de adaptar as cidades aos riscos climáticos e, simultaneamente, torná-las mais confortáveis, saudáveis, seguras e atrativas.

Esta transformação exige investimento, mas abre também oportunidades para o setor imobiliário, através da reabilitação, da eficiência energética, da adaptação climática e da regeneração urbana. O imobiliário é um dos motores económicos das cidades, mas a criação de valor depende da compreensão do território como um todo.

Uma cidade não é apenas um conjunto de edifícios e infraestruturas. É um ecossistema cuja qualidade depende também da coesão social, da segurança, da confiança das pessoas nos espaços que utilizam e da qualidade das relações humanas. A sustentabilidade exige, por isso, que articulemos as dimensões ambiental, económica e social.

O desafio é transformar as necessidades das cidades em oportunidades de investimento e negócios que conciliem rentabilidade, qualidade de vida e respeito pela natureza.

A habitação continuará a ser o principal desafio urbano? Que modelos de desenvolvimento e de regeneração das cidades poderão conciliar acessibilidade, qualidade de vida e sustentabilidade económica?

A habitação continuará a ser um dos grandes desafios urbanos, mas precisamos de alargar o próprio conceito de habitar. O objetivo de uma cidade não é apenas proporcionar um lugar onde dormir: é criar condições para que as pessoas possam viver bem e ser felizes. E a felicidade depende também da forma como nos relacionamos uns com os outros e com os espaços que partilhamos.

A habitação representa, para a maioria das pessoas, um dos maiores investimentos e uma das decisões mais importantes das suas vidas. É um ativo económico, mas é muito mais do que isso: é a nossa proteção, o nosso espaço de intimidade e pertença, o resultado de muitos anos de trabalho e sacrifício e, frequentemente, a concretização de um sonho.

Gosto de pensar na casa como uma espécie de roupa permanente que vestimos todos os dias. Tem de ser digna, proporcionar conforto e segurança e permitir que as pessoas sintam orgulho na escolha que fizeram. Esta dimensão emocional não pode ser esquecida quando falamos de habitação.

Mas a experiência de habitar não começa à porta de casa nem termina quando entramos no edifício. Começa quando nos dirigimos para casa, quando saímos à rua, encontramos outras pessoas, caminhamos, vamos trabalhar, fazemos compras, praticamos desporto ou vamos ao teatro. Uma casa pode ter excelentes características e, ainda assim, proporcionar uma experiência de vida pobre se estiver isolada dos espaços, dos serviços e das relações que dão sentido à cidade.

Não basta construir casas: precisamos de criar lugares onde as pessoas queiram viver. Isso exige articular habitação, comércio, serviços, mobilidade, espaços públicos, cultura e lazer, através de novos desenvolvimentos e da regeneração urbana. Caso contrário, corremos o risco de construir cidades-dormitório, onde as pessoas regressam apenas para dormir.

O desafio é conciliar esta dimensão humana com a viabilidade económica dos investimentos. O imobiliário é um motor económico das cidades, mas o seu verdadeiro valor depende também da qualidade dos espaços que cria e da vida que permite desenvolver. Precisamos de aproximar quem planeia de quem investe para transformar as necessidades das pessoas em projetos concretos, financeiramente sustentáveis e capazes de gerar orgulho em quem os habita.

De que forma a tecnologia, a inteligência artificial e os dados estão a mudar a forma como planeamos, construímos e gerimos os territórios e os edifícios?

A tecnologia, a inteligência artificial e os dados estão a transformar todas as fases do desenvolvimento urbano, do planeamento à construção, exploração e gestão dos edifícios e das infraestruturas.

Quando bem aplicadas, estas ferramentas permitem antecipar necessidades, otimizar recursos, reduzir custos, melhorar o desempenho dos ativos e apoiar decisões de investimento mais informadas. Contribuem, assim, para aumentar a qualidade de vida e criar valor ao longo do ciclo de vida dos projetos.

Mas a tecnologia não é um fim em si mesma. O verdadeiro desafio é transformar informação em melhores decisões e assegurar que os ganhos de eficiência e produtividade se traduzem em benefícios reais para as pessoas.

A inovação deve também ser institucional. Muitas vezes, o obstáculo não está na falta de tecnologia, mas na dificuldade em cooperar, partilhar informação, articular responsabilidades e desenvolver novas formas de organizar a ação coletiva.

Precisamos de combinar criatividade, inovação tecnológica e institucional, garantindo que os benefícios gerados são distribuídos de forma justa. Uma cidade inteligente deve ser, acima de tudo, uma cidade onde as pessoas possam viver com dignidade, confiança e oportunidades.

A transformação da mobilidade — transportes públicos, mobilidade suave e novas formas de deslocação — está a alterar o valor e a localização dos ativos imobiliários? Que impacto poderá ter na configuração das cidades?

A cidade não é um conjunto estático de edifícios. É um sistema dinâmico que resulta da relação entre os espaços construídos, as pessoas e as mercadorias que circulam entre eles. Habitação, comércio, serviços, indústria e logística só cumprem plenamente as suas funções quando estão ligados por soluções de mobilidade adequadas.

Por isso, quando pensamos num imóvel, temos de pensar também na sua acessibilidade e nas ligações que estabelece com o resto da cidade. A mobilidade das pessoas e das cargas influencia os percursos quotidianos, a localização das atividades, os custos de funcionamento, a qualidade de vida e o valor dos ativos imobiliários.

Esta relação deve ser considerada desde o planeamento. Não basta construir um edifício adequado à sua função: é necessário compreender como será utilizado, quem precisará de aceder-lhe, que serviços o suportam e como se integra nos fluxos urbanos.

A cidade é também dinâmica no tempo. Os edifícios têm ciclos de vida, as necessidades evoluem e os espaços podem precisar de ser reabilitados, adaptados a novas funções ou substituídos. Planear exige, por isso, pensar não apenas na construção inicial, mas também na capacidade de transformação futura dos imóveis e das infraestruturas.

O imobiliário é um dos motores económicos da cidade, mas o seu valor depende da forma como se integra neste sistema mais amplo. É a articulação entre espaço, mobilidade e atividades humanas que permite criar cidades mais funcionais, sustentáveis e confortáveis.

Perante a escassez de solo, os novos padrões demográficos e as exigências ambientais, que cidade estamos a construir para as próximas décadas e qual deverá ser o papel dos promotores e investidores imobiliários nessa transformação?

A ideia de escassez de solo merece ser questionada. As cidades ocupam uma pequena parcela do território mundial, frequentemente estimada em cerca de 3%, e concentram uma parte muito significativa da população. Embora nem todo o solo seja adequado à urbanização, existem oportunidades importantes na regeneração, na reabilitação e numa utilização mais eficiente dos espaços existentes.

As dinâmicas demográficas também variam significativamente entre regiões. A Europa enfrenta o envelhecimento da população e, em vários países, o declínio demográfico natural, enquanto África deverá registar um crescimento populacional expressivo nas próximas décadas. Estas diferenças exigem respostas distintas na habitação, nos serviços, nas infraestruturas e no desenvolvimento económico.

A questão central é que futuro queremos construir para cada cidade e como devemos organizar o território para lhe dar resposta. Precisamos de espaços para habitar, mas também para trabalhar, produzir, comercializar, distribuir bens, prestar serviços e conviver. E precisamos de garantir que todos têm oportunidades para participar na vida económica e social da cidade.

Os promotores e investidores imobiliários são fundamentais neste processo. O imobiliário é um dos motores económicos urbanos, mas os projetos não podem ser pensados isoladamente: devem considerar a mobilidade, as infraestruturas, as atividades que irão acolher e a evolução das necessidades ao longo do tempo.

Esta transformação exige profissionais capazes de antecipar futuros, cooperar entre os setores público e privado, compreender o espaço, gerir projetos complexos e articular economia, finanças e negócios. Exige também saber coordenar diferentes fornecedores de materiais e serviços, compreender as regras do jogo e integrar o marketing territorial no desenvolvimento das cidades.

O desenvolvimento sustentável oferece-nos uma linguagem comum para articular estas dimensões e orientar decisões em torno de objetivos económicos, ambientais e sociais. Permite-nos compreender que a prosperidade económica, a dignidade humana e a harmonia com a natureza não são objetivos separados: devem reforçar-se mutuamente.

Foi precisamente para responder a este desafio que criámos o MBA Sustainable Cities da ESAI. Queremos formar profissionais capazes de ligar pensamento estratégico, planeamento, investimento e execução, aproximando quem pensa e gere o território de quem desenvolve e financia os projetos.

O objetivo é preparar gestores do território para transformar desafios urbanos em oportunidades de negócio sustentáveis, através da criatividade, da inovação tecnológica e institucional e da cooperação entre diferentes atores.

No fundo, precisamos de recordar para que servem as cidades: para proporcionar às pessoas uma vida melhor. O sucesso urbano não se mede apenas pelos edifícios construídos, pelo investimento realizado ou pelo valor dos ativos, mas também pela qualidade das relações humanas, pela dignidade, pela confiança, pelas oportunidades que criamos e pela felicidade que os espaços proporcionam.

É esta a visão que está no centro do MBA Sustainable Cities: criar valor económico e oportunidades de negócio, colocando o humanismo, a dignidade das pessoas e a harmonia entre a humanidade e a natureza no centro do desenvolvimento urbano.