Segmentação e Mercado Imobiliário em Portugal: Entre a Análise Estrutural e a Ilusão Especulativa

A avaliação de um imóvel é um exercício complexo que ultrapassa largamente a simples análise de preços médios por metro quadrado. Num mercado cada vez mais influenciado por fatores externos e por narrativas especulativas, torna-se essencial recorrer a metodologias que captem a verdadeira natureza da procura e da oferta. É neste contexto que a segmentação se afirma como uma ferramenta central, permitindo compreender não apenas o valor de um imóvel, mas também o comportamento dos agentes no mercado. Ao longo dos últimos dez anos de contacto com o mercado imobiliário, tenho vindo a verificar que o preço de um imóvel segue uma tendência oposta à noção de metro quadrado e que a habitação adequada continuará a ser aquela que se distingue pelas suas características de bem-estar.

As pessoas não compram os metros quadrados, compram a sensação neles contida. Luminosidade natural, qualidade do ar, acústica, conforto térmico, harmonia de formas, estética dos acabamentos, mas também a própria energia da casa, traduzida por algo que todas as pessoas sentem e não sabem qualificar.

Independentemente do orçamento, da dimensão ou da localização, todas as pessoas procuram o mesmo numa casa, sem saberem muito bem descrevê-lo. Motivo pelo qual é muito difícil perceber se determinada casa é para nós sem visitá-la. Até mesmo numa casa para reabilitação ou para investimento, há características que indiciam a energia que dela emana, tais como o espaço exterior, o jardim, a vista para o rio, a rua arborizada, a luz do sol a entrar pelas janelas, o afastamento do trânsito, a madeira maciça, os adornos arquitetónicos de uma época que já não volta, a fachada requintada, a vizinhança amigável. Todos estes elementos podem influenciar o nosso humor, comportamento, saúde e pensamento. O que têm em comum é aquilo que inconscientemente nos mantém vivos, saudáveis e felizes: o contacto com a beleza, com a natureza e com uma identidade cultural. Camadas afetivas que sustentam a vida e que se combinam para nos proporcionar determinada experiência.

É neste contexto que a sensibilidade e a segmentação se afirmam como ferramentas centrais da avaliação do valor de mercado, permitindo compreender não apenas o preço que um imóvel poderá alcançar, mas também o comportamento dos agentes no mercado.

A título de exemplo, há alguns anos ajudei um casal americano a comprar um apartamento T2 no Largo do Calvário, em Lisboa. Cento e sessenta metros quadrados com pé direito alto, janelas de sacada com vista desafogada alcançando o rio, soalho em madeira maciça, mosaico hidráulico em ótimo estado. A tela ideal para uma remodelação.

A angariadora imobiliária tinha subavaliado o imóvel e recebeu vinte e cinco ofertas num dia, uma delas com montante vinte e dois mil euros superior à que apresentei pelos meus clientes e que se tornou uma das maiores conquistas do nosso serviço de house huntingpelo facto de a proprietária do imóvel ter escolhido os clientes da LOBA, apesar de receber menos por ele.

Semanas depois, a angariadora contactou-me a perguntar se eu não teria outros clientes que pudessem estar interessados no apartamento T5 ao lado, que ela tinha angariado logo de seguida e avaliado pelo mesmo preço por metro quadrado que o apartamento vendido. Ao contrário do que aconteceu com o anterior, este não tinha nem uma visita. Expliquei-lhe que, apesar de estar no mesmo edifício e até no mesmo andar e em melhor estado de conservação, esse apartamento jamais teria o mesmo valor por metro quadrado, não apenas pela valorização marginal decrescente, mas sobretudo pelo facto de a exposição solar, a vista e o perfil de comprador serem totalmente diferentes.

O T2 ficava virado a sul com vista para o rio e para a ponte 25 de abril, o T5 a nordeste, para o prédio da frente. Quem compra um T2 tem, como aquele casal, não precisa de tantos quartos, nem de uma área tão grande, e tem um orçamento que mais pessoas têm. Quem precisa de um T5 em princípio já está numa fase mais avançada da vida e considera outros fatores de conforto e logística com peso para uma rotina familiar, como o estacionamento automóvel, que aquele edifício não tinha, nem a própria rua.

A Segmentação como Método de Avaliação

Para a LOBA, a segmentação é uma das técnicas mais eficazes na determinação do preço de um imóvel, na medida em que considera os atributos específicos que o caracterizam. Esta abordagem assenta em cinco dimensões fundamentais: a função do imóvel, a necessidade que satisfaz, o segmento de rendimento a que se destina, a conjuntura económica atual (fiscalidade e taxas de juro) e a imagem que transmite. Ao contrário das abordagens tradicionais baseadas em médias de mercado, a segmentação centra-se no perfil do potencial comprador ou arrendatário. Esta perspetiva permite uma análise mais fina e realista, reconhecendo que cada imóvel é único — não apenas pelas suas características intrínsecas, mas também pelo momento específico em que entra no mercado.

Importa sublinhar que a segmentação não é um método exclusivo nem definitivo. Trata-se antes de um instrumento interpretativo que requer elevada sensibilidade, experiência e, idealmente, isenção/ independência, para poder ajudar os proprietários a compreender decisões individuais dos seus potenciais compradores ou arrendatários, e a posicionar corretamente o preço de saída de um imóvel no contexto em que se insere.

Produtos Imobiliários de Exceção

Dentro desta lógica de segmentação, existe ainda um subconjunto particular: os produtos imobiliários de exceção. Trata-se de ativos que, embora inseridos num determinado segmento — frequentemente no segmento alto —, se distinguem por características únicas que lhes conferem um posicionamento singular.

Estes imóveis destacam-se não apenas pelos seus atributos físicos, mas também por fatores simbólicos, como a notoriedade do promotor, a assinatura arquitetónica ou a sua relevância no contexto urbano. Apesar de partilharem características com outros edifícios de luxo na mesma zona, os promotores têm tentado criar empreendimentos que assumem uma identidade própria que a posiciona de forma distinta no mercado, até mesmo através de parcerias com marcas de luxo. Este tipo de produto corresponde a um mercado muito restrito, tanto do lado da oferta como da procura, exigindo por isso que cada imóvel seja objeto de uma análise particularmente cuidada e especializada.

A Ilusão da Valorização Perpétua

Paralelamente à análise técnica, persiste no mercado imobiliário uma narrativa simplista: a ideia de que comprar imóveis garante automaticamente ganhos futuros. Este raciocínio circular — “compro hoje porque amanhã vendo mais caro” — ignora a distinção entre valorização conjuntural e fundamentos económicos. Em Portugal, esta ilusão especulativa tem sido sustentada por fatores concretos. Entre eles destacam-se regimes fiscais de exceção, como o Golden Visa, o crescimento do turismo e a conversão de habitação em alojamento de curta duração, um longo período de taxas de juro reduzidas, e a entrada de capital estrangeiro motivado por vantagens fiscais. A estes elementos soma-se um fator estrutural decisivo: a rigidez da oferta.

O mercado habitacional português caracteriza-se por uma oferta pouco flexível. A escassez de solo urbanizável, a morosidade dos processos de licenciamento, a baixa produtividade do setor da construção e a fragmentação do planeamento urbano contribuem para uma resposta limitada ao aumento da procura. Quando esta oferta inelástica se cruza com uma procura externa mais robusta, o resultado é previsível: uma subida acentuada dos preços dos imóveis, frequentemente desligada da evolução dos rendimentos das famílias. Assim, enquanto o valor do metro quadrado aumenta, o rendimento disponível permanece estagnado.

Do ponto de vista económico, este fenómeno traduz-se numa aparente valorização patrimonial. No entanto, trata-se frequentemente de ganhos nominais que não se refletem em melhorias reais na capacidade financeira das famílias. Pelo contrário, verifica-se uma deterioração dos rendimentos, seja através de rendas elevadas, seja pelo aumento do endividamento hipotecário. Estamos, portanto, perante uma forma ilusória de riqueza — ativos que valorizam em termos teóricos, mas que não se convertem em maior poder de compra ou bem-estar económico e que, com o aumento das taxas de juro, podem a qualquer momento ser alvo de uma bolha imobiliária como a de 2008, como desenvolvi neste artigo: https://loba.house/pt/blog/33-taxas-de-juro-e-o-seu-impacto-no-preco-dos-imoveis

Conclusão
O mercado imobiliário português vive atualmente um momento de valorização intensa, impulsionado mais por fatores externos e financeiros do que por fundamentos económicos sólidos. A segmentação do perfil de comprador ou arrendatário de um imóvel — incluindo a sua dimensão socioeconómica — surge, neste contexto, como uma ferramenta indispensável para uma análise rigorosa e contextualizada.

No entanto, a persistência de narrativas especulativas e a substituição da análise estrutural por conflitos de interesses de incentivos de angariação na mediação imobiliária lesivos aos clientes representam riscos significativos. Uma economia que confunde perceções de mercado com fundamentos reais pode enfrentar correções abruptas.

Compreender a diferença entre preço e valor, entre cálculo nominal e valor afetivo, ignorando o que efetivamente move as pessoas nas suas decisões de compra, é essencial para uma abordagem mais equilibrada e sustentável do setor imobiliário.

Sandra Viana

Fundadora da LOBA

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico