Portugal precisa de mais oferta e de um mercado residencial mais flexível

O mercado imobiliário português começa a dar sinais de uma maior estabilização, depois de um período marcado por forte pressão sobre os preços e por uma procura que tem encontrado uma oferta insuficiente. Para Gonçalo de Aguiar Santos, Head of Development, Living & Capital Solutions da Dils Portugal, a evolução do mercado passa agora por aumentar a oferta, diversificar os produtos residenciais e criar condições para que o arrendamento possa responder a uma procura cada vez maior.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, durante o The District, que decorreu em Madrid, Espanha, o responsável considera que o mercado português está a entrar numa fase mais madura. Os imóveis começam a permanecer mais tempo no mercado, os compradores estão mais exigentes e os vendedores começam, em alguns casos, a ajustar os preços às condições efetivas das transações.

“Já começam a estar mais tempo outra vez no mercado”, afirma Gonçalo de Aguiar Santos, explicando que alguns imóveis acabam por ser vendidos abaixo do preço inicialmente pedido.

Na sua perspetiva, esta evolução resulta, em parte, do aumento da oferta e de um mercado mais maduro, o que poderá contribuir para uma maior previsibilidade. “À medida que mais oferta vier, a pressão sobre os preços diminui”, desde que a procura se mantenha estável.

O cenário poderá conduzir a uma estabilização de preços, em vez do ritmo de valorização observado nos últimos anos. Uma quebra significativa da procura poderia, contudo, provocar uma correção em baixa. Para já, esse não é o cenário identificado pela Dils, que antecipa antes uma estabilização dos preços e uma evolução dos ritmos de absorção, sobretudo no residencial.

Compradores mais seletivos e novos empreendimentos mais lentos

A alteração do comportamento da procura é já visível no mercado. Os compradores estão mais criteriosos e os novos empreendimentos enfrentam períodos de comercialização mais longos.

A evolução das taxas de juro constitui outro fator relevante. Sempre que aumenta o custo do financiamento ou diminui a capacidade de esforço das famílias, existe uma parcela da população que deixa de conseguir aceder ao crédito.

Gonçalo de Aguiar Santos recorda a redução da taxa máxima de esforço de 50% para 45%, que terá afastado do mercado de compra alguns potenciais compradores que já se encontravam no limite da sua capacidade financeira.

O problema é que estes compradores precisam de encontrar uma alternativa no arrendamento — e é precisamente neste ponto que o mercado português continua a revelar uma das suas principais fragilidades.

Arrendamento continua a ser um problema estrutural

Portugal continua a ter uma oferta insuficiente de habitação para arrendamento, numa altura em que uma parte da população é progressivamente afastada da compra devido às condições de financiamento.

“Esse é um problema estrutural que nós temos e continuamos a ter”, sublinha o responsável.

Apesar de reconhecer que algumas das medidas adotadas nos últimos anos caminham no sentido de incentivar o setor, considera que ainda existe “muito para fazer” para criar um mercado de arrendamento estável e com volume suficiente para responder à procura.

É também neste contexto que Gonçalo de Aguiar Santos defende uma maior diversificação dos formatos residenciais. A habitação, considera, não pode continuar limitada ao modelo tradicional de compra ou arrendamento de longa duração.

Flex living pode responder a novas necessidades

Uma das oportunidades está no desenvolvimento de conceitos de living, como residências de estudantes, flex living e outros modelos residenciais associados a serviços e a uma maior flexibilidade de utilização.

Estes produtos podem responder a perfis que não procuram necessariamente uma habitação convencional de longo prazo: estudantes, profissionais deslocados ou pessoas que precisam de uma solução residencial temporária.

“Não é só o metro quadrado habitacional, mas sim um metro quadrado agregado a serviço”, explica.

A combinação entre habitação, serviços e flexibilidade de ocupação permite criar produtos direcionados para necessidades específicas e poderá representar uma das áreas de crescimento do mercado português.

É aqui que Espanha surge como referência

É neste ponto que a comparação com Espanha ganha relevância. Para Gonçalo de Aguiar Santos, o mercado espanhol está alguns anos à frente de Portugal em determinados segmentos do imobiliário, sobretudo no desenvolvimento de novos conceitos residenciais.

A dimensão do mercado espanhol permite também captar volumes de investimento institucional que, em Portugal, são mais difíceis de acomodar.

Madrid é apontada como um dos exemplos mais evidentes. A capital espanhola tornou-se uma das praças europeias com maior capacidade de atração de capital institucional internacional, aproximando-se de mercados como Londres em determinados segmentos.

Para Portugal, a principal aprendizagem está na capacidade de criar escala e desenvolver produtos capazes de responder aos critérios dos grandes investidores.

Municípios portugueses podem também aprender com Espanha

A comparação não se limita ao setor privado. Na perspetiva do responsável da Dils Portugal, existe igualmente margem para melhorar a atuação do setor público e, em particular, a relação entre os municípios e os promotores imobiliários.

Madrid surge novamente como exemplo a observar, nomeadamente pela forma como as políticas municipais podem contribuir para incentivar a oferta.

Para Gonçalo de Aguiar Santos, Portugal precisa de medidas públicas que produzam efeitos concretos na economia e não apenas de anúncios ou programas que tenham impacto limitado na realidade do mercado.

“Não queremos só fazer medidas prometidas. Nós queremos fazer medidas que depois resultem na economia real”, defende.

Logística e data centers abrem novas oportunidades

A comparação com Espanha estende-se a outros segmentos. Enquanto os mercados portugueses de escritórios e retalho apresentam um nível de maturidade considerável, o setor logístico espanhol terá avançado mais rapidamente.

Nos próximos anos, os data centers poderão constituir uma oportunidade particularmente relevante para Portugal.

O responsável identifica vantagens competitivas do país, nomeadamente o acesso à energia e as ligações através dos cabos atlânticos, fundamentais para a conectividade e distribuição de informação.

A eventual adoção de maiores restrições ao desenvolvimento de data centers em Espanha poderá ainda reforçar a atratividade portuguesa.

Mas o crescimento deste setor terá de ser acompanhado por regulamentação adequada. O elevado consumo energético destas infraestruturas levanta questões relacionadas com a capacidade e estabilidade das redes elétricas.

A expansão da inteligência artificial acrescenta uma nova dimensão a este desafio, uma vez que o crescimento da capacidade computacional deverá aumentar a procura por infraestruturas de dados.

Portugal pode antecipar tendências olhando para Espanha

A comparação com Espanha não significa, para Gonçalo de Aguiar Santos, que Portugal tenha necessariamente de replicar o modelo espanhol. Trata-se antes de identificar tendências e antecipar setores que poderão ganhar importância no mercado português.

“Temos muito a aprender com os espanhóis”, reconhece, sobretudo em matéria de escala, desenvolvimento de novos subsegmentos imobiliários e relação entre setor público e privado.

Mas o responsável sublinha também que Portugal tem mercados maduros e oportunidades próprias.

O desafio imediato continua a estar na habitação: aumentar a oferta, criar soluções residenciais mais diversificadas e desenvolver um mercado de arrendamento capaz de absorver a população que não consegue aceder à compra.

Num contexto em que os preços começam a revelar sinais de estabilização, essa capacidade de criar oferta poderá ser determinante para que o mercado imobiliário português entre numa fase mais equilibrada e previsível.