O que falhou nas avaliações de imóveis?

As férias são sempre propícias à reflexão. A que me proponho fazer, embora sucintamente, tem a ver com a avaliação extraordinária de imóveis promovida no âmbito da ajuda financeira externa ao país.

Os peritos avaliadores intervenientes na avaliação têm sido, injustamente, apontados como discricionários, com prejuízo dos contribuintes, o que, de facto, não acontece. Exemplo disso mesmo é a acusação, por várias vezes formulada, de que frações habitacionais exatamente iguais resultam em valores patrimoniais distintos porque são avaliados por peritos diferentes e com critérios não uniformes.

Apesar de os avaliadores seguirem escrupulosamente as diretrizes emanadas pela Direção de Serviço de Avaliações do Ministério das Finanças, que traduzem o que está vertido no Código do Imposto Municipal de Imóveis, subsistem ainda erros relevantes que penalizam tanto o Estado como os contribuintes.

Assim sendo, então o que é que correu mal para existirem avaliações patrimoniais incorretas?

Fundamentalmente dois fatores: o tempo e o dinheiro.

Foi exigido aos avaliadores que realizassem muitas avaliações em muito pouco tempo e muito mal pagas. Todos conhecemos o ditado “depressa e bem não há quem”, que, aliado à desmotivação de um trabalho mal remunerado, potenciou o aparecimento de erros.

Estes erros traduziram-se, essencialmente, em medições incorretas de áreas e de coeficientes de vetustez (idade). Não existia verificação nem medição dos prédios, não existiam plantas corretas, os “Modelo 1” anteriormente submetidos estavam muitas vezes deliberadamente errados, medições eram feitas recorrendo a aplicações informáticas da internet e, por fim, muitas vezes, por falta de documentos dos imóveis, era confundido o registo na matriz com a idade do imóvel.

Aconteceram obviamente erros para os dois lados. Só que os danos colaterais são mais graves para a parte mais fraca, os contribuintes que revelam uma “iliteracia” mais acentuada sobre a legislação em vigor.

Ninguém pode invocar o desconhecimento da legislação, mas é um facto que contribuintes menos preparados não sabem verificar a existência de erros da avaliação, não sabem da existência de um prazo de trinta dias para reclamar, deparam-se com o pagamento de valores elevados para fazerem a reclamação e também ficam adormecidos pela existência da cláusula de salvaguarda.

Atente-se ainda num dano colateral que tem sido negligenciado. Trata-se do impacto que uma avaliação incorreta, por excesso, pode ter no processo de negociação de renda entre senhorios e inquilinos. Os valores patrimoniais artificialmente empolados levam a uma renda superior à devida, não sendo corrigida depois de o senhorio fazer a correspondente alteração do valor patrimonial tributário.

João Fonseca
Moderador do blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com e avaliador de imóveis