Diminuição do IVA na Construção Nova pode ser uma solução para desacelerar o crescimento dos preços das casas?

A figura da Reabilitação Urbana tornou-se, nos últimos anos, uma realidade do mercado imobiliário português, trazendo mais vida e interesse aos nossos tecidos urbanos históricos.

O Turismo (e consequente Globalização do Mercado Imobiliário) tem sido um parceiro incontornável para atrair e potenciar o investimento nas nossas cidades envelhecidas, permitindo a reabilitação e regeneração de milhares de metros quadrados que se encontravam degradados e devolutos, ocupados indevidamente ou em risco de colapso, muitas vezes criando problemas à saúde pública.

O Estado e os Municípios tiveram um papel preponderante na dinamização e impulsionamento da reabilitação urbana através da criação de um conjunto de benefícios fiscais, dos quais destacamos:

- Taxa de IVA Reduzida: 6%;

- Isenção / Devolução do IMT (que pode representar até 8% do valor da transação);

- Minoração das Taxas Municipais;

Os cascos históricos das nossas cidades, tornaram-se assim mais atrativos, captando um elevado volume de investimento proveniente do exterior e colocando Portugal no Mapa Global do Investimento Imobiliário.

Tendo em conta que as zonas históricas das cidades são praticamente “inelásticas” do ponto de vista da oferta (Falta de “Terrenos Disponíveis”, Regulamentação Apertada e Custo de Produção muito elevado), a elevada procura que se fez sentir levou a uma forte valorização dos ativos imobiliários.

Muito se tem falado sobre o crescimento do preço das casas nos últimos anos e observado recordes ao nível dos valores médios de avaliação bancária.

Este crescimento é valido para preços e rendas, apesar de sermos da opinião que as rendas são mais “estáveis”.

Nos últimos dois artigos abordámos dois fatores que influenciam fortemente este crescimento:

1. Aumento dos Custos de Construção;
2. Tempos de Licenciamento;

Esta semana vamos abordar a questão da fiscalidade dando particular importância ao IVA no Custo de Construção.

Parece-nos óbvio que uma das formas de equilibrar o crescimento do preço das casas é aumentar significativamente a oferta.

No entanto, não queremos com isto dizer que temos de aumentar significativamente o número de fogos para venda. Também é necessário aumentar significativamente o número de fogos para arrendamento.

Para que isto aconteça de forma expressiva, a Construção Nova será a figura que melhor poderá responder a esta necessidade pela “agilidade do processo construtivo” e também porque a Reabilitação Urbana está mais associada às zonas históricas das cidades, onde é mais difícil criar nova oferta tendo em conta as razões já enunciadas.

Assim, através da análise simplificado de um caso concreto, pretendemos retirar algumas conclusões relativamente ao impacto da taxa de IVA (23%) ao nível do custo de produção de um ativo imobiliário e consequentemente, nos preços das casas.

Vejamos:

Imóvel localizado em Lisboa, na zona de Benfica

Projeto de Construção Nova, construção tradicional em Betão Armado e acabamentos correntes, sem “luxo”. O target seriam famílias portuguesas com idades compreendidas entre os 30 e os 45 anos.

Uso: Residencial e Comercial

Área Bruta de Construção: 2 036 m2

Área Bruta Privativa Residencial: 1047 m2

Área Bruta Locável (Comercial): 162 m2

Varandas, Terraços e Pátios: 120 m2

Estacionamento: 548 m2

Áreas Comuns: 159 m2

Nº Frações: 14 (12 Apartamentos + 2 Lojas)

Ciclo de Desenvolvimento: 23 Meses

 - Licenciamentos: 2 Meses

 - Obra: 18 meses

 - Obtenção de Alvará de Utilização: 3 meses

Assumindo taxa de IVA de 23% no Custo de Construção temos:

1.O Custo de Construção representa 61,76 % do Investimento Total, sendo que o IVA associado representa cerca de 10,89% do Investimento Total.

2.Analisando todos os custos associados ao projeto em análise, verificamos que o IVA do Custo de Construção é a terceira rúbrica com maior impacto no custo de produção, apenas superada pelo Custo do Terreno e pelo Custo de Construção sem IVA.

Se assumirmos uma redução do IVA para 6%, tal como na Reabilitação Urbana e mantendo todos os outros custos constantes, temos:

1.O Custo de Construção representa 58,54 % do Investimento Total, sendo que o IVA associado representa cerca de 3,13% do Investimento Total.

2.O Investimento Total diminui cerca de 9,34%.

3.Mantendo a mesma Taxa Interna de Rendibilidade do Projeto, a redução IVA significa que o valor de venda de um apartamento T2 com 80 m2 poderá diminuir cerca de 9%, ou seja, um apartamento cujo valor de venda seria 341 000€ poderia passar a custar 310 000€ ficando acessível a mais famílias para compra ou sendo mais atrativo (o rendimento bruto anual cresce cerca de 0,4%) para quem pretenda adquirir para colocar no mercado de arrendamento.

Em suma, atravessamos um período de grande incerteza económica em que não se prevê um aumento do rendimento médio das famílias em Portugal mas o aumento do custo de vida é uma realidade. Se as políticas associadas ao fomento do crédito habitação se alterarem (diminuição da maturidade dos empréstimos, aumento das taxas de juro e LTV´s mais baixos), é necessário pensar e executar estratégias que permitam produzir fogos habitacionais que respondam às necessidades das pessoas.

Na prática, é preciso produzir casas que as pessoas possam comprar ou arrendar, oferecendo qualidade de vida a preços comportáveis tendo como premissa central a Sustentabilidade em todas as suas dimensões (Ambiente, Social, Tecnológica, Económica e Cultural).

A análise do caso prático apresentado permite-nos perceber o impacto do IVA no custo de produção de empreendimentos/ativos imobiliários novos.

O Governo teve um papel determinante na dinamização da Reabilitação Urbana e entendemos que deverá ter o mesmo papel na dinamização da Construção Nova.

Uma mera redução do IVA para os mesmos níveis da Reabilitação Urbana, ou seja 6%, já significaria um passo extremamente relevante para equilibrar os preços e as rendas habitacionais.

André Casaca

Sócio da Re-factory Investimentos & Consultoria

A Re-factory Investimentos & Consultoria Lda é uma empresa criada com o propósito de transformar e valorizar património imobiliário.

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico