Jardins Efanor: Um dos maiores projectos imobiliários do país termina primeiro edifício

É um dos maiores projectos imobiliários em construção em Portugal. Fica no Norte do país, em Matosinhos e mesmo em tempo de pandemia as obras continuam. Nos Jardins Efanor, o promotor imobiliário Grandavenue72 vai investir cerca de 250 milhões de milhões de euros até 2025. Em 2017, a Grandavenue72  à Prédios Privados, um dos activos de maior valor no portefólio imobiliário da Sonae Capital, pelo valor de 30 milhões de euros. Cabe à Invest&Co promover e coordenar todo o desenvolvimento e entrega do projecto chave na mão, nos segmentos empresarial e particular.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, Sandro Oliveira, CEO da InvestCo, admite que sentirão em alguns segmentos, o impacto decorrente da pandemia.  Apesar de não saber as verdadeiras consequências, acredita que o produto  e o país irão continuar a atrair investidores.

De recordar que os Jardins Efanor é um empreendimento compreende uma área de construção acima solo de aproximadamente 110.000 m2, da qual aproximadamente 60% será residencial e os restantes 40% serviços, que inclui um Centro Comercial, um Hipermercado, um Hospital, uma Universidade, um Colégio Escolar, uma Estação de Metro, uma Residência Sénior, um Student Housing, um Hotel e um Centro Empresarial. O projecto é inserido num loteamento com área de terreno de 11,5ha que no final dará origem, para além da área construtiva, a 50.000 m2 de áreas verdes privativas. 

O Jardins Efanor é neste momento um dos maiores projectos imobiliários do país, em que fase se encontra neste momento?

Efectivamente o Jardins Efanor é um dos maiores projectos em desenvolvimento no país, com uma área de construção acima solo de aproximadamente 110.000 m2, da qual aproximadamente 60% será residencial e os restantes 40% serviços. O desenvolvimento encontra-se inserido num loteamento com área de terreno de 11,5ha que no final dará origem, para além da área construtiva, a 50.000 m2 de áreas verdes privativas.  Neste preciso momento encontramo-nos a finalizar a construção e comercialização do primeiro lote, o edifício Delfim Pereira da Costa, 100% residencial, maioritariamente com tipologia T3 e T4 e algumas unidades T2 e T0. O projecto actual de 62 apartamentos foi desenhado pelo reconhecido arquitecto Alcino Soutinho e encontra-se a ser finalizado pela sua filha, arquitecta Andrea Soutinho.  

Para além deste primeiro edifício em comercialização, neste momento os promotores irão avançar para a construção de outro edifício, focado em tipologias mais reduzidas, e encontram-se também na fase de definição estratégica de outro lote que dará origem a mais de 140 activos residenciais.  Na vertente de serviços temos abordagens preliminares de operadores com intuito de efectuarmos o desenvolvimento built to suit. 
 
Trata-se de um empreendimento para ser concretizado até 2025, com esta pandemia do Covid-19 verificou-se alguma alteração ao projecto ou vão ser cumpridos os prazos?

Tal como podemos ver pelo estágio actual do projecto, descrito anteriormente, o foco dos promotores mantém-se estável, com os prazos definidos e para cumprir. Acreditamos obviamente que sentiremos, em alguns segmentos, o impacto decorrente da pandemia, contudo, a versatilidade do projecto permitirá adaptar o desenvolvimento das áreas de serviços aos novos conceitos que surgirão e interesse de potenciais operadores/ arrendatários, desenhando uma solução customizada, e ao mesmo tempo, enquadrar dentro do âmbito do projecto novas tendências como coliving e coworking. 

Nesta fase, no âmbito da consultoria estratégica que nos encontramos a realizar para os promotores, será critico mantermo-nos atentos aos impactos do Covid-19 e aos conceitos e tendências que irão emergir na área imobiliária, assim como nos conceitos de urbanismo. 

Qual o impacto dos Jardins Efanor na região?

O Jardins Efanor é e será um desenvolvimento de referência que irá trazer uma nova centralidade para o município de Matosinhos. A localização do projecto tem todas as valências para ser uma referência, não só na vertente residencial, como também no segmento de escritórios, em que acreditamos que a localização será um dos business centers da área metropolitana do Porto.  

As excelentes acessibilidades, proporcionada não só pelas redes viárias, como também pela rede de metro, a proximidade com o aeroporto, a presença do Norteshopping e colégios privados de excelência transformam o local numa excelente oportunidade para incorporação dos mais diversos segmentos do imobiliário e um dos pólos de agregação de desenvolvimento económico. O Jardins Efanor permitirá tornar a localização numa referência fruto dos seus factores diferenciadores e poderá ser um chamariz para implementação de novos conceitos e empresas que desenvolverão a economia local. 

Existe mercado para este produto?

Na vertente residencial a existência de um défice de oferta face à procura, em edifícios novos, faz-nos acreditar que, num segmento médio-alto e alto, existe mercado para o produto que estamos a propor. Decorrente da responsabilidade comercial exclusiva que temos no empreendimento sentimos que, numa fase inicial, o impacto negativo da pandemia conduziu a uma estagnação na procura, contudo, com a utilização de tecnologias que tínhamos já implementadas, uma comunicação assertiva assente no digital e a utilização de tecnologias para realização de reuniões e visitas personalizadas, conseguimos retomar o processo comercial. Neste momento percepcionamos um incremento significativo da procura pelo projecto na vertente residencial, o que nos deixa com uma expectativa positiva quanto ao impacto da pandemia, no caso do tipo de activos referidos anteriormente. 

No que concerne à vertente comercial, o activo reúne as condições de localização e acessibilidade para o desenvolvimento da tipologia de activos idealizado - escritórios, business hotel e conceitos mais actuais como coliving e coworking - o que tem conduzido à demonstração de interesse por parte de operadores. 

O que diferencia este projecto?

O que diferencia este projecto é capacidade de pensar na globalidade do desenvolvimento de uma envolvência em detrimento de uma análise micro de um edifício, o que nos transporta para o objectivo de criação de uma nova centralidade com o Jardins Efanor.  

Acreditamos que estamos a apresentar ao mercado um projecto diferenciador, inserido numa localização central, dotando-o de uma área verde de acesso exclusivo aos residentes, com uma área de 2,6 hectares (e que atingirá 5 hectares). No âmbito da componente residencial, esta envolvente natural constitui um verdadeiro oásis num meio altamente urbano, captando o interesse de famílias preocupadas com valores de sustentabilidade e que buscam a tranquilidade que um espaço como este, com um ecossistema próprio e uma grande diversidade de espécies, proporciona. Este factor é ainda mais relevante face aos constrangimentos existentes actualmente no estado pandémico, em que a procura por espaços ao ar livre sofre um grande incremento.

Os pontos referidos supra coadjuvados pela acessibilidade da localização e valências de suporte que existe nas imediações faz do empreendimento um projecto diferenciador e único

Quais os principais obstáculos que depararam até ao momento?

Não consideramos que tenham existido obstáculos, mas sim situações normais decorrentes do desenvolvimento de um processo desta magnitude. O que poderemos considerar como maior obstáculo foi a incerteza causada pela pandemia uma vez que estamos perante uma situação nova, não havendo certezas absolutas das implicações que poderá trazer.

Como analisa o mercado imobiliário actualmente? E o que espera até 2025 quando estiver terminado o projecto? 

Tal como descrito anteriormente a palavra chave neste momento é incerteza. A perspectiva de uma recessão e o aumento da taxa de desemprego trará certamente uma época desafiante para as empresas e para as pessoas a nível global, pelo que as medidas de contenção governamentais serão críticas neste momento.  

A área imobiliária não ficará, obviamente, de fora desse impacto generalizado, contudo interessa analisar em detalhe os segmentos mais afectados nesta fase inicial, como a hotelaria por exemplo, e os segmentos mais resistentes à instabilidade e, em alguns casos, que funcionam bem em contraciclo.  

Activos de rendimento tendo como arrendatário entidades sólidas são produtos apetecíveis no momento actual, principalmente para investidores com elevada liquidez, que face à instabilidade dos mercados financeiros, procuram outras soluções. O mesmo se poderá dizer relativamente a oportunidades de investimento na área do retalho alimentar ou logística perto de grandes centros urbanos.  

Importa também salientar que a alteração de hábitos de consumo e o próprio enquadramento do mercado de trabalho, que exigirá a adaptação do desenho dos espaços, dos edifícios e mesmo das cidades. Conforme já havia referido anteriormente, o projecto Jardins Efanor insere-se num segmento médio-alto e alto, sendo constituído por activos novos, que é alvo de uma procura maior que a oferta existente no mercado, razão pela qual consideramos ter uma capacidade de resiliência face ao actual momento de incerteza. Os investimentos com um time-to-market superior acreditamos que não só os investidores como também os operadores mantêm o interesse em analisar, com vista a estarem bem posicionados na fase de retoma, que entendemos será muito antes de 2025. 

Como avalia o potencial que Portugal representa no estrangeiro? Vamos manter a atractividade a nível de investimento?

O potencial do país para investimento mantém-se inalterável na maioria dos sectores e inclusivamente tem incrementado, fruto do interesse de fundos de investimento internacionais por outras geografias para além de Lisboa.  

Na sequência, constatamos que a atractividade do sector imobiliário tem estado em crescendo nos últimos anos e acreditamos que as razões estruturais para tal se mantêm intactas. A localização geográfica, a segurança das pessoas e a estabilidade governativa constituem factores que se manterão e transmitirão uma mensagem de confiança aos investidores. O impacto actual é conjectural e global pelo que no longo prazo, com decisões ajustadas do poder central quanto às políticas de captação de investimento externo, à semelhança das SIGI, temos todas as condições para manter e incrementar o interesse internacional pelo mercado imobiliário português.  

A questão que consideramos critica é a estabilidade necessária do ponto de vista fiscal e político para transmitir confiança aos investidores internacionais e uma agilização dos processos burocráticos por forma a acelerar o processo de investimento e saída.

Outro dos pontos que poderá fomentar o interesse em Portugal é a forma exemplar como temos reagido ao estado pandémico reforçando a imagem positiva com que os investidores percepcionam o nosso país, incentivando a canalização de investimentos, o que poderá concorrer para um processo de superação antecipado da economia, absorvendo a liquidez e necessidade de investimento dos fundos imobiliários.