António Velho da Palma: “Está tudo por fazer” no imobiliário português

O mercado imobiliário português apresenta ainda um elevado potencial de desenvolvimento e valorização, sobretudo quando comparado com mercados mais maduros como o espanhol. Esta é a leitura de António Velho da Palma, CEO da Alecrim Real Estate - realizada em Madrid, durante a sua participação no The District -, promotora imobiliária dedicada ao segmento residencial, que tem previsto um plano global de investimento de 330 milhões de euros.

Para o responsável, a principal diferença entre Portugal e Espanha está no grau de maturidade dos dois mercados. O mercado espanhol é “muito maior” e “muito mais desenvolvido, consolidado e institucionalizado”, enquanto Portugal mantém um conjunto significativo de oportunidades por concretizar.

“Em Portugal, neste momento, temos os fundamentais todos lá: a necessidade que existe nos vários segmentos de desenvolver produto, a procura bastante forte e a falta, a escassez de produto”, afirma António Velho da Palma.

Na sua perspetiva, esta realidade não se limita ao residencial. A falta de oferta e a necessidade de desenvolvimento verificam-se também em áreas como o student housing, logística e data centers. “Está tudo por fazer”, resume.

Portugal ainda tem margem para valorização

A menor maturidade do mercado português pode, segundo o responsável da Alecrim Real Estate, traduzir-se também numa oportunidade para os investidores obterem rentabilidades superiores às verificadas em mercados mais consolidados.

António Velho da Palma aponta o exemplo do student housing, segmento onde as primeiras transações em Portugal, em 2018, apresentavam yields na ordem dos 6% ou mais. Atualmente, refere, existem ativos a ser transacionados a yields de 4% e 4,5%.

A evolução dos valores por cama é igualmente apontada como indicador da valorização dos ativos. De valores na ordem dos 60 mil euros por cama, passou-se para valores que atualmente podem atingir 140 mil a 150 mil euros.

Para o responsável, estes números demonstram o potencial de valorização dos ativos, num contexto em que a procura permanece elevada e a oferta continua insuficiente.

O mercado de student housing é, simultaneamente, um exemplo da diferença de maturidade entre Portugal e Espanha. Enquanto em Espanha as principais cidades contam há décadas com oferta consolidada, em Portugal o desenvolvimento deste segmento é mais recente e começa a estender-se também às cidades secundárias.

Évora, Covilhã, Braga, Coimbra e Faro são apontadas como localizações onde começam a surgir projetos, acompanhando uma necessidade crescente de oferta e uma procura com capacidade para suportar novos empreendimentos.

Fragmentação abre espaço ao capital institucional

Outra das características identificadas por António Velho da Palma é a elevada fragmentação do mercado português. Para o responsável, existe uma necessidade de criar escala e aumentar a presença do capital institucional.

Em vez de um modelo assente exclusivamente em promotores individuais que desenvolvem projetos isolados, considera que existe espaço para investidores institucionais entrarem no mercado português e criarem portefólios à escala.

“O mercado é tão fragmentado que há uma necessidade de criar escala em termos do mercado institucional”, afirma, considerando que existe “muita oportunidade do capital institucional entrar em Portugal para criar portefólios”.

Esta transformação poderá contribuir para profissionalizar e consolidar segmentos ainda em desenvolvimento, aproximando progressivamente o mercado português de realidades mais maduras, como a espanhola.

Habitação acessível continua sem condições para a iniciativa privada

Na habitação acessível, António Velho da Palma identifica uma realidade distinta quando compara Lisboa com Madrid.

Na capital portuguesa, considera que a iniciativa privada neste segmento é praticamente inexistente porque não foram criadas condições económicas que permitam aos promotores desenvolver projetos com rentabilidade.

“Construir para o arrendamento acessível não é rentável para o promotor, vai perder dinheiro”, defende.

Entre os obstáculos aponta o limite às rendas, o preço dos terrenos e os custos de construção. Apesar da existência de alguns benefícios fiscais, considera que estes não são suficientes para compensar a estrutura de custos.

A situação torna-se ainda mais complexa num mercado onde a venda residencial continua a apresentar procura. “Quando temos um mercado de venda tão forte, há algum um investidor que queira deixar dinheiro na mesa?”, questiona.

Neste contexto, considera que o modelo built to sell apresenta vantagens para o promotor, uma vez que a venda em planta permite receber depósitos e pagamentos faseados dos compradores, contribuindo para financiar a própria construção.

Já o modelo built to rent exige uma maior capacidade de mobilização de capital, uma vez que o investidor mantém os ativos e assume a gestão do arrendamento durante um período mais prolongado.

“Porto com Sentido” como modelo a considerar

Para António Velho da Palma, um dos modelos que poderá fazer sentido em Portugal é o Porto com Sentido, assente numa lógica institucional.

O município desenvolve o programa, define a renda e assume o risco associado à gestão dos arrendamentos, funcionando como inquilino institucional. Na perspetiva do responsável, este modelo permite reduzir o risco para o investidor, uma vez que existe um único interlocutor em vez da gestão de centenas de contratos individuais.

“Ter o município como inquilino é um risco de governo, ter um risco do país que é muito inferior ao risco que é estar a gerir 300 ou 400 arrendamentos a privados”, explica.

O problema, considera, é que outros municípios têm lançado programas e concursos públicos que acabam por ficar desertos, devido às condições e aos modelos definidos.

Para a Alecrim Real Estate, falta uma estratégia nacional e metropolitana para responder ao problema da habitação, sobretudo na Área Metropolitana de Lisboa.

Transportes podem criar novas centralidades

A solução para a pressão sobre os preços da habitação poderá passar também pelo desenvolvimento de novas centralidades e pela melhoria das ligações de transporte público.

António Velho da Palma defende uma estratégia coordenada entre os municípios da Área Metropolitana de Lisboa, em que habitação e mobilidade sejam pensadas em conjunto.

Na sua perspetiva, melhorar as ligações ferroviárias e reduzir significativamente os tempos de deslocação poderá permitir que famílias e empresas se afastem dos centros mais caros sem perderem acessibilidade.

A redução de uma deslocação de uma hora de automóvel para cerca de 30 minutos de comboio, por exemplo, poderá alterar significativamente a perceção da distância e tornar novas zonas mais atrativas para o desenvolvimento residencial.

“Isso vai permitir o desenvolvimento económico do país”, defende.

Promotores começam a olhar para fora de Lisboa

A pressão sobre os preços dos terrenos e dos imóveis na capital está já a alterar a forma como alguns promotores analisam novos projetos.

António Velho da Palma admite que a Alecrim Real Estate praticamente deixou de dedicar tempo à análise de determinados projetos no centro de Lisboa, procurando antes oportunidades em localizações secundárias com boas ligações à capital e capacidade para gerar procura.

Santarém, Alcácer do Sal e Alverca, entre outras zonas, entram assim no radar da promotora.

A lógica passa por identificar localizações que permitam desenvolver produto a preços mais competitivos, mantendo simultaneamente uma relação razoável com Lisboa.

“Estamos a olhar para as zonas todas secundárias de Santarém e Alcácer do Sal, Alverca e por aí fora, porque são realmente boas localizações. Não estou muito longe de Lisboa e com muita procura”, explica.

É neste contexto que o conceito de novas centralidades ganha importância. Para a Alecrim Real Estate, o futuro do desenvolvimento residencial não estará necessariamente concentrado nos centros tradicionais, mas poderá passar por territórios onde exista espaço para construir, procura e boas acessibilidades.

A estratégia assenta, assim, numa combinação entre escassez de oferta, procura, criação de escala e desenvolvimento de novas localizações, num mercado português que António Velho da Palma considera ainda ter muito espaço para crescer e consolidar.