Mercado imobiliário do Porto continua em grande crescimento

Segundo o último estudo da Cushman & Wakefield, “Market Update Porto”, o mercado imobiliário da Área Metropolitana do Porto continua a registar um desempenho positivo em todos os sectores.

O mercado de ocupação continua robusto e apenas condicionado, em alguns casos, pela escassez de oferta com os padrões de qualidade que a crescente procura internacional estabeleceu na região. Por sua vez, o investimento em imobiliário comercial encontra-se em fase de consolidação e a subida gradual do peso do capital estrangeiro demonstra o aumento da atractividade do Grande Porto.

De acordo com Andreia Almeida, associate director, directora de research da Cushman & Wakefield, “ao longo dos últimos anos a região do Porto tem registado um maior dinamismo, particularmente na atividade ocupacional, o que tem gerado um maior interesse dos investidores. Espera-se que o aumento da entrada de capital estrangeiro venha a impulsionar o incremento da oferta de produto de investimento imobiliário estruturado, cuja escassez é actualmente apontada como o maior entrave à consolidação do mercado nesta região”.

Escritórios: oferta futura é superior a 110.000 m²

O relatório indica que se estima que entre 2015 e 2017 o volume médio de absorção se tenha situado entre os 35.000 e os 45.000 m², tendo-se registado em 2018 um valor recorde, com mais de 80.000 m² transaccionados, bastante influenciado por dois pré-arrendamentos em edifícios concluídos já em 2019, nomeadamente o BNP Paribas, no Urbo Business Center, e a Farfetch no Boavista Office Center.

Este dinamismo da procura no Grande Porto reflecte uma mudança estrutural do mercado, mas ainda assim abaixo das expectativas. Entre Janeiro e Setembro deste ano, o volume de ocupação atingiu apenas os 26.000 m², evolução que se explica, em grande medida, pela escassez de oferta de espaços de qualidade.

A consultora avança que a elevada procura latente que se denota no mercado deverá ser satisfeita pela oferta projectada para os próximos anos, sendo que até 2022 está prevista a conclusão de nove projectos com uma área total superior a 110.000 m², da qual 72% está em construção. Entre estes, destaca-se o Porto Office Park, do Grupo Violas Ferreira, com 31.500 m²; o Porto Business Plaza, da SDCi com 15.500 m² de expansão; e o Palácio dos Correios, da GFH com 16.800 m², que será integralmente ocupado pela Critical TechWorks.  

As rendas prime (praticadas na Boavista, considerada o CBD do Grande Porto) mantiveram-se estáveis ao longo dos últimos 12 meses nos 18 euros/m²/mês. Face à escassez de oferta, as rendas médias nesta mesma zona aumentaram no último trimestre para os 15 euros/m²/mês.

Desde 2015 foram registados pela Cushman & Wakefield perto de 630 negócios de retalho na AMP, 140 dos quais aconteceram entre Janeiro e Setembro de 2019, com o comércio de rua a dominar a procura num total de 80 aberturas. Contudo, a actividade nos conjuntos comerciais aumentou o seu peso para os 34%, por via de recentes projectos de expansão e/ou renovação. O sector da restauração continua a protagonizar o número de transacções, com 57% das aberturas.

"Após um crescimento favorável nos últimos anos, as rendas prime de mercado encontram-se estabilizadas, fixando-se nos 75 euros/m²/mês na Rua de Santa Catarina, 45 euros/m²/mês nos Clérigos e 40 euros/m²/mês no eixo das Flores/Mouzinho da Silveira. A Avenida dos Aliados começa a posicionar-se como o destino de luxo do Porto, com novas aberturas programadas para o final de 2019 e um valor de renda médio de 55 euros/m²/mês.

Com cerca de 830.000 m² de ABL, equivalente a 22% da área total nacional, a AMP contabiliza o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, apenas suplantada pela Área Metropolitana de Lisboa com 1.300.000 m². Por sua vez, o comércio de rua na cidade do Porto regista uma forte dinâmica, contando com 1.300 unidades em cerca de 229.000 m² de área de venda", refere o estudo.

Industrial & Logística: grandes ocupantes são atraídos para a região

A procura no mercado de Industrial & Logística no Grande Porto - que, com 13 milhões de m² de espaços, conta com uma oferta superior à da Grande Lisboa - tem demonstrado algum dinamismo nos últimos anos, com a concretização de operações de grande dimensão, entre as quais a abertura do Centro Logístico de Alfena da Jerónimo Martins, com 70.000 m², e a expansão de 11.000 m² pela Parfois das suas instalações logísticas em Vila Nova de Gaia para um total de 45.000 m², ambas em 2017.

Em 2019, destaca-se a conclusão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona, com 24.000 m², e o início da construção do novo entreposto do Lidl no Parque Industrial de Santo Tirso, com 48.000 m².

Este sector tem também atraído grandes investidores, incluindo a fabricante de estruturas Stelia Aerospace, do grupo Airbus, que irá instalar uma unidade com 72.000 m² na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), com conclusão prevista para 2021. A região da AMP contará ainda com o primeiro parque industrial e logístico do país, o VGP Park Santa Maria da Feira, promovido pela VGP e que terá mais de 30.000 m².  

Tendo em conta a insuficiente oferta disponível para arrendamento, os valores prime no Eixo Maia/Via Norte continuam a subir, situando-se nos 3,85 euros/m²/mês. Considerada a localização prime na AMP, esta zona representa 13% da oferta total, actualmente ultrapassada pelo Eixo Matosinhos / Vila do Conde, com um peso de 15% do stock, que nos últimos anos tem beneficiado do crescente dinamismo do Porto de Leixões e da proximidade ao aeroporto.

Investimento: 74% do capital investido é internacional

A C&W refere ainda que apesar do aumento da procura, a actividade de investimento imobiliário institucional na AMP não é ainda equivalente à sentida no mercado de ocupação, por se encontrar em fase de consolidação, com escassez de oferta de produto estruturado. Por essa razão, desde 2015, foram apenas transaccionados 571 milhões de euros em imobiliário comercial, dos quais 151 milhões entre Janeiro e Setembro de 2019. No entanto, o aumento gradual do peso do capital estrangeiro, que no ano corrente atingiu os 74%, demonstra que a atractividade da região continua a crescer.

O concelho do Porto é o mais representativo, com um peso médio de 53% do volume transaccionado na AMP entre 2015 e 2019, aumentando para 89% se considerarmos apenas 2019. Contrariando a tendência passada, dominada pelo retalho, os sectores de escritórios e hotelaria foram os mais transaccionados entre Janeiro e Setembro de 2019, atraindo respectivamente 34% e 32% do capital investido.

O sector de escritórios registou o maior negócio do ano na região, a venda do edifício Burgo por parte da Dos Puntos Asset Management à Värde Partners por um valor superior a 40 milhões de euros. Contudo, o sector hoteleiro foi o mais activo, com um total de 48 milhões em quatro transacções. O segmento de residências de estudantes, cuja procura tem vindo a aumentar a nível nacional, esteve igualmente em destaque com a aquisição pela Xior de uma residência por 18 milhões de euros.

As yields prime mantiveram-se estáveis nos 5% em comércio de rua e centros comerciais e 6% nos escritórios. A excepção foi o sector industrial, cujo valor comprimiu face a 2018 para os 6,50%.